【正文】 南山商業(yè)中心區(qū)規(guī)模效應及板塊輪動效應在減弱 南山商業(yè)中心區(qū)前所未有的銷售良好勢頭，成因主要是后海和前海房地產(chǎn)市場兩在板塊輪動所帶來的規(guī)模效應，“到后海置業(yè)去”、“到前海 置業(yè)去”已 成為近幾年深圳人置業(yè)的一個潮流，因此后海、前海的知名度提高了，形成了氣候。海濱城也有上千萬宣傳費用。片區(qū)內(nèi)一些知名大盤，后期雖對項目的賣點及形象進一步深化和提升，對自身品牌進一步包裝 推廣，但最終面對市場競爭立該表現(xiàn)出品牌支撐點乏力的弱點。但目前而言，交通不便對項目的影響較大。 南區(qū)銷售較好，已經(jīng)入伙，現(xiàn)正主推北區(qū)高層單位，均價在 6000 元 /㎡ 左右。 （ 2）潛在供應 從片區(qū)在建樓盤及 即將 啟動項目 統(tǒng)計（不完全統(tǒng)計）得知 ， 未來 一年內(nèi)住宅的 總供應量將達到 65 萬 多 平方米。濱海大道和后海大道呈 “十 ”字型貫通整個中心區(qū)，并與中心區(qū)的其它次干道一起將片區(qū)分割成方格網(wǎng)狀骨架結(jié)構(gòu)，形成了網(wǎng)絡化交通體系。 項目規(guī)模 : 本項目是集住宅、商業(yè)和辦公三種功能為一體的大型建筑群，由 12棟 18～ 33 層住宅塔樓 、 2 層商業(yè)裙樓和 1 棟 19 層辦公樓組成。圍合式的布局使建筑的間距最大化，從而減弱了住戶的對視問題，并能提高小區(qū)內(nèi)的采光、通風效果?！暗健? 平面的設計能提高空間的使用率，并能提供多朝向的戶型讓客戶選擇。 園林設計 由于半地下車庫的設置，形成了東西兩區(qū)不同的高差。如果能在游泳池旁邊構(gòu)筑一個多功能會所，將會給環(huán)境添上“點睛”的一筆。項目臨近濱海大道，拉近了福田及南山兩大區(qū)域的距離?，F(xiàn)將已投入使用的設施明細如下： 1）文化設施 南山區(qū)圖書館 南山書城（即將投入使用） 南山區(qū)文體中心 南油文化中心 2）教育設施 幼兒園： 南山幼兒園、貝貝中英文雙語幼兒園、卓越國際幼兒園（在建）、 小學： 南油小學、后海小學、卓越小學（在建） 中學：華明學校、后海中學（在建）、卓越中學（規(guī)劃中） 3）醫(yī)療設施 南山區(qū)人民醫(yī)院 蛇口聯(lián)合醫(yī)院 4）商業(yè)設施 百貨超市： 海雅百貨、人人樂購物廣場、歲寶百貨、沃 爾瑪超市、兒童世界 市場：桂廟市場、粵海市場、后海市場 5）飲食、娛樂設施 飲食：假日酒店、南海酒店、繽紛假日酒樓、東濱路食街 娛樂：太子路酒吧街、海上新世界（將投入使用） 6）金融、郵政、證券 金融：招商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行等 郵政： 證券：國通證券 另外，項目所在的南山商業(yè)文化中心將建有以下設施： ◆博物館 ◆環(huán)球影視城 ◆歌劇院 ◆五星級酒店 ◆海洋公園 ◆中心區(qū)醫(yī)院 ◆中心區(qū)第一中學 海岸商業(yè)廣場 二、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 (S) 區(qū)位 劣勢 (W) 噪音 規(guī)模 規(guī)劃設計（ 總體規(guī)劃、主體、戶型、園林） 幼兒園 配套 景觀 發(fā)展商品牌 會所 機會 (O) 南山商業(yè)中心區(qū)前景 西部通道政府部門高度關(guān)注 置業(yè)西移 威脅 (T) 價格競爭 片區(qū)競爭 產(chǎn)品同質(zhì)化 三、項目賣點整合 我們的戰(zhàn)略 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） 機會（ O） 發(fā)揮優(yōu)勢歸避威脅 片區(qū)珍藏版 高性價比、品質(zhì)生活 片區(qū)休閑娛樂文化生活定位 投資前景 ?、商業(yè)騎樓，突出項目的個性化設計 ?、充分利用圍墻及前廣場包裝突出項目規(guī)模 ?、強調(diào)項目硬件配套及高科技產(chǎn)品興用， 給到項目價格較硬的支撐 ?、延濱海大道物業(yè)設隔音玻璃 ?、通過戶型設計亮點包裝優(yōu)越生活方式，歸避市場同質(zhì)化競爭 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 25 頁 四、客戶定位 目標客戶特征 1） 年齡特征 目標客戶年齡集中在 2845 歲之間，年齡跨度較大，主要因為本項目戶型定位網(wǎng)絡了一、二次置業(yè)者 2）職業(yè)特征 項目主要購房群體（ 核心客戶 ）為 科技園 IT 業(yè)人士 、 大型企業(yè)中高層管理人士 、 較高收入白領人士 ；其次（ 重要客戶 ）為 周邊老居民 、 從事產(chǎn)品推銷人員 ；再者（一般客戶）為個體經(jīng)營老板、公務員、香港人；其它（ 游離客戶 ）海歸人士、企業(yè)一般員工、專業(yè)技術(shù)人員 3）家庭月收入特征 目標客戶家庭月收入主要在 10000 元以上 4）家庭特征 目標客戶群主要為兩口之家和三口之家，部分為兩代、三代同堂家庭 5）區(qū)域特征 目標客戶大部分為南山本地客戶（包括較大部分來至科技園客戶）、其次為上海賓館以西的福田區(qū)客戶 6）居住特征 目標客戶大部分為租房住或已購買面積較小的商品房，其次為居住在公司提供的宿舍或與家人合住 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 25 頁