【正文】 第一部分 市場(chǎng)調(diào)研分析 一、近期片區(qū)市場(chǎng)熱點(diǎn) 總體市場(chǎng)分析 七月份，我市商品房預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，繼 6 月份之后繼續(xù)保持良好的態(tài)勢(shì)，相對(duì)于 5 月份都有大幅增長(zhǎng)，比上半年平均每月 萬(wàn)平方米上升 14％。 從預(yù)售商品住宅的結(jié)構(gòu)來(lái)看，均價(jià)在每平方米 6000 元以上的住宅預(yù)售面積占總預(yù)售面積的 ％，與今年 6 月相比上升 個(gè)百分點(diǎn)，和今年上半年相比上升了 個(gè)百分點(diǎn)，表明我市住宅的消費(fèi)水平在不斷上升。 通過(guò)分析本月各區(qū)住宅銷售情況可以發(fā)現(xiàn)，與 6 月份相比，只有福田區(qū)住宅銷售面積增長(zhǎng) 了 ％，均價(jià)也相對(duì)上升，而其他五區(qū)的銷售面積及均價(jià)均有所下降。 2020 年前四個(gè)月，南山區(qū)在批準(zhǔn)預(yù)售面積方面超越福田區(qū)，躍居全市第一位。南山區(qū)房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展主要依靠華僑城、后海和前海三大片區(qū) 鼎力而為 。 片區(qū)市場(chǎng)分析 20商業(yè)新中心提升居住質(zhì)量 這兩年，由于華強(qiáng)北商業(yè)空間的日益縮小，華強(qiáng)北品牌商家紛紛進(jìn) 駐南山中心區(qū)附近。兩年前，曼哈首次將分店開(kāi)在南山，最近兒童世界也在南山開(kāi)了分店，友誼城分店不久將在保利城露面，加上多年來(lái)海雅百貨、姊妹城百貨以及各種國(guó)際品牌超市的入駐，南山中心區(qū)，已經(jīng)逐漸形 成了羅湖東門、福田華強(qiáng)北之外深圳的第三個(gè)商業(yè)中心，而南山相對(duì)較高的人均 GDP 也預(yù)示了這些商業(yè)中心將有自己的發(fā)展前途。商業(yè)中心的集聚、時(shí)尚概念的形成，無(wú)疑提升了樓盤的居住質(zhì)量，刺激著周邊樓盤人氣的聚集。 20山南已成為深圳房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng) 到目前為止，南山中心區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地已轉(zhuǎn)讓超過(guò)七成多。 2002 年的“十強(qiáng)企業(yè)”其中中海、華僑城、招商、卓越、京基、振業(yè)等 6 家企業(yè)的項(xiàng)目重心都在南山。 2020 年第一季度“樓盤銷售前 10 名”，無(wú)論是按金額，還是按面積，南山都占據(jù)絕對(duì)多的優(yōu)勢(shì)，事實(shí)表明，目前南山已成為深圳房地產(chǎn)的 主戰(zhàn)場(chǎng)。 20中小戶型走旺，豪宅市場(chǎng)乏力 南山一直是深圳的高新技術(shù)基地和教育基地，由于高新區(qū)開(kāi)發(fā)越來(lái)越熱，而高新技術(shù)企業(yè)里基本上都以年輕人為主，這就衍生出了一個(gè)龐大的樓盤需求市場(chǎng)。所以，近年來(lái)，南山特別是南山中心區(qū)一直處于樓盤的春天。呼應(yīng)這一市場(chǎng)需求南山中心區(qū)目前在建項(xiàng)目大部分是以兩房、三房為主的小盤或中盤。 20南山商業(yè)中心區(qū)規(guī)模效應(yīng)及板塊輪動(dòng)效應(yīng)在減弱 南山商業(yè)中心區(qū)前所未有的銷售良好勢(shì)頭，成因主要是后海和前海房地產(chǎn)市場(chǎng)兩在板塊輪動(dòng)所帶來(lái)的規(guī)模效應(yīng)，“到后海置業(yè)去”、“到前海 置業(yè)去”已 成為近幾年深圳人置業(yè)的一個(gè)潮流，因此后海、前海的知名度提高了，形成了氣候。 但隨著后期政府對(duì)后海住宅開(kāi)發(fā)的控制，片區(qū)住宅供應(yīng)量在逐步減少，導(dǎo)致片區(qū)住宅緊俏的同時(shí)相應(yīng)降低了規(guī)模效應(yīng)。 