廣西某項目可行性研究報告-wenkub
2023-07-23 10:46:16 本頁面
【正文】 上升 ，供需矛盾日漸突出。 20xx 年 110 月，市區(qū)商業(yè)用房供應過量 萬平方米， 111 月供應過量 萬平方米，而全年 (112 月 )供應過量 萬平方米，由此可見， 西部 xx 市 市區(qū)的商業(yè)用房已經(jīng)相對過剩，且由于供應過快，需求與供應之間的 差距已經(jīng)越來越大。 20xx 年空置面積更大幅增長了 %，達到了 萬平方米。） 1 A 01 3 萬 m178。 產(chǎn)權商鋪 1F 上 34000 元； 1F 下23000 元 5 E 05 6000m178。 6 ? XX 區(qū)域是 西部 xx 市 傳統(tǒng)的商服繁華區(qū)，該區(qū)域目前已有：家樂福、太平洋百貨等大型商業(yè)企業(yè)入駐，為區(qū)域良好商業(yè)前景奠定了基礎，本案區(qū)域商業(yè)價值較高。 （二）項目劣勢 ? 本案作為一個綜合性的建筑物業(yè)，在銷售初期沒有樹立起一個整合的 形象。 ? 當前宏觀政策調(diào)控大，房產(chǎn)投資行為被抑制，投資市場活躍度的降低對本案形成了一定的負面影響。 ? 區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)樓盤的陸續(xù)啟動，招商的成功，區(qū)域商業(yè)面貌可能出現(xiàn)根本性的改觀，為本案商業(yè)帶來機遇 。 （四）項目威脅 ? 西部 xx 市 商業(yè)物業(yè)開發(fā)量近年持續(xù)上升，在市場容量有限、商業(yè)企業(yè)資源有限的情況下，商業(yè)物業(yè)對消費者、商業(yè)企業(yè)的爭奪日趨白熱化。 8 ? XX商業(yè)圈 有沒有商業(yè)中心？ Xx、 xx 目前來看是 XX 商業(yè)圈 的商業(yè)經(jīng)營中心，而且體量巨大，并有品牌百貨商家入駐，對我項目商業(yè)沖擊較大，故在定位上盡量規(guī)避重疊。比例按地域 20%分配。 五層規(guī)劃： 引進如賓諾、良木緣等咖啡屋及酒吧，為消費者提供舒適的聊天、休閑的空間。比例：品牌占 50%。比例：歐美 30%。比例：視聽室 30%、影吧 40%、網(wǎng)吧 10%、休閑區(qū) 20%。然后引入或組建專業(yè)的商業(yè)管理公司，通過回報租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營權，年回報利率定在 8%。 模式 主要特征 優(yōu)劣勢分析 適用物業(yè) 優(yōu)勢 劣勢 零售產(chǎn)權 整體租賃 三權分離（所有權、經(jīng)營權、使用權）售后返租，委托專業(yè)經(jīng)營公司經(jīng)營管理。 開發(fā)商資金壓力小，運作周期短、短期回報高、長遠隱患相對不明顯。 資金回收有限，對開發(fā)商的社會公關能力要求極其高。 15 資 金用途：用于群樓建設。 收入合計 30, 支出 項目拍賣成本 4, 后續(xù)建安工程 4, 前 期費用 銷售費用 管理費用 財務費用 1, 稅金 1, 支出合計 12, 凈利潤 17, 八、項目財務效果評價 a) 年投資回報率 = 凈利潤 /總投資 =b) 銷售凈利率 = 凈利潤 /銷售收入 =％ 九、資金使用和資金回籠時間計劃 ：一 層： ㎡ *25,000 元 =11, 萬元； 夾層： 1,*12,000 元 =2, 萬元 二層： 4, ㎡ *15,000 元 =7, 萬元； 三層： 5, ㎡ *10,000 元 =5, 萬元； 四層： 5, ㎡ *6,000 元 =3, 萬元； 合計： 30094 萬元 16 2. 項 目銷售回款計劃： 06 年 2月開始銷售，預估 06年 7月底完成銷售的 30%，既銷售回款9028 萬元； 811 月完成銷售的 40%，銷售回款 12038 萬元； 1207/2 月完成銷售的 20%，回款 6019 萬元；剩余 10%不作估計。 （ 3） 從經(jīng)濟評價上看，投資收益良好，可望獲得 %以上的回報率，在財務杠桿的情況下，內(nèi)部收益率甚至高達 %。 抗風險能力 （ 1） 時間控制風險給項目運作帶來壓力。 xx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二 OO五年十一月一日 。 （ 3） 與此同時，項目以品牌優(yōu)勢可以不斷創(chuàng)造行情，引領 西部 xx 市 市場，從而有效降低項目自身經(jīng)營風險。以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、宜人的景觀、完善的配套和貼心的物業(yè)管理打造成高品質(zhì)空間，具有良好的社會 效益和環(huán)境效益。 十 、結論 可行性 （ 1） 從市場面看， 項目所在 區(qū)域，擁有良好的規(guī)劃前景和升值空間，未來房地產(chǎn)市場朝供需兩旺發(fā)展，項目順勢開發(fā)，必有作為。 七、項目損益表及靜態(tài)盈利能力 項目預計全部銷售額為 30094 萬元，具體測算如下： 單位：（萬元） 序號 損益科目 估價 經(jīng)濟指標 備 注 數(shù)量 χ 單價 收入 銷售收入 30, 14層商場 22,178。資金來源主要是銀行貸款 8000 萬元，二是承包商墊資。 專業(yè)型商業(yè)步行街和低層商業(yè)樓盤（ 12層） 自留產(chǎn)權 整體租賃 二權分離，（所有權和經(jīng)營權）由經(jīng)營方負責整體經(jīng)營，不拆零銷售。 涉及規(guī)劃、設計、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對開發(fā)商的綜合運營能力要求極高。 C：自留產(chǎn)權，整體租賃的運作模式 將商業(yè)裙樓作為資產(chǎn)，統(tǒng)一招商經(jīng)營， 23年內(nèi)不推向市場進行銷售。比例：名典 50%、左右吧 50%、 負 13 層規(guī)劃： 地下停車場 規(guī)劃宗旨： 集音像設備、音像制品銷售和視聽享受空間于一體， 創(chuàng)造全方位的音樂及影像的夢幻世界 。內(nèi)地 40%。數(shù)碼區(qū) 20%。 締造高品位風情飲食、休閑、文化新空間。主要設置包間式的 消費場所。 購物中心招商目標： 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 一層規(guī)劃： 頂級消費品牌店（如賓利 西部 xx 市 4S 店
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