【正文】 說明企業(yè)要規(guī)?；a，要占據(jù)房地產行業(yè)中的領先地位，必須堅持專業(yè)化發(fā)展道路。 2020年 3月 27日 《 關于切實穩(wěn)定住房價格的通知 》 國務院 即國八條 2020年 4月 27日 《 國務院總理溫家寶對當前房地產市場意見 》 國務院常務會議 2020年 5月 12日 《 關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見 》 建設部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會 即新國八條，對國八條進行細化和補充 2020年上半年出臺的重要房地產政策 近期出臺的一系列政策對房地產行業(yè)的供給和需求進行了調控，短期將對房地產行業(yè)增長產生一定的負面影響，但是從長期看，政策調控有效釋放了未來兩三年后可能出現(xiàn)的供求失衡帶來房地產價格暴跌的風險，有助于房地產行業(yè)集中度的提高，有助于行業(yè)長期平穩(wěn)發(fā)展。 政策敏感性 ?房地產在國民經濟中具有一定的先導性，受國家宏觀經濟政策的影響非常大。尋找可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略之路 —— 房地產企業(yè)戰(zhàn)略管理培訓綱要 2020年 4月 25日 2020年 4月 25日 保密文件，版權所有 第 2頁 目 錄 一． 房地產行業(yè)簡介 二． 戰(zhàn)略管理概述 三． 房地產戰(zhàn)略定位 2020年 4月 25日 保密文件，版權所有 第 3頁 2 0 %20%60%10 0 %14 0 %18 0 %1 9 8 7 1 9 8 8 1 9 8 9 1 9 9 0 1 9 9 1 1 9 9 2 1 9 9 3 1 9 9 4 1 9 9 5 1 9 9 6 1 9 9 7 1 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3房地產投資增加比率 固定資產投資增加比率中國房地產行業(yè)在歷經起步（ 19791991）、過熱（ 19911993）和調整階段（ 19941998）后， 1999年房地產業(yè)步入復蘇階段，到2020一直保持較快的增長速度 19872020年固定資產投資與房地產投資增長率統(tǒng)計分析 數(shù)據(jù)來源： 《 中國統(tǒng)計年鑒 2020》 2020年房地產投資增幅 %，高出同期固定資產投資增幅（ %） 3個百分點 到了 1993年４月，中央實施緊縮銀根政策，房地產泡沫破滅 1991年未實行土地有償出讓制度， 小平南巡后指出要加大改革步伐 1998年 23號文件停止住房福利實物分配 國家宏觀的低息及積極的財政政策，加大固定資投入，推動房地產發(fā)展 2020年 4月 25日 保密文件，版權所有 第 4頁 房地產業(yè)特性：周期性、關聯(lián)性、地域性、政策性、不完全競爭性 周期性 ?我國的房地產周期有三方面的特殊性：第一是房地產周期的頻率，大約是 7到 8年為一個周期；第二個就是我國房地產的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期時間比較長，這顯示出市場需求持續(xù)旺盛這樣的特點，它明顯不同于房地產總量過剩的國家和地區(qū)；第三，從銷售增長和投資增長的關系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。雖然我國國民經濟的發(fā)展勢頭良好，但仍有多種不確定因素。 2020年 4月 25日 保密文件，版權所有 第 7頁 總的來看，所有政策出臺的目的并不是整體打壓和限制其發(fā)展，主要目的是擠壓泡沫，同時降低國有銀行風險，使房地產行業(yè)更加健康良性地發(fā)展 國內貸款24%自有資金15%定金及預付款39%利用外資1%國家預算內資金0%其它資金21%國內貸款自有資金定金及預付款利用外資國家預算內資金其它資金50%來自銀行 100%來自銀行 70%來自銀行 合計 %來自銀行 ?? 