【正文】 尋找可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略之路 —— 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理培訓(xùn)綱要 2020年 4月 25日 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 2頁 目 錄 一． 房地產(chǎn)行業(yè)簡介 二． 戰(zhàn)略管理概述 三． 房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 3頁 2 0 %20%60%10 0 %14 0 %18 0 %1 9 8 7 1 9 8 8 1 9 8 9 1 9 9 0 1 9 9 1 1 9 9 2 1 9 9 3 1 9 9 4 1 9 9 5 1 9 9 6 1 9 9 7 1 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3房地產(chǎn)投資增加比率 固定資產(chǎn)投資增加比率中國房地產(chǎn)行業(yè)在歷經(jīng)起步（ 19791991）、過熱（ 19911993）和調(diào)整階段（ 19941998）后， 1999年房地產(chǎn)業(yè)步入復(fù)蘇階段，到2020一直保持較快的增長速度 19872020年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資增長率統(tǒng)計(jì)分析 數(shù)據(jù)來源： 《 中國統(tǒng)計(jì)年鑒 2020》 2020年房地產(chǎn)投資增幅 %，高出同期固定資產(chǎn)投資增幅（ %） 3個(gè)百分點(diǎn) 到了 1993年４月，中央實(shí)施緊縮銀根政策，房地產(chǎn)泡沫破滅 1991年未實(shí)行土地有償出讓制度， 小平南巡后指出要加大改革步伐 1998年 23號(hào)文件停止住房福利實(shí)物分配 國家宏觀的低息及積極的財(cái)政政策，加大固定資投入，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 4頁 房地產(chǎn)業(yè)特性：周期性、關(guān)聯(lián)性、地域性、政策性、不完全競爭性 周期性 ?我國的房地產(chǎn)周期有三方面的特殊性：第一是房地產(chǎn)周期的頻率，大約是 7到 8年為一個(gè)周期；第二個(gè)就是我國房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期時(shí)間比較長，這顯示出市場需求持續(xù)旺盛這樣的特點(diǎn)，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩的國家和地區(qū)；第三，從銷售增長和投資增長的關(guān)系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。因此房地產(chǎn)公司應(yīng)更為理性的把握項(xiàng)目投資、開發(fā)和銷售的時(shí)機(jī)，避免盲目發(fā)展。 關(guān)聯(lián)性 ?房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。隨著國際一體化的發(fā)展，我國國民經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)的相關(guān)度越來越高。而新的國際貿(mào)易保護(hù)主義的抬頭，如美國對我國鋼鐵業(yè)實(shí)施反傾銷制裁，使房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展不穩(wěn)定性增加，同時(shí)加入 WTO后，這些行業(yè)面臨跨國公司的強(qiáng)大競爭壓力。因此，房地產(chǎn)公司需要密切關(guān)注相關(guān)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響 地域性 ?房地產(chǎn)地域性很強(qiáng)，各地房地產(chǎn)市場發(fā)育程度、政策措施、居民收入和消費(fèi)偏好等千差萬別。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進(jìn)行地域擴(kuò)張時(shí)，必須針對各地具體情況進(jìn)行逐一分析，謹(jǐn)慎投資。 政策敏感性 ?房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大。雖然我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展勢頭良好，但仍有多種不確定因素。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)中的大量短期行為，大量商品房空臵，以及開發(fā)失控，無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費(fèi)和國有資產(chǎn)的大量流失等情況都有可能導(dǎo)致國家相關(guān)政策的變化。 不完全競爭性 ?房地產(chǎn)的地域性、以及土地資源的稀缺性，以及房地產(chǎn)對社會(huì)發(fā)展的重要性決定了國家會(huì)對其進(jìn)行有效的控制和管理，這些因素直接限制了房地產(chǎn)企業(yè)之間的自由競爭的展開。 ?這些就導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)中存在多種不同規(guī)模、類型企業(yè)的共存，同時(shí)也使得行業(yè)內(nèi)的競爭與政府之間關(guān)系十分重要。 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 5頁 香港房地產(chǎn)的五次周期 第一個(gè)周期是 1946年至 1959年； 推動(dòng)原因：人口增長，從 60萬至 300萬，下跌原因：供大于求。 