中國房地產(chǎn)開發(fā)程序課程培訓(xùn)教材》(73頁)-地產(chǎn)培訓(xùn)-全文預(yù)覽
【正文】 委開發(fā)處 受理時間： 20個工作日 所需主要資料：申請資質(zhì)等級的報告； 填報軟件生成上報軟盤并打印 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報表 》 ； 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； 企業(yè)稅務(wù)登記證； 驗資報告； 開發(fā)項目資料：土地出讓合同及付款憑證、國有土地使用證； 外商投資企業(yè)需持立項批準文件和批準合同、章程； 專業(yè)技術(shù)人員的職稱證書。 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 資 本 市 場 土地二級開發(fā) 土 地 市 場 企業(yè)取得土地的方式 土地市場 通過在土地市場進行招標、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自 2020年 7月以來，獲取土地的主要方式。 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 資 本 市 場 土地二級開發(fā) 土 地 市 場 企業(yè)取得土地的方式 資本市場 中的拿地方式根據(jù)渠道不同，又可分為 : ■ 投資參股 ：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司，以解決有錢沒地形式。 進行項目 資源 評 估 投資機會選擇與決策分析 中觀經(jīng)濟評估指標 商品房施工面積 商品房竣工面積 商品房銷售面積 商品房銷售額 商品房空置面積及空置率 房地產(chǎn)市場價格指標 自身價值評估指標 地塊地貌 地質(zhì)條件 地塊內(nèi)及周邊的自然景觀資源 地塊周邊的城市配套狀況 城市發(fā)展評估指標 總體規(guī)劃要點 城市重點發(fā)展方向及其規(guī)劃 項目區(qū)域和地段內(nèi)的規(guī)劃詳細情況 規(guī)劃變更因素 宏觀經(jīng)濟評估指標 國內(nèi)生產(chǎn)總值 人均 GDP 消費總額 固定資產(chǎn)投資 銀行貸款年末余額 居民儲蓄存款余額 人均可支配收入 恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)投資額及比例 城市文化評估指標 城市的經(jīng)濟 交通地理優(yōu)勢 城市人文研究 城市綜合競爭力 歷史文脈的研究 進行項目 資源 評 估 投資機會選擇與決策分析 可持續(xù)性 前瞻性 整體性 縱深性 風(fēng)險最小 利 潤 最 大 進行項目 資源 評 估 投資機會選擇與決策分析 分析投資機會研究的結(jié)論，初步判斷項目投資是否可行，并決定下一步具體研究工作。 根據(jù)城市規(guī)劃狀況及經(jīng)濟發(fā)展前景，選擇意向發(fā)展地塊 意向地塊的 確 定 投資機會選擇與決策分析 在投資前，對項目的內(nèi)外資源進行評估是一項必不可少的工作。 品牌 房地產(chǎn)開發(fā) 需要整合的資源 勞動力 土地 專業(yè)人員 經(jīng)驗 城市基礎(chǔ)、 公 用 配套 設(shè)施 建筑材料 資金 房地產(chǎn)開發(fā)模式 香港模式： 以開發(fā)商為中心 客戶預(yù)售融資、銀行按揭融資 由開發(fā)商一家完成“買地、建造、賣房、管理” —— 縱向價值鏈 開發(fā)商不持有物業(yè) 美國模式： 市場化資本運作 聘請專業(yè)公司完成房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié) ——橫向價值鏈 開發(fā)商持有并經(jīng)營物業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)模式 物業(yè)管理 銷售 蓋房子 取得土地 主要采用香港模式： 依賴房產(chǎn)銷售收入和銀行提供資金 以銷售為主的經(jīng)營模式 以圈地、圈錢為主的盈利模式 中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序 ?Step 2. 前期工作 ?Step 3. 建設(shè)階段 ?Step 4. 租售階段 ?Step 1. 投資機會選擇 與決策分析 中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序 ?Step 2. 前期工作 ?Step 3. 建設(shè)階段 ?Step 4. 租售階段 ?Step 1. 投資機會選擇 與決策分析 投資機會選擇與決策分析 機會篩選 財務(wù)分析 資源評估 投資決策分析 投資機會選擇 機會尋找 投資機會選擇與決策分析 投資機會選擇與決策分析 成熟市場的發(fā)展使得投資決策在項目開發(fā)中占據(jù)了越來越大的比重 ， 第一顆棋擺在哪里 ， 怎么擺 ，成為每個開發(fā)商投資時考慮得最多的事情 。其中，經(jīng)濟層面又可以分為宏觀經(jīng)濟層面和中觀經(jīng)濟層面。也就是說，在各個城市中，仍有由政府決策的開發(fā)項目，其中有相當一部分 (比如危改項目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配 )是通過土地協(xié)議出讓的方式進行的，尤其是危改和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配，基本上是控制在政府手里。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。 辦理國土使用證 以成都市建設(shè)工程為例 ?. 受理單位：成都市國土局地產(chǎn)處 受理時間： 12個工作日 所需主要資料：用地登記申請書及委托人和代理人的身份證復(fù)印件； 土地權(quán)屬證明文件； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、選址意見書或定點通知書、規(guī)劃紅線圖、總平面圖； 建設(shè)項目批準或備案文件； 地籍調(diào)查表、屆址點成果表、宗地圖； 招標、拍賣、掛牌成交確認書； 土地出讓金繳納情況審核表； 契稅完稅憑證或緩交、免交契稅材料。 擴建項目需提供產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件 。 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 申請表 。 涉及規(guī)劃紫線、土地整合、水利等相關(guān)范圍用地的項目，應(yīng)向各相關(guān)部門出具征求意見函 。 投資
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