【正文】 – 項(xiàng)目制、 – 現(xiàn)金是階段性 – 產(chǎn)品異質(zhì)化（沒(méi)有一個(gè)房子是相同的） – 資金密集性 房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略就是要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期持續(xù) 的穩(wěn)定發(fā)展，形成自身核心競(jìng)爭(zhēng)力 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 36頁(yè) 房地產(chǎn)三維戰(zhàn)略分析模型 房地產(chǎn)三維度戰(zhàn)略模型 進(jìn)入什么目標(biāo)市場(chǎng)？ 做什么業(yè)態(tài)？住宅、別墅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓 ? 進(jìn)入什么區(qū)域？北京、京津冀地區(qū)、還是全國(guó)性跨區(qū)域發(fā)展？ 除房地產(chǎn)開發(fā)本身外，還進(jìn)入價(jià)值鏈的哪些環(huán)節(jié)？土地經(jīng)營(yíng)、建筑、施工、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理？ 商業(yè)、住宅綜合大盤開發(fā)模式？ 住宅連鎖復(fù)制開發(fā)模式？ 定單商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式？ 目標(biāo)市場(chǎng) 運(yùn)作手法 價(jià)值鏈 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 37頁(yè) 目 錄 ? 目標(biāo)市場(chǎng) ? 價(jià)值鏈環(huán)節(jié) ? 運(yùn)作手法 區(qū)域布局 業(yè)態(tài)組合 一． 房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)介 二． 戰(zhàn)略管理概述 三． 房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 38頁(yè) 維度一：房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)，可以從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的區(qū)域布局和業(yè)態(tài)組合兩個(gè)方面來(lái)進(jìn)行討論 ?區(qū)域布局 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 目標(biāo)市場(chǎng) – 房地產(chǎn)企業(yè)要在什么樣區(qū)域內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開發(fā) ?業(yè)態(tài)組合 – 房地產(chǎn)企業(yè)要形成什么樣的產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合，做寫字樓、住宅還是商業(yè)地產(chǎn) 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 39頁(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)域布局，是跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)快速擴(kuò)張，還是在某一核心區(qū)域穩(wěn)扎穩(wěn)打 區(qū)域定位 本區(qū)域開發(fā)？ 跨區(qū)域發(fā)展？ 一線城市？ 二線城市？ 三線、四線城市？ 城市吸引力 開發(fā)商實(shí)力 強(qiáng) 弱 弱 強(qiáng) 第一圈層 一類城市 二類城市 三、四類城市 房地產(chǎn)公司全國(guó)性投資戰(zhàn)略 “三層圈”模型 房地產(chǎn)企業(yè) ？ ？ ？ ？ 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 40頁(yè) 房地產(chǎn)區(qū)域進(jìn)入研究模型 （一）以城市區(qū)位為基礎(chǔ)，綜合考慮區(qū)域房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)及前景 （二）以城市經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，合理布局區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)架構(gòu) （三）以自身定位為標(biāo)尺，全面確定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)進(jìn)入方案 區(qū)域城市定位 市場(chǎng)需求分析 企業(yè)實(shí)力評(píng)估 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀分析 經(jīng)濟(jì)區(qū)位分析 競(jìng)爭(zhēng)情況分析 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析 供需狀況分析 融資實(shí)力評(píng)估 公關(guān)能力評(píng)估 人才儲(chǔ)備實(shí)力評(píng)估 房地產(chǎn)區(qū)域進(jìn)入研究模型 目標(biāo)區(qū)域選擇 運(yùn)作方案選擇 企業(yè)資源調(diào)整 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 41頁(yè) 根據(jù)區(qū)域內(nèi)不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行針對(duì)性的戰(zhàn)略安排 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 42頁(yè) 目 錄 ? 目標(biāo)市場(chǎng) ? 價(jià)值鏈環(huán)節(jié) ? 運(yùn)作手法 區(qū)域布局 業(yè)態(tài)組合 一． 房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)介 二． 戰(zhàn)略管理概述 三． 房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 43頁(yè) 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何在自能能力、資源的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)不同產(chǎn)品的發(fā)展?jié)摿?，或?qū)９ツ骋划a(chǎn)品，形成自身核心競(jìng)爭(zhēng)能力，或嘗試業(yè)態(tài)開發(fā)的多元化，形成多種業(yè)態(tài)的合理組合 商業(yè)普通住宅？ 高級(jí)別墅？ 辦公樓？ 商住兩用？ 商鋪？ ?? 