2020年房地產行業(yè)資金來源分析 2020年 4月 25日 保密文件，版權所有 第 8頁 我國的房地產行業(yè)具有良好的成長性，預測在未來的 20年內能夠保持穩(wěn)定的增長趨勢，為房地產企業(yè)提供了良好的發(fā)展機遇 從國外數(shù)據(jù)來看，人均GDP在 7000美元以下時房地產會保旺盛勢頭，而中國人均收入剛剛超過 1000美元，房地產總量還將快速增長 世界平均人口比例為 50%，而我國只有 38%，如果每年有 1%的人口進城，城市人口就增加 1000多萬人口，意味著中國在城市化進程中將為房地產帶來巨大需求 人民對生活質量的提高需求，一是要增加人均的住房面積，二是要提高住宅環(huán)境、住房性能品質；這背景都為我國房地產業(yè)的發(fā)展提供了巨大的推動力 居民收入增加 城市化進程 人民生活質量需求 我國居民消費結構將隨生活品質提高發(fā)生變化，更多的收入將用于房屋的購置上 消費結構變化 房地產的需求在穩(wěn)步增長 我國房地產行業(yè)具有良好的成長性，在未來的 20年內將有著持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展 2020年 4月 25日 保密文件，版權所有 第 9頁 僅從中國的城市化發(fā)展的進程預期來看，如達到 2020年我國城市化率 45%左右的目標，城鎮(zhèn)新增加居民住房要求將為中國房地產持續(xù)發(fā)展提供了長期穩(wěn)定的需求來源 按人均住房面積 20平方米計算，新增人口一年需要 2億平方米以上的新增住房 如果全國有 10％的城市家庭可以購買第二套住房，那就是 1500萬套左右的住房，將在四五年中完成購買 許多城市在進行舊城改造，這需要大量的替換住房 我國當前城市化率達 % 2020年我國城市化率達 45％左右 未來 30～ 40年內城市化率達到 70％左右 未來城市化率年均提高 ～ 點 未來 10年每年城鎮(zhèn)人口要增加 1干萬左右新增人口 2020年 4月 25日 保密文件，版權所有 第 10頁 目前，房地產行業(yè)經營總投資已經超過 10000億元，市場規(guī)模巨大 億元 6 . 0 %9 . 0 %1 5 . 7 %1 4 . 0 %1 3 . 7 %1 5 . 1 %4 . 0 %3 . 2 %5 . 4 %6 . 2 %5 . 6 %1 8 . 3 %1 7 . 9 %1 7 . 0 %1 2 . 7 %1 2 . 7 %1 5 . 0 %1 4 . 8 %0 . 01 0 0 0 0 . 02 0 0 0 0 . 03 0 0 0 0 . 04 0 0 0 0 . 05 0 0 0 0 . 06 0 0 0 0 . 01986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %房地產開發(fā)（億元） 全社會固定資產投資額（億元） 房地產開發(fā)占總體投資額的比例資料來源： 《 中國統(tǒng)計年鑒 》 ，管理顧問研究 全國房地產和全社會固定資產投資額 2020年 4月 25日 保密文件，版權所有 第 11頁 我國房地產行業(yè)集中在以珠三角、長三角、京津唐三大經濟圈為核心的東部沿海地區(qū)，東部地區(qū)占到全國房地產銷量的 %。 ?中小房地產企業(yè)尤其要加強房地產開發(fā)的專業(yè)化才有可能迅速提高競爭能力 ?同時，對于部分大型房地產企業(yè)而言，在產業(yè)上下游的延伸成為其提高抗風險力的手段。 德魯克：“戰(zhàn)略是 一種統(tǒng)一的綜合的一體化計劃 ，用來實現(xiàn)企業(yè)的基本目標。 – 避免戰(zhàn)略的陳舊和由內而外的思維。 4. 戰(zhàn)略規(guī)劃要包含哪些內容？ – 見第 3頁。 ? 市場內部化效應。 ? 美國模式強調房地產開發(fā)的所有環(huán)節(jié)應由不同的專業(yè)公司來共同完成，比如房地產投資公司只