【正文】 110 平米上下，其居住的經(jīng)濟(jì)性和舒適性并沒(méi)有降低。 四、 調(diào)查樓盤概況 青年居易 a、 概況 1） 總建筑面積： 1910 戶 2） 開發(fā)商：河南省教育系統(tǒng)房屋建筑開發(fā)公司 3） 發(fā)展商：鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司 4） 銷售代理商：北京盛聯(lián)陽(yáng)商務(wù)咨詢有限公司 5） 物業(yè)形態(tài)：多層，頂層帶閣樓 6） 銷售情況：沒(méi)有銷售許可證，大定 30%左右。進(jìn)深較大，采光不好； 小區(qū)內(nèi)配套齊全，有大型購(gòu)物超市、車庫(kù)、中西餐廳、室內(nèi)恒溫游泳池等。周邊陳寨、姜寨大型都市村莊，居住環(huán)境不好 青春 PARTY a、 概況 1） 占地面積： 15 畝 2） 總建筑面積： 500 戶， 3） 開發(fā)商：河南新城置業(yè)有限公司 4） 銷售代理商：信證咨詢 5） 物業(yè)形態(tài)： 3 棟多層 6） 工程 進(jìn)度：剛建地面 1 層， 4 月開盤， 5 月封頂， 12 月交房 7） 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /月（實(shí)際一次性付款可優(yōu)惠 5%） 4） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 3 號(hào)樓 3 單元 5 層 04 室 戶型：一室一廳 面積： 平方米 總價(jià) ： 74948 元 單價(jià)： 2186 元/平方米 按揭：優(yōu)惠 1%，即 74199 元 一次性付款：72700 元（優(yōu)惠 3%） 首付： 15199 元 貸款： 萬(wàn)元 貸款年限： 20 年 月供： 391 元 稅費(fèi)： 契稅：（ 2%） 1484 元 維修基金（ 35元 /平方米） 1199 元 其他稅費(fèi)： 125 元 按揭費(fèi)用： 保險(xiǎn)費(fèi)： 653 元貸款公證費(fèi)： 59 元 抵押登記費(fèi)： 50 元抵押管理費(fèi)： 59 元 服務(wù)費(fèi)： 200 元 小計(jì)： 1021 元 首付共： 17829 元 d、 綜合分析 1） 賣點(diǎn)提煉：周邊配套齊全，交通便利，盡享繁華 2） 劣勢(shì)分析：東西朝向， 車位少 七彩時(shí)光 a、 概況 1） 開發(fā)商：河南省宏光天地實(shí)業(yè)有限公司 2） 銷售代理商：派普咨詢 3） 物業(yè)形態(tài)： 1 棟多層 b、 戶型 1） 戶型范圍： 平方米 — 66 平方米 2） 戶型種類：平層 3 種 3） 主力戶型及配比： 平方米（一室兩廳）共開發(fā) 48 套， 62 平米（一室兩廳）的開發(fā) 48 套，66 平米（兩室一廳）的開發(fā) 18 套。樓間距僅 15 米，戶型通風(fēng)不好； 采光很次 ，工程粗糙； 暗衛(wèi) c、 價(jià)格（ ） 1） 價(jià)格范圍： 2953 元 /平方米（ 3 樓） — 4007 元/平方米（ 26 樓） 2） 均價(jià)： 3100 元 /平方米，每層差價(jià) 30 元 /平方米 3） 優(yōu)惠情況：按揭無(wú)優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠 2% 4） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 10 層 建筑面積： 平方米，單價(jià) 3178 元 /平方米，總價(jià) 元 契稅：（ 2%） 2438 元 維修基金（ 65 元 /平方米） 2493 元 印花稅（ %） 36 元 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80 元 測(cè)繪費(fèi)：（ 元 /平方米） 13 元 首付款： 31876 元 貸款： 9 萬(wàn)，月供： 485元（ 30 年） 保險(xiǎn)費(fèi)： 1700 元抵押登記費(fèi)： 170 元中介費(fèi)： 200元公證費(fèi)： 180 元 合計(jì)： 129186 元 d、 綜合分析 1） 賣點(diǎn)提煉： 廚房相對(duì)獨(dú)立 5） 戶型缺點(diǎn)： 戶型不方正 復(fù)式樓梯設(shè)計(jì)不合理，有面積浪費(fèi)現(xiàn)象 附近沒(méi)有公交站牌，出行不方便。開間小，進(jìn)深大，有個(gè)別戶型開間甚至 米 戶型開間小 對(duì)于房地產(chǎn)而言，產(chǎn)品本身指產(chǎn)品的位置、形態(tài)、戶型、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等等；產(chǎn)品的軟包裝和產(chǎn)品的形象是指產(chǎn)品的外觀，產(chǎn)品 的立面，產(chǎn)品的環(huán)境、產(chǎn)品的配套和由此產(chǎn)生出來(lái)的產(chǎn)品形象；產(chǎn)品的服務(wù)包括售前服務(wù)和售后服務(wù)，售前服務(wù)是營(yíng)銷推廣中置業(yè)顧問(wèn)服務(wù)，售后服務(wù)是簽約后的按揭貸款的辦理及房產(chǎn)證的辦理和物業(yè)管理諸多方面。 現(xiàn)代社會(huì)是崇尚個(gè)性發(fā)展，消費(fèi)者特別是新時(shí)代成 長(zhǎng)起來(lái)的年輕一代，往往把需要能否得以全面滿足、個(gè)性能否得以發(fā)揮和張揚(yáng)，作為衡量和選擇商品的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。