【正文】 競爭關(guān)系。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。 鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿線、航海東路與 107 國道沿線。 樓號 5 113 15 鳳凰城一期現(xiàn)有房源價格表 單位：元 /建筑平方米 層數(shù) 2單元 5 單元 4 1 單元 4 單元 七層 1566 1585 1528 1599 1540 六層 1628 1592 1718 五層 1758 1748 1818 1768 四層 1886 1886 1917 1886 三層 1926 1927 1927 1927 二層 1898 1886 1888 1878 一層 1858 1858 1858 1878 二 期 房 源 情 況 介 紹 戶型配比情況分析 戶型 A B C D E F G H I J K L M N O P Q 戶型類型 一室一衛(wèi) 一室一衛(wèi) 復(fù)式 兩室兩廳 兩室兩廳 復(fù)式 復(fù)式 兩室兩廳 復(fù)式 一室一衛(wèi) 一室一衛(wèi) 復(fù)式 一室一衛(wèi) 一室一衛(wèi) 復(fù)式 一室一衛(wèi) 一室一衛(wèi) 單位面積 29.57㎡ 44.79 ㎡ 89.58㎡ 81.72㎡ 95.23㎡ 137.59㎡ 161.66㎡ 86.52 ㎡ 154.62 ㎡ 29.57㎡ 44.79㎡ 89.58㎡ 29.57㎡ 44.79㎡ 89.58㎡ 30.59 ㎡ 41.17 ㎡ 套數(shù) 40 32 8 3 3 1 1 56 14 20 16 4 5 4 1 40 40 所占比例 13.811.12.7% 1.040.140.350.3519.44.866.945.561.381.731.380.3513.813.89% 1% % % % % 4% % % % % % % % 9% 9% 面積（㎡） 1182.8 1433.28 716.64 245.16 285.69 137.59 161.66 4789.68 2164.68 591.4 716.64 358.32 148.95 179.16 89.58 1646.8 1223.6 面積比例 7.36% 8.92% 4.46% 1.52% 1.77% 0.86% 1% 29.8% 13.5% 3.68% 4.46% 2.23% 0.92% 1.11% 0.55% 10.25% 7.6% 坐落 3 樓第一部分、南 —北 1 — 4單元 3 樓第二部分、東北 — 西南 5 單元 3第三部分、東—西 6—12單元 3 第四部分、東南 —西北 13— 15單元 2樓、東—西1—5單元 建筑層面積2——5層 8 ㎡ ㎡ 1218 ㎡ ㎡ 717.6㎡ 單元數(shù) 四個單元 兩個單元 七個單元 三個單元 五個單元 樓棟面積 3332.72 ㎡ ㎡ 6956 ㎡ ㎡ 287㎡ 樓棟案值 鳳凰城二期開發(fā) 288 套住宅房源，規(guī)劃建筑面積 14500 ㎡，實際建筑面積16071 ㎡（估算值），綠化率 %，建筑密度 %，容積率 。 127 平米 9 套，將近 1143平方米，比例為 %。 1 樓盤形態(tài)： 8 棟多層， 6 棟連排別墅，兩棟板式小高層。 鳳凰城項目基本數(shù)據(jù)表 案名：鳳凰城 開發(fā)商：河南華夏軍創(chuàng)實業(yè)有限公司 投資商：鄭州市鑫山置業(yè)有限公司 位置：鳳凰路與鳳臺路交叉口 開發(fā)業(yè)績：鄭州商品大世界 售樓部地址：鄭汴路商品大世界，檢察院對面 電話： 6519922 6519977 物業(yè)管 理： 元 /平方米 .月 公交線路： 20 8 60 2 787 園林綠化景觀：簡單綠化 1 占地面積： 45571 平方米 1 建筑設(shè)計風(fēng)格： 無特色。 預(yù)售許可證預(yù)計 20xx年 5月底辦下。一期 11 15六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。目錄 項目簡介 鳳凰城項目基本數(shù)據(jù)表 一期可售資源分析： 鳳凰城一期現(xiàn)有房源價格表 二 期 房 源 情 況 介 紹 戶型配比情況分析 二期認購價格表 二期工程進度表 項目簡介： 鳳凰城項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。 