產(chǎn)品定位 資金回收 收益狀況 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 目標(biāo) 出售物業(yè) 快 較好 中 回收現(xiàn)金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡 出租物業(yè) 慢 較高 中 增持資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)持久盈利 經(jīng)營(yíng)物業(yè) 慢 高 高 增持資產(chǎn)，提升資產(chǎn)價(jià)值 三種業(yè)態(tài)在資金回收期和收益狀況上的分布各不相同，對(duì)于企業(yè)開發(fā)而言，合理分配會(huì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金運(yùn)作的平衡，同時(shí)可以較好的降低行業(yè)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 50頁(yè) 當(dāng)前國(guó)內(nèi)有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始有意識(shí)的從綜合運(yùn)作型企業(yè)向?qū)I(yè)盈利模式發(fā)展，只選擇部分核心環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)，形成更合理的價(jià)值鏈組合 土地增值 工程建造增 值 策劃設(shè)計(jì)增 值 營(yíng)銷策劃增 值 物業(yè)持有增 值 多元投資增值 綜合運(yùn)作型 地產(chǎn)開發(fā)型 房產(chǎn)開發(fā)型 物業(yè)持有型 整合營(yíng)銷型 金融投資型 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 51頁(yè) 目 錄 ? 目標(biāo)市場(chǎng) ? 價(jià)值鏈環(huán)節(jié) ? 運(yùn)作手法 一． 房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)介 二． 戰(zhàn)略管理概述 三． 房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 52頁(yè) 維度三：房地產(chǎn)企業(yè)的要根各自的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及資源優(yōu)勢(shì)來(lái)選擇自身合適的房地產(chǎn)運(yùn)作手法 跨區(qū)域復(fù)制中檔住宅的全國(guó)連鎖運(yùn)作模式 聚焦于城市新興白領(lǐng)公寓二線城市連鎖 運(yùn)作 模式 休閑娛樂(lè)街的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式 以歡樂(lè)谷、錦繡中華與地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合的旅游地產(chǎn)運(yùn)作模式 以住宅、大型購(gòu)物中心結(jié)合的復(fù)合大盤地產(chǎn)運(yùn)作模式 以品牌、概念創(chuàng)新為主的房地產(chǎn)概念運(yùn)作模式 定單生產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 53頁(yè) 常見的幾種房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作手法分析示意 運(yùn) 作 手 法 專業(yè)化 品牌化 規(guī)?；? 單個(gè)地塊 多個(gè)地塊 大片開發(fā) 跨區(qū)域開發(fā) 經(jīng) 營(yíng) 區(qū) 域 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析模型 百貨公司 連鎖店 小商鋪 shoppingmall 精品店 五種房地產(chǎn)企業(yè)的常見運(yùn)作手法分析，核心指標(biāo)是經(jīng)營(yíng)區(qū)域和運(yùn)作手法 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 54頁(yè) 小結(jié)：總的來(lái)看，不同模式具有各自的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)特點(diǎn)，而連鎖復(fù)制式將是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)一些企業(yè)當(dāng)前在著力打造的運(yùn)作模式 模式類型 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 小商鋪模式 ?多種方式開發(fā)，靈活性強(qiáng) ?缺乏企業(yè)核心能力，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多 精品店模式 ?產(chǎn)品概念突出，便于提升公眾知名度 ?專注于單一細(xì)分市場(chǎng)和專一產(chǎn)品路線，有利于集中企業(yè)優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行開發(fā) ?模式統(tǒng)一，便于整合企業(yè)品牌和形象 ?概念宣傳為主，易被模仿和追趕 ?時(shí)效性強(qiáng)，可持續(xù)性差 ?開發(fā)較為前衛(wèi)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)度大 百貨公司模式 ?多種方式開發(fā)，靈活性強(qiáng) ?經(jīng)營(yíng)方式靈活，便于攫取較高利潤(rùn) ?多種業(yè)態(tài)開發(fā)，人才可兼容性低 ?業(yè)態(tài)品種較多，難以形成統(tǒng)一風(fēng)格，影響企業(yè)品牌建設(shè) ?各項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性小，難以形成規(guī)模效應(yīng) Shoppingmall模式 ?規(guī)模較大，便于集團(tuán)采購(gòu) ?多業(yè)態(tài)聯(lián)合開發(fā)，易于獲取區(qū)域增值利益 ?形成良好業(yè)態(tài)組合，相互促進(jìn)，穩(wěn)定發(fā)展 ?規(guī)模較大，資金壓力大，投資回收較慢 ?多種業(yè)態(tài)開發(fā)，人才可兼容性低 ?開發(fā)期長(zhǎng)，易受政策和經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響 連鎖店模式 ?專注于單一細(xì)分市場(chǎng)和專一產(chǎn)品路線，有利于集中企業(yè)優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行開發(fā) ?規(guī)模較大，便于集團(tuán)采購(gòu) ?模式單一，便于管理和不斷總結(jié)提升 ?模式統(tǒng)一，便于整合企業(yè)品牌和形象 ?項(xiàng)目人才兼容性強(qiáng)，減少人力資源培養(yǎng)時(shí)間和成本 ?跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)，管理難度增大 ?大規(guī)模開發(fā)，資金壓力大 ?業(yè)態(tài)單一，無(wú)法形較好的業(yè)態(tài)組合 == 完 謝謝！ == 。 多元化戰(zhàn)略的優(yōu)點(diǎn) 多元化戰(zhàn)略的缺點(diǎn) 多元化戰(zhàn)略 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 31頁(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)，在選擇新的產(chǎn)業(yè)時(shí)要明確兩大目的，遵循三大原則 分散房地產(chǎn)行業(yè)的周期性風(fēng)險(xiǎn) – 房地產(chǎn)行業(yè)雖然長(zhǎng)期向好，但在國(guó)家寵