格林假日小戶型因?yàn)槲飿I(yè)位置，交通不太方便，不能在客戶購(gòu)買后給客戶節(jié)省時(shí)間成本，但我們可以在產(chǎn)品的營(yíng)銷期，給客戶以無(wú)微不至的關(guān)懷，盡可能為消費(fèi)者提供方便，采用互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)，網(wǎng)上定購(gòu)，或電話定購(gòu)，這樣至少可以積累客戶資源，提供看房直通車，以及進(jìn)行全程服務(wù)代理。 七、 小戶型市場(chǎng)的前景 小戶型的弊端 在開發(fā)商的宣傳中，小戶型千篇一律是“年輕的、時(shí)尚的、投資居住兩相宜的”，在總價(jià)、地段、簡(jiǎn)單靈活等方面具有比較優(yōu)勢(shì)，而且投資回報(bào)率頗高。從當(dāng)前小戶型的走勢(shì)看，它已經(jīng)從一般人的需求轉(zhuǎn)向了所有人。 市場(chǎng)細(xì)分導(dǎo)致小戶型放量？ 小戶型是在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的背景中產(chǎn)生的，市場(chǎng)細(xì)分是競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果，市場(chǎng)細(xì)分直接導(dǎo)致了小戶型的集中放量。從某種意義上說(shuō)，小戶型和郊區(qū)物業(yè)的目標(biāo)客戶群是接近的，都是中等收入的工薪階層。 \目錄 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu) 勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 項(xiàng)目 SWOT 分析 一）優(yōu)勢(shì) 1） 鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì)，這里是財(cái)富的俱樂(lè)部，富翁的制造廠，在這里百萬(wàn)富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。 2） 鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來(lái)大道板塊一樣，成為身份、財(cái)富的象征。這一問(wèn)題必須在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn)。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤階段，可售資源僅 850 萬(wàn)元，房源主力是 159 平米的五、六樓3 室 2 廳。 4）與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價(jià)低，形成鳳凰城二期銷售心理價(jià)位抗性。動(dòng)員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來(lái)，到鳳凰城置業(yè)，開拓新市場(chǎng)。 c) 鳳凰城二期應(yīng)該說(shuō)具有充足的客戶資源，消費(fèi)的中堅(jiān)力量是建材市場(chǎng)中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報(bào)紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策 略，節(jié)約大量的推廣成本。 ii. 鄭州小戶型市場(chǎng)正趨飽和，過(guò)量的小戶型的投放勢(shì)必導(dǎo)致更加過(guò)量的樓盤優(yōu)勝劣汰。但商戶總數(shù)只會(huì) 減少，在這 個(gè)變動(dòng)的過(guò)程中，他們的置業(yè)激情將大大折扣，鳳凰城二期須在這一局面認(rèn)知或形成之前完成銷售，否則我們將陷入非常被動(dòng)的局面。 政府關(guān)于商品房 以后須全裝修出售。這將給鄭汴路巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 a) 小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對(duì)居住環(huán)境要求不高。鄭汴路商圈約 4000 戶商戶， 2 萬(wàn)人的龐大消費(fèi)群體將突顯鳳凰城二期的投資價(jià)值。這對(duì)營(yíng)銷工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。 5） 相對(duì)較低的價(jià)位 即使 1850 元 /平方米，比其周邊樓盤，仍具有優(yōu)勢(shì)。 4） 鳳凰城項(xiàng)目二期有 巨大的升值空間與既得便利 A、 107 國(guó)道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。鳳凰城一期是一個(gè)大眾樓盤，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤。但鄭州具備這種消費(fèi)水平的租房客戶群在哪里？這是其一；其二，大量小戶型項(xiàng)目的推出，必將減少租務(wù)市場(chǎng)的客戶群。 激烈的競(jìng)爭(zhēng)使得開發(fā)商不得不在考慮區(qū)域定位的同時(shí)，細(xì)分客戶群市場(chǎng)， 尋求市場(chǎng)空白且需求量大的客戶群。其四，家庭人口的變化推進(jìn)小戶型的需求。