【正文】 1842.4 四層 1778 1786 1828 1858 1848 1819.6 五層 無(wú) 1672 1706 1758 1758 1723.5 六層 無(wú) 1578 1576 1566 1622 1618 1628 1598 七層 無(wú) 露臺(tái) 露臺(tái) 各棟樓均價(jià) 178 1720 1724 1784 總均價(jià) 1750 二期工程進(jìn)度表 5 月動(dòng)工 9 月 20 日主體完工 10 月 15 日 —— 12 月 10 日外立面完工 20xx 年元月 20 日交房 二期價(jià)格定位 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 10%， 1750 元 /平方米 開(kāi)盤(pán)銷售 20%， 1800 元 /平方米 強(qiáng)銷， 1850 元 /平方米 1950 元 /平方米 商鋪價(jià)格 6000 元 /平方米，以上。 目錄 市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局 鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告 市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局： A、 東南板塊及鄭汴路商圈。 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿線、航海東路與 107 國(guó)道沿線。 鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高 檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有處理好商務(wù) 環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不 僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。 東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。 航海東路與 107 國(guó)道沿線是 20xx 年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，其它幾乎所 有的樓盤(pán)都和鳳凰城一期 15 127 平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 B、 小戶型市場(chǎng)概況。 自 20xx 年底時(shí)尚 PARTY 介入鄭州樓市以來(lái)，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是 20xx 年初，青年居易（ EASYGO）以 1900 余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年 4 月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。 燕歸園位于貨棧街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需 求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。 燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是６０－８０平米的兩室戶型和 100 平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸園二期開(kāi)發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳 75 平米，三室兩廳 95 平米）?？梢哉f(shuō)，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。 小戶型市場(chǎng)詳見(jiàn)附件 ：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告） C、 商鋪市場(chǎng) 商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的 大賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。 和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤(pán)是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。 鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 調(diào)查目的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶型的認(rèn)知和接受程度（鳳凰城購(gòu)房消費(fèi)支撐力度） 調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣 調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市場(chǎng)、燈飾市場(chǎng)、管材市場(chǎng)、名優(yōu)建材市場(chǎng)、商品大世界 調(diào)查完成時(shí)間： 在鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚 集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。 ，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)小戶型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心，或拒不作答，僅憑這一點(diǎn)，就說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。對(duì)此不僅感慨，如果螞蟻不餓或?qū)ο笕獠桓信d趣的時(shí)候，一群螞蟻還能啃死一頭大象嗎？消費(fèi)疲軟，市場(chǎng)敏感度不高，小戶型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴(yán)峻。 