【正文】 ? 生產(chǎn)的產(chǎn)品在確定開發(fā)時(shí)，就已經(jīng)確定是用于出售或是出租等不同的目的。 ? 管理跨度增大，管理效率降低。 5. 怎樣做戰(zhàn)略規(guī)劃？ – 見下頁。 4. 高效地實(shí)施和執(zhí)行公司戰(zhàn)略 5. 評(píng)價(jià)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) – 參照實(shí)際的經(jīng)營(yíng)事實(shí)、變化的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、新的思維和新的機(jī)會(huì)，調(diào)整公司的戰(zhàn)略愿景、長(zhǎng)期發(fā)展方向、目標(biāo)體系等。” ?? 戰(zhàn)略大師論戰(zhàn)略的本質(zhì) 1. 戰(zhàn)略是 企業(yè)為獲得持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的謀劃 。 ?國土資源部 11號(hào)令在各地相繼實(shí)施，土地交易公開及各地有關(guān)政府部門工作的規(guī)范化和公開化降低了異地開發(fā)成本；一批有實(shí)力、有資信、有品牌的開發(fā)商在跨區(qū)域開發(fā)過程中將重整原有的房地產(chǎn)格局，獲得更大的發(fā)展空間 ?同時(shí)對(duì)于中小型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域內(nèi)尋找具有發(fā)展?jié)摿?，?jìng)爭(zhēng)不很激烈的二三級(jí)城市市場(chǎng)，摸索出適了自己的發(fā)展道路，為自身的快速積累打下良好的基礎(chǔ)。 京津唐 經(jīng)濟(jì)圈 長(zhǎng)三角 經(jīng)濟(jì)圈 珠三角 經(jīng)濟(jì)圈 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) % % % 2020年東、中、西部房地產(chǎn)銷售額對(duì)比 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 12頁 近年來的房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了局部過熱和結(jié)構(gòu)失衡的問題，我國房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展必須解決供需、區(qū)域、結(jié)構(gòu)上的三大平衡問題 供需平衡 ? 由于房地產(chǎn)暴利，我國近幾年年房地產(chǎn)投資均大大高于房屋的銷售面積，存在供需失衡的現(xiàn)象 區(qū)域平衡 ? 東西部的失衡 ； 從前面的分析中我們可以看到房地產(chǎn)東部持續(xù)高燒，而西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)卻剛剛開始啟動(dòng) ? 一二三線城市的失衡； 我國當(dāng)前的大部份房地產(chǎn)企業(yè)均集中在以京、滬、粵為首的一二線城市，導(dǎo)致這些區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)越演越烈，而二三線城市開發(fā)不足，存在較大的市場(chǎng)需求卻相對(duì)投資不足 結(jié)構(gòu)平衡 ? 我國當(dāng)前的房地產(chǎn)供給中，高檔住宅如別墅等相對(duì)供給較多，但普通住宅數(shù)供給量不足，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于居民收入的增長(zhǎng)率，我國大部分城市居民年收入與房?jī)r(jià)比一般為 1： 8— 5，遠(yuǎn)高于國外大型城市，如東京為 1： 我國竣工與銷售房屋面積比較 0100002020030000400001 9 9 7 1 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0 2 0 0 1竣工房屋面積( 萬平米)房屋銷售面積( 萬平米)數(shù)據(jù)來源： 《 中國統(tǒng)計(jì)年鑒 2020》 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 13頁 我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)集中度較低，排位第一的萬科的市場(chǎng)份額不超過市場(chǎng)總?cè)萘康?1%，前 10強(qiáng)的市場(chǎng)份額約為 %，但在北京、上海等少數(shù)地區(qū)已初現(xiàn)規(guī)模化，進(jìn)入壁壘較高 百強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來看，銷售額超過２０億元的有１７家，在１０－２０億元之間的有１９家，在１０億元以下的百強(qiáng)企業(yè)有６５家； 但從房地產(chǎn)百強(qiáng)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)占有率看，北京房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的銷售額和銷售面積占北京市場(chǎng)份額分別是４１％和３０．８％（見圖五）。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)中的大量短期行為，大量商品房空臵，以及開發(fā)失控，無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費(fèi)和國有資產(chǎn)的大量流失等情況都有可能導(dǎo)致國家相關(guān)政策的變化。因此房地產(chǎn)公司應(yīng)更為理性的把握項(xiàng)目投資、開發(fā)和銷售的時(shí)機(jī)，避免盲目發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進(jìn)行地域擴(kuò)張時(shí)，必須針對(duì)各地具體情況進(jìn)行逐一分析，謹(jǐn)慎投資。 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 6頁 近期國家連續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，抑制商品房房?jī)r(jià)上漲過快的勢(shì)頭，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大負(fù)面影響，但從政策最終目的看，是要避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，降低銀行體系的風(fēng)險(xiǎn) 時(shí)間 出臺(tái)政策 出臺(tái)部門 備注 2020年 3月 16日 央行宣布不再對(duì)個(gè)人住房貸款實(shí)行優(yōu)惠利率 央行 意味著房貸利率將上調(diào) ；長(zhǎng)達(dá)7年的住房信貸優(yōu)惠政策就此畫上一個(gè)休止符。 