戶型設(shè)計(jì)，弊端重重：通風(fēng)采光不好，功能不全，儲(chǔ)存空間不足 隨著社會(huì)的發(fā)展，人們消費(fèi)變得越來(lái)越理智，人們的生活方式、生活習(xí)慣也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，年輕人購(gòu)房時(shí)，不再拘泥于一次到位，而更趨向于梯度消費(fèi)，這樣房地產(chǎn)的市場(chǎng)就放大了。人們購(gòu)買小戶型的目的就是為了節(jié)約成本。促銷可以使客戶得到心理上或物質(zhì)上的的需求，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的促銷模式千篇一律，缺乏新意，如何將促銷提高一個(gè)層次，最大限度的使客戶產(chǎn)生心理共鳴，是一個(gè)值得深究的課題。房地產(chǎn)市場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生蛻變，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始有高檔市場(chǎng)向大眾市場(chǎng) 轉(zhuǎn)移，小戶型應(yīng)運(yùn)而生。周邊配套 齊全 南北朝向 地段較好，盡享繁華 方正緊湊，南北通透， 公私不分明 c、 價(jià)格（ ） 1） 價(jià)格范圍： 1888 元 /平方米 — 頂層 2800 元 /平方米 2） 均價(jià)： 2500 元 /平方米 3） 優(yōu)惠情況：按揭無(wú)優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠 3% 4） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 面積； 平米 4 層 單價(jià)： 2673 元 總房款： 102670 元 首付： 20670 元 貸款： 萬(wàn) 契稅； 2054 元 維修基金： 2497 元 配套 5060 元 工本費(fèi)： 10 元 測(cè)量費(fèi)： 52 元 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)： 80 元 按揭保證金： 500 元 首付合計(jì)： 30923 元 d、 綜合分析 1） 賣點(diǎn)提煉： 身份地位的象征 配有弧形飄窗設(shè)計(jì) 5） 戶型缺點(diǎn)： 4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：設(shè)計(jì)有陽(yáng)臺(tái) 5） 戶型缺點(diǎn)： 位置不錯(cuò)，政七街將和東風(fēng)路打通； 復(fù)式送露臺(tái) 5） 戶型缺點(diǎn)： 得房率低（ 81%）； 6 樓層差價(jià) 55 元。 4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：頂層有閣樓設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)有壁櫥 5） 戶型缺點(diǎn)： 早在20xx 年底規(guī)劃一期多層時(shí)，率先推出 40 平方左右的小房子，并取得良好的銷售業(yè)績(jī)。小戶型的概念已從最初的 15 平米擴(kuò)大到 60 平米。 第二，這里是鄭州未來(lái)發(fā)展的方向，東擴(kuò)北移，熊耳河的改 造已經(jīng)開始動(dòng)工，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)、建設(shè)，必將給這里帶來(lái)無(wú)窮的升值空間。 主力戶型戶型 ： 2+2+2： 3+2+2： 、 、 、 、 6+3+4（ 7 層復(fù)式）： 、 、 6+3+2（ 7 層復(fù)式）： 3+2+1： 4+3+2： 、 價(jià)格定位 多層均價(jià) 2100 元 /平方米，三樓價(jià)格為 2349 元 /平米，起價(jià)1760 元 /平米；小高層（九層半）均價(jià) 2400 元 /平方米，起價(jià)2255 元 /平米。 工期：二期 99． 11－ 20xx． 三期 20xx 年 4月開工。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的 大賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。今年 4 月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。 樓號(hào) 5 113 15 鳳凰城一期現(xiàn)有房源價(jià)格表 單位：元 /建筑平方米 層數(shù) 2單元 5 單元 4 1 單元 4 單元 七層 1566 1585 1528 1599 1540 六層 1628 1592 1718 五層 1758 1748 1818 1768 四層 1886 1886 1917 1886 三層 1926 1927 1927 1927 二層 1898 1886 1888 1878 一層 1858 1858 1858 1878 二 期 房 源 情 況 介 紹 戶型配比情況分析 戶型 A B C D E F G H I J K L M N O P Q 戶型類型 一室一衛(wèi) 一室一衛(wèi) 復(fù)式 兩室兩廳 兩室兩廳 復(fù)式 復(fù)式 兩室兩廳 復(fù)式 一室一衛(wèi) 一室一衛(wèi) 復(fù)式 一室一衛(wèi) 一室一衛(wèi) 復(fù)式 一室一衛(wèi) 一室一衛(wèi) 單位面積 29.57㎡ 44.79 ㎡ 89.58㎡ 81.72㎡ 95.23㎡ 137.59㎡ 161.66㎡ 86.52 ㎡ 154.62 ㎡ 29.57㎡ 44.79㎡ 89.58㎡ 29.57㎡ 44.79㎡ 89.58㎡ 30.59 ㎡