20片區(qū)項(xiàng)目宣傳成本拉升 “海灣決戰(zhàn)”產(chǎn)生濱海 16 強(qiáng)， 16 強(qiáng)建筑面積至少都在 15 萬(wàn)平方米以上，初步統(tǒng)計(jì)濱海 16 強(qiáng)加起來(lái)的已取得預(yù)售證的銷售面積接近 300 萬(wàn)平方米，碧海云天、鼎太風(fēng)華、陽(yáng)光棕櫚園、星海名城、蔚藍(lán)海岸、海月二期、陽(yáng)光帶 海濱城、泰華、百仕達(dá)項(xiàng)目、金域藍(lán)灣、翠堤灣、漾日灣畔等濱海大盤云集，至使短期內(nèi)濱海樓 市供應(yīng)大增，競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是各樓盤宣傳規(guī)模幾乎都比較大，由此濱海大盤宣傳成本被大大拉升，如碧海云天一、二期所打入的推廣費(fèi)用高達(dá) 5000 多萬(wàn)，相信海月二期、陽(yáng)光帶 海濱城也有上千萬(wàn)宣傳費(fèi)用。這種大宣傳的手法，雖然產(chǎn)生了名盤效應(yīng)，但最終的效果卻不盡如人意。 20大規(guī)模拉長(zhǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)線，面臨品牌陳舊的負(fù)面影響 大社區(qū)、大規(guī)模未必是好事 ， 一個(gè)品牌推出來(lái)，必將會(huì)面臨品牌陳舊的負(fù)面影響。大規(guī)模拉長(zhǎng)以后，樓盤可宣傳的賣點(diǎn)方面已很少 。片區(qū)內(nèi)一些知名大盤，后期雖對(duì)項(xiàng)目的賣點(diǎn)及形象進(jìn)一步深化和提升，對(duì)自身品牌進(jìn)一步包裝 推廣，但最終面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)立該表現(xiàn)出品牌支撐點(diǎn)乏力的弱點(diǎn)。 二、片區(qū)內(nèi)個(gè)盤點(diǎn)評(píng) 樓盤名稱 城市印象 所屬區(qū)域 南山區(qū)后海片區(qū) 地理位置 濱海大道與后海大道交匯處 規(guī)模類型 由 6 棟 18～ 23 層高層住宅組成 發(fā)展商 蛇口興華實(shí)業(yè)股份有限公司 策劃代理 星彥地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 投資商 蛇口興華實(shí)業(yè)股份有限公司 建筑設(shè)計(jì) 招商建筑設(shè)計(jì)有限公司 建筑商 園林設(shè)計(jì) 北林院 推出時(shí)間 底 發(fā)售時(shí)間 預(yù)計(jì) 封頂時(shí)間 入伙時(shí)間 占地面積 12400 ㎡ 建筑面積 42100 ㎡ 綠化率 30% 總 戶 數(shù) 463 戶 戶型類型 戶 型 單身公寓 一房 二房 三房 復(fù)式 面積㎡ ～ ～ ～ 戶數(shù) 32 32 116 280 3 比 例 % % % % 起 價(jià) 4200 元 /㎡ 均 價(jià) 5300 元 /㎡ 銷 售 率 已認(rèn)籌約 370 個(gè) 車位數(shù)量 戶均車位數(shù) 車位價(jià)格 物業(yè)管理 招商物業(yè)管理公司 管 理 費(fèi) 元 /平米 /月 項(xiàng)目小結(jié) 售樓熱線 26422222 調(diào) 查日期 樓盤名稱 天驕華庭 所屬區(qū)域 南山區(qū)后海片區(qū) 地理位置 后海路 規(guī)模類型 由 6 棟 14 單元 16 層小高層住宅組成， 發(fā)展商 深圳市蘭江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 策劃代理 中原 投資商 深圳市蘭江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑設(shè)計(jì) 深圳市招商建筑設(shè)計(jì)有限公司 建筑商 泛華工程有限公司深圳分公司 園林設(shè)計(jì) 澳大利亞 DBI 推出時(shí)間 發(fā)售時(shí)間 封頂時(shí)間 入伙時(shí)間