2020年房地產(chǎn)百強(qiáng)銷售額分布 我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度低 百強(qiáng)規(guī)?；醅F(xiàn)，在北京、上海等熱點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)入壁壘大大提高 數(shù)據(jù)來源： 《 中國統(tǒng)計(jì)年鑒 2020》 17 19650102030405060702 0 億以上 10 20 億 10 億以下銷售額2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 14頁 我國房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)分類 區(qū)域 性 SOHO中國 陸家嘴 合生創(chuàng)展 萬科 區(qū)域核心型 房地產(chǎn)公司 華遠(yuǎn) 區(qū)域中小型 房地產(chǎn)公司 天鴻 銷售額 富力 金地 ？ 大 小 全國 區(qū)域 北京海開 長(zhǎng)春房地產(chǎn) 上海永龍 南京棲霞 城鎮(zhèn)小房地產(chǎn)公司 卓越 當(dāng)代 萬達(dá) 我國房地產(chǎn)企業(yè)的分類示意圖 全國大型房地產(chǎn)公司 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 15頁 2020年藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)銷售額前 10名 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90萬科中海合生世紀(jì)金源招商局天鴻金地S O H O 中國陽光1 0 0華潤(rùn)億元 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 16頁 房地產(chǎn)企業(yè)在未來的競(jìng)爭(zhēng)中日趨走向規(guī)?；?、專業(yè)化為主、跨區(qū)域化 跨區(qū)域化 規(guī)?；? 專業(yè)化為主 ? 由于央行“ 121“文件以及最近的金融縮緊，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源受到限制，房地產(chǎn)企業(yè)開始走向合并、聯(lián)盟的方式來擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高自身的融資能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力，房地產(chǎn)內(nèi)的并購熱潮即將來臨 ?在房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中，純粹做房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有 45家，以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)有55家；專注 12類物業(yè)開發(fā)投資的百強(qiáng)企業(yè)占 80%以上。 ” 毛主席： “ 戰(zhàn)略問題是研究戰(zhàn)爭(zhēng)全局的規(guī)律性的東西。 6. 戰(zhàn)略是 體現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)人一種觀念和意向 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 23頁 戰(zhàn)略管理的本質(zhì)就是通過有序化的過程使稀缺的資源獲得最大的效用，以及尋找系統(tǒng)的方法實(shí)現(xiàn)預(yù)期效率的過程 資金 人力 時(shí)間 渠道 市場(chǎng) 份額 方向 手段 效率 做正確的事 效果 正確地做事 目標(biāo)實(shí)現(xiàn) ? 決定組織效率 組織成本費(fèi)用 收入或份額 ? 決定任務(wù)資源分配 管理控制 ? 決定任務(wù)效率 任務(wù)成本費(fèi)用 有效任務(wù)結(jié)果 任務(wù)控制 戰(zhàn)略規(guī)劃 ? 決定企業(yè)方向 ? 決定資源來源 ? 決定資源分配 董事會(huì)與高管 部門經(jīng)理 任務(wù)負(fù)責(zé)人 問題：戰(zhàn)略管理中的稀缺資源是什么？ 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 24頁 企業(yè)戰(zhàn)略管理的五項(xiàng)任務(wù) 1. 提出公司的愿景 – 指明公司的未來業(yè)務(wù)組成和前進(jìn)的目的地，為公司提出一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展方向，清晰地描繪公司將竭盡全力所要從事的事業(yè)，使整個(gè)組織對(duì)一切行動(dòng)有一種目標(biāo)感。 2. 戰(zhàn)略規(guī)劃做給誰看？ – 戰(zhàn)略規(guī)劃的讀者首先是企業(yè)的最高決策團(tuán)隊(duì)，戰(zhàn)略規(guī)劃將為他們的決策提供有力支持，其次是企業(yè)的各級(jí)管理者，閱讀的目的是理解并有效執(zhí)行，因此，戰(zhàn)略規(guī)劃應(yīng)該使用簡(jiǎn)潔清楚的語言，避免繁復(fù)和使用有歧義的詞匯。 ? 有范圍經(jīng)濟(jì)的效應(yīng)。 資源籌配的目的 戰(zhàn)略選擇的主要內(nèi)容 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 33頁 常見的幾個(gè)戰(zhàn)略工具： ?PEST外部環(huán)境分析法 ?PQM模型 ?SCP產(chǎn)業(yè)分析模型 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 34頁 目 錄 一． 房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)介 二． 戰(zhàn)略管理概述 三． 房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 35頁 房地產(chǎn)的戰(zhàn)略是什么？ ? 房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)