第二個(gè)周期是 1959年至 1969年； 推動(dòng)原因：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇；下跌原因： 69年銀行信用危機(jī)； 第三個(gè)周期是 1969年至 1975年； 推動(dòng)原因：政府支持，十年建屋計(jì)劃；下跌原因：石油危機(jī)； 第四個(gè)周期是 1976年至 1985年； 推動(dòng)原因：地鐵計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，下跌原因：世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)、中英談判； 第五個(gè)周期是 1985年底至現(xiàn)在； 推動(dòng)原因，政局穩(wěn)定，游資炒作；下跌原因：金融危機(jī)； 每個(gè)周期經(jīng)歷的時(shí)間長短不同，周期最短的約 67年，最長的是第五個(gè)周期，歷時(shí) 19年， 上漲歷時(shí) 13年，下跌過程達(dá) 6年，至 2020年底才慢慢有復(fù)蘇的跡象。 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 6頁 近期國家連續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，抑制商品房房價(jià)上漲過快的勢頭，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大負(fù)面影響，但從政策最終目的看，是要避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，降低銀行體系的風(fēng)險(xiǎn) 時(shí)間 出臺(tái)政策 出臺(tái)部門 備注 2020年 3月 16日 央行宣布不再對個(gè)人住房貸款實(shí)行優(yōu)惠利率 央行 意味著房貸利率將上調(diào) ；長達(dá)7年的住房信貸優(yōu)惠政策就此畫上一個(gè)休止符。 2020年 3月 27日 《 關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知 》 國務(wù)院 即國八條 2020年 4月 27日 《 國務(wù)院總理溫家寶對當(dāng)前房地產(chǎn)市場意見 》 國務(wù)院常務(wù)會(huì)議 2020年 5月 12日 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見 》 建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì) 即新國八條，對國八條進(jìn)行細(xì)化和補(bǔ)充 2020年上半年出臺(tái)的重要房地產(chǎn)政策 近期出臺(tái)的一系列政策對房地產(chǎn)行業(yè)的供給和需求進(jìn)行了調(diào)控，短期將對房地產(chǎn)行業(yè)增長產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，但是從長期看，政策調(diào)控有效釋放了未來兩三年后可能出現(xiàn)的供求失衡帶來房地產(chǎn)價(jià)格暴跌的風(fēng)險(xiǎn)，有助于房地產(chǎn)行業(yè)集中度的提高，有助于行業(yè)長期平穩(wěn)發(fā)展。 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 7頁 總的來看，所有政策出臺(tái)的目的并不是整體打壓和限制其發(fā)展，主要目的是擠壓泡沫，同時(shí)降低國有銀行風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)行業(yè)更加健康良性地發(fā)展 國內(nèi)貸款24%自有資金15%定金及預(yù)付款39%利用外資1%國家預(yù)算內(nèi)資金0%其它資金21%國內(nèi)貸款自有資金定金及預(yù)付款利用外資國家預(yù)算內(nèi)資金其它資金50%來自銀行 100%來自銀行 70%來自銀行 合計(jì) %來自銀行 ?? 2020年房地產(chǎn)行業(yè)資金來源分析 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 8頁 我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有良好的成長性，預(yù)測在未來的 20年內(nèi)能夠保持穩(wěn)定的增長趨勢，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇 從國外數(shù)據(jù)來看，人均GDP在 7000美元以下時(shí)房地產(chǎn)會(huì)保旺盛勢頭，而中國人均收入剛剛超過 1000美元，房地產(chǎn)總量還將快速增長 世界平均人口比例為 50%，而我國只有 38%，如果每年有 1%的人口進(jìn)城，城市人口就增加 1000多萬人口，意味著中國在城市化進(jìn)程中將為房地產(chǎn)帶來巨大需求 人民對生活質(zhì)量的提高需求，一是要增加人均的住房面積，二是要提高住宅環(huán)境、住房性能品質(zhì)；這背景都為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨大的推動(dòng)力 居民收入增加 城市化進(jìn)程 人民生活質(zhì)量需求 我國居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)將隨生活品質(zhì)提高發(fā)生變化，更多的收入將用于房屋的購置上 消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化 房地產(chǎn)的需求在穩(wěn)步增長 我國房地產(chǎn)行業(yè)具有良好的成長性，在未來的 20年內(nèi)將有著持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 9頁 僅從中國的城市化發(fā)展的進(jìn)程預(yù)期來看，如達(dá)到 2020年我國城市化率 45%左右的目標(biāo)，城鎮(zhèn)新增加居民住房要求將為中國房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展提供了長期穩(wěn)定的需求來源 按人均住房面積 20平方米計(jì)算，新增人口一年需要 2億平方米以上的新增住房 如果全國有 10％