廣西某項目可行性研究報告(文件)
【正文】 、仁和春天、哈根達斯、亨利表行等汽車、服飾、西式快餐、品牌鐘表、珠寶首飾、化妝品、工藝品店 ）、銀行、郵局、旅行社 ? 二層規(guī)劃： 百貨、書市、家電、音像制品、家居用品、童裝童玩、體育用品、健身器 材 ? 三層規(guī)劃： 主題文化會館、貴族女人館、商務(wù)吧、風(fēng)情水吧、康體會館、美容美發(fā)、藝術(shù)攝影 ? 四層規(guī)劃： 餐飲城、娛樂城、 KTV? 五層規(guī)劃： 數(shù)碼影城（可與華協(xié)影城整合，或招 “ 蛾眉影院 ” ）、風(fēng)情水吧 ? 購物中心招商目標分布 零售設(shè)施 核心主力店 西部 xx市 頂級消費品牌店（汽車、珠寶、服飾等） 輔助主力店 時裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店 配套輔助店 不同地區(qū)商品特色店 文化娛樂設(shè)施 核心主力店 大型影院、歌城、主題文化展覽等 輔助主力店 康體會館、美容美發(fā)等 配套輔助店 藝術(shù)攝影、旅行社 、商務(wù)網(wǎng)吧、 電玩城 等 餐飲設(shè)施 核心主力店 中餐、西餐、風(fēng)情酒水吧等 輔助主力店 快餐類、風(fēng)味小吃類 配套輔助店 快速銀行、郵局、診所、等 9 裙樓平臺： 主題園林商務(wù)吧兼會員俱樂部 負 13 層規(guī)劃： 地下停車場 租金（使用面積）： GF 100－ 150 元 /月 一層 200－ 350 元 /月 二層 100－ 150 元 /月 三層 50－ 80 元 /月 售價（套內(nèi)面積）： 一層 － 5萬元 /㎡ GF － 萬元 /㎡ 二層 2萬元 /㎡ 均價 萬元 商業(yè)裙樓的其他定位 定位二：餐飲主題的綜合性商業(yè)樓 一層規(guī)劃： 建議引進兩至三家如麥當勞、必勝客、塔克鐘等知名的飲食機構(gòu)，一方面可以聚集人氣，另一方面也將發(fā)揮品牌效應(yīng)，帶動整個商場的銷售和租賃。 西部 xx 市 4S 店、 XX 春天、哈根達斯、亨利表行等） ? 有會員制或俱樂部服務(wù) （成立 西部 xx 市 首家游艇俱樂部或華僑俱樂部，同時招募“時代英雄”入會，重要城市商家入會等） ? 提供店鋪裝修設(shè)計顧問服務(wù) 四大公共空間體驗 2 文化體驗 ? 個性化裝修 ? 有會員制服務(wù) ? 對精神食糧的全新體驗 （世界知名建筑、傳統(tǒng)文化、飲食、旅游、汽車、煙酒類等品味主題文化區(qū)） 四大公共空間體驗 3 休閑娛樂體驗 ? 消解購物街單一功能 , 實現(xiàn)真正休閑駐足功能 （ “ 商業(yè)家樂福 ” 概念，業(yè)態(tài) 豐富，最大限度聚集人氣） ? 形成共同興趣人群的聚會交流地點 （ XX 影院、商務(wù)主題吧、貴族女人館、康體會館等） 商業(yè)四大空間體驗 4 異國飲食文化 ? 統(tǒng)一品位，一體化裝修 （ 西部 xx市 異國風(fēng)情街，日本料理、意大利批薩、韓國燒烤、各國風(fēng)情水吧等） ? 集成空間 （裙樓平臺園林商務(wù)吧） 商業(yè)裙樓的定位一 CBD 國際時尚消費區(qū)（ mode shoppingmall） 購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營比例：零售 52% 娛樂 30% 餐飲： 18% 定位支撐： ? XX商業(yè)圈 是誰在消費？ 在 XX 商業(yè)圈 大約有 85%的消費群體是白領(lǐng)階 層，他們的消費特征是追求時尚，享受生活，與金錢無關(guān)的消費。本案如能建立相應(yīng)優(yōu)勢，則可能獲得較好市場反應(yīng)。改造后本案以前商業(yè)死角的情況將得以消除。 ? 塔樓作為住宅，在設(shè)計上沒有考慮居住功能的完善，特別是生活陽臺的設(shè)置等。 ? 本案作為 西部 xx 市 著名的爛尾樓之一，在 西部 xx 市 有較高的知名度，營銷工作具有一定基礎(chǔ)。 產(chǎn)權(quán)商鋪 1F20xx0 元； 2F9000元 7 G 07 6500m178。 產(chǎn)權(quán)商鋪 1F25000 元； 2F18000元 3 C 03 6000m178。主要是 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、同質(zhì)化問題突出、市場定位不盡合理等 ， 低層次重復(fù)建設(shè)嚴重，惡性競爭影響到整個商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。 20xx 年商業(yè)營業(yè)房的空置面積就達到歷史新高 萬平方米，接近當年商業(yè)營業(yè)房的總經(jīng)理 行政部 營運部 財務(wù)部 副總經(jīng)理 工程部 開發(fā)服務(wù)部 5 銷售面積。 從 20xx 年商業(yè)地產(chǎn)需求的突然放量，到 20xx 年商業(yè)地產(chǎn)的大面積竣工，以及 20xx 年的空前發(fā)展， 形成 商業(yè)地產(chǎn) 的相對過剩 。但同樣的政策卻出現(xiàn)了冰火兩重天的局面。 項目公司 西部 xx 市 xx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 20xx 年 8 月 4 日，由 xx 公司 (注冊地 :英屬維爾京群島 )獨立投資設(shè)立的外商獨資企業(yè)，注冊資本 xx萬元人民幣，已到位 xx萬元，經(jīng)營范圍包括在 西部 xx 市 范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和新型建筑材料 研發(fā)、制造等，公司注冊地址為 西部 xx 市 。 本項目于 20xx 年初正式復(fù)工，目前已完工的項目有鋼結(jié)構(gòu)、加固、主副樓內(nèi)隔墻、電梯定制、主樓外裝修等，正在施工的有副樓外裝修、消防、給排水、通風(fēng)、空調(diào)等，即將進場施工的有電梯安裝、主樓內(nèi)裝修等，項目整體進展順利，各項工程都在有條不紊地進行，明年 9 月底前完工應(yīng)該不成問題。另為工程配套附屬用地 平方米，為綠地和停車場用地。原來主樓設(shè)計為賓館或酒店式公寓，副樓設(shè)計為寫字樓或公寓，裙樓設(shè)計為商場。我司于 xx 年 x月 x日在拍賣會中競買成功，取得項目產(chǎn)權(quán)。 本項目 15樓為群房，設(shè)計用途為商業(yè)，總面積為 ㎡。 二、 市場分析與預(yù)測 20xx 年，對 西部 xx 市 房地產(chǎn)市場而言是變局迭出的一年，先是土地政策陽光化，接著銀行信貸門檻抬高，政策和金融的雙重規(guī)范象兩只大手，重重地擰著房地產(chǎn)行業(yè)的 水分。 20xx 年的竣工銷售率為%， 20xx 年的竣工銷售率低到了 %。 相對過剩的直接后果便是商業(yè)用房的空置面積不斷
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