現(xiàn)在，一期多層尚有 37 套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額 850 萬元。 由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。 1 建筑面積： 92160 平方米。 一期可售資源分析： 鳳凰城 5樓銷售情況一覽表 一單元 二單元 三單元 四單元 五單元 東 中 西 東 中 西 東 西 東 西 東 西 74 74 一層 二層 三層 D 四層 D 五層 六層 七層 鳳凰城 7樓銷售情況一覽表 東一單元 東二單元 東三單元 東 西 東 西 東 西 面積： ㎡（其中七層為 ㎡） 一層 二層 三層 四層 五層 六層 七層 鳳凰城 9樓銷售情況一覽表 東一單元 東二單元 東三單元 東 西 東 西 東 西 面積： ㎡（其中七層為 ㎡） 一層 二層 三層 任部長 四層 五層 六層 七層 鳳凰城 11樓銷售情況一覽表 東一 單元 東二單元 東三單元 東 西 東 西 東 西 面積： ㎡（其中七層為 ㎡） 一層 二層 三層 四層 五層 六層 七層 鳳凰城 13樓銷售情況一覽表 東一單元 東二單元 東三單元 東 西 東 西 東 西 面積： ㎡（其中七層為 ㎡） 一層 二層 三層 任部長 任部長 四層 五層 六層 七層 鳳凰城 15樓銷售情況一覽表 一單元 二單元 三單元 四單元 東 中 西 東 西 東 西 東 西 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 一層 二層 四層 五層 六層 七層 一期現(xiàn)房可 售資源總計 37 套。 160 平米分布： 6 層 11 套，5 層 9 套， 4 層 1 套， 3 層 2 套， 127 平米分布： 7 層 1 套，5 層 1 套， 4 層 4 套， 3 層 2 套， 2 層 1套。（商鋪除外） 同樣戶型分類情況 一室一衛(wèi) 兩室一廳 復(fù)式 商鋪 總套數(shù) 197 62 29 38 戶型配比 % 19% % % 各部分面積 面積配比 % % % % 各部分 案值 案值比例 重，推廣側(cè)重點應(yīng)該放在一室一衛(wèi)上 ㎡在單項戶型配比中所占比例為 %，是所有戶型中最多， ，由于商鋪和住宅是兩種不同建筑形式，因此可以分開來推廣。 鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高 檔樓盤組成。但鳳凰城在操盤過程中，沒有處理好商務(wù) 環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不 僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。 B、 小戶型市場概況。 燕歸園位于貨棧街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需 求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。人們對大賣場的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價格。 ，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，僅憑這一點，就說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。 價格： 2800 元／平方米。 售樓部比較壓抑，售樓員語速太快、盛氣凌人，態(tài)度惡劣，自 11： 10—— 11:45,有 1 組客戶， 1 通電話。 贈送： 天然氣集資費、安裝費： 4000 元 /戶 電話初裝費： 158 元 /戶（另贈 送區(qū)域網(wǎng)） 分戶計量水表、電表： 600 元 /戶 單戶式獨立采暖系統(tǒng)： 14000 元 /戶 單元式對講門鈴系統(tǒng)： 300 元 /戶 計 19058 元 附： 10 號樓 431 房，面積 平方米，單價 2349 元，總價 265789 元；一次性付款優(yōu)惠 7%，按揭優(yōu)惠 4%。 與東建材隔路相望，有充足的客戶群 與省檢察學(xué)校相鄰 劣勢： 臥室進深長，基本上 6 米 幾乎沒有綠化 工程質(zhì)量很一般 與英協(xié)、建業(yè)、虹景很近，競爭比較激烈 第一，地段不錯，南距鄭汴路只有 200 米，北與商城路隔河（熊耳河）相