對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查的幾點(diǎn)發(fā)現(xiàn)： 大部 分員工租房住，潛在客戶存在；市場(chǎng)潛量比較大，但需要推廣的成本較高 大部分員工來(lái)自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi) 力不足 小戶型需求彈性非常大，對(duì)價(jià)格非常敏感 市場(chǎng)上有很大不穩(wěn)定因素， 89 月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆田，固有的建材市場(chǎng)要做升級(jí)換代 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位 商鋪為上下兩層，一般下面做門(mén)面，上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍 附近都市村莊較多，租房市場(chǎng)一般 80— 150 元 /月 作為首次購(gòu)買者，最重要的還是價(jià)格 他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈 相當(dāng)一部分是 河南總代理，無(wú)須過(guò)多的現(xiàn)場(chǎng)銷售 1 同類產(chǎn)品多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問(wèn)題，故一般員工無(wú)福利分房的可能 1 普通員工不會(huì)因?yàn)楣ぷ鞫徒x擇居住地，他們往往因?yàn)榫幼《鼡Q工作，普通員工流動(dòng)性比較大 1 對(duì) 60— 80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力 1 鳳凰城知名度不高，口碑不好 1 外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心 鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)和鄭汴路大賣場(chǎng)的形成，鄭汴路升值的前景就會(huì)更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞， “注意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！ 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 建業(yè)城市花園 位置： 107 與鄭汴路交叉口 面積：占地 246420 平方米，建筑面積 27 萬(wàn)平方米，二期 34 棟，建筑面積 7． 18 萬(wàn)平方米；三期 37棟，建筑面積 11 萬(wàn)平方米。 工期：二期 99． 11－ 20xx． 三期 20xx 年 4月開(kāi)工。 價(jià)格： 2800 元／平方米。 20xx 年 4 月最低價(jià) 2215，最高價(jià) 3800 戶型：三期 101－ 263 平方米的二室到五室、復(fù)式 二期 143－ 309 平方米的三室到五室、 復(fù)式 車庫(kù)＋車位：二期 71＋ 99 三期 174＋ 157 戶型： 4+2 房號(hào)： 91 號(hào)樓 X 單元 9 層?xùn)|戶 房款：建筑面積： 平方米，總款 618103 元 按揭優(yōu)惠 1％，貸款額 48 萬(wàn)， 20 年每月還本付息 3178 元 /月。 戶型： 3+2 房號(hào)： 92 號(hào)樓 1 單元 10 層?xùn)|戶 房款：建筑面積： 平方米，總款 524510 元 按揭優(yōu)惠 1％，貸款總額： 40 萬(wàn) 20 年每月還款本息 2648 元 市調(diào)日期： 20xx 年 2月 22 日 三期： 交房日期； 20xx1231 占地面積： 85 畝 總建面積； 11 萬(wàn)平米 戶型面積： 13 150、 157（ 3+2）； 199 復(fù)式； 170— 230 平方 4+2 均價(jià)： 3000 元 總價(jià)范圍； 2600— 3500 元 /平方 市調(diào)日期： 20xx 年 3月 24 日 百 合 花 苑 位置：商城東路與鳳臺(tái)路交叉口向南 50 米 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：一期六棟多層早已入住，（入住率高達(dá) 80%），二期 4 棟小高層準(zhǔn)現(xiàn)房 總建筑面積： 9 萬(wàn)平方米 綠化率： 48％，一樓有私家花園，大概十幾平米 樓層施工程度：多層現(xiàn)房，即買即??；小高層在建 戶型：多層 — 172m2；小高層沒(méi)有小戶型，最小 140平米。 價(jià)格：多層，均價(jià) 2100 元 /平米，三樓 2350 元 /平米；均價(jià)2600 元 /平米。 售樓部比較壓抑，售樓員語(yǔ)速太快、盛氣凌人，態(tài)度惡劣，自 11： 10—— 11:45,有 1 組客戶， 1 通電話。 物業(yè)管理； 元每平方每月 市調(diào)日期： 20xx 年 2 月 9日（大雨夾雪） 東 方 明 珠 位置： 鄭汴路和商貿(mào)路交叉口向北 200 米 交通： 35 路、 208 路、 85 路、 60 路等，下車步行 200 米即到 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及銷售進(jìn)度： 一期 4 棟多層，四樓以上已全部售完，（只剩 一套，其它戶型無(wú)房）；二期 4 棟小高層 ，其中 3 棟已交房，面積在 1 棟是小戶型，一梯三戶，面積集中在 60 平米（一室兩廳）、 70 平米（兩室兩廳）、 80 平米（兩室兩廳）， 20xx 年 8 月份交房，主要以銷售現(xiàn)房為主。 結(jié)構(gòu)： 多層為磚混結(jié)構(gòu)，小高層為鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu) 配套設(shè)施： 地下室（ 600 元 /m2） 2 條電話線路，一路內(nèi)線不收費(fèi)，一路外線正常計(jì)費(fèi) 寬帶網(wǎng) 壁掛爐采暖 現(xiàn)在的售樓部即為以后的業(yè)主會(huì)所 綠化率 ％ 物業(yè)管理： 東方物業(yè)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：多層，每月每平方 元，小高層，每月每平方 元。 主力戶型戶型 ： 2+2+2： 3+2+2： 、 、 、 、 6+3+4（ 7 層復(fù)式）： 、 、 6+3+2（ 7 層復(fù)式）： 3+2+1： 4+3+2： 、 價(jià)格定位 多層均價(jià) 2100 元 /平方米，三樓價(jià)格為 2349 元 /平米，起價(jià)1760 元 /平米；小高層（九層半）均價(jià) 2400 元 /平方米，起價(jià)2255 元 /平米。 贈(zèng)送： 天然氣集資費(fèi)、安裝費(fèi)： 4000 元 /戶 電話初裝費(fèi)： 158 元 /戶（另贈(zèng) 送區(qū)域網(wǎng)） 分戶計(jì)量水表、電表： 600 元 /戶 單戶式獨(dú)立采暖系統(tǒng)： 14000 元 /戶 單元式對(duì)講門(mén)鈴系統(tǒng)： 300 元 /戶 計(jì) 19058 元 附： 10 號(hào)樓 431 房，面積 平方米，單價(jià) 2349 元，總價(jià) 265789 元；一次性付款優(yōu)惠 7%，按揭優(yōu)惠 4%。 售樓部現(xiàn)場(chǎng)的氣氛，把握的很好，無(wú)論有無(wú)客戶，總感覺(jué)到售樓部里的熱列、親切、和諧，但售樓員比較渙散，大部分是新手，水平很一般。從 10： 00—— 11： 00 現(xiàn)場(chǎng)無(wú)一組客戶，僅有一通電話。 優(yōu)勢(shì)： 與英協(xié)相鄰，價(jià)格比英協(xié)低，有價(jià)格優(yōu) 勢(shì) 位于鄭汴路東段，處于連接鄭東新區(qū)和市內(nèi)的紐帶地段，是鄭州未來(lái)的發(fā)展方向。 與東建材隔路相望，有充足的客戶群 與省檢察學(xué)校相鄰 劣勢(shì)： 臥室進(jìn)深長(zhǎng)，基本上 6 米 幾乎沒(méi)有綠化 工程質(zhì)量很一般 與英協(xié)、建業(yè)、虹景很近，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈 第一，地段不錯(cuò)，南距鄭汴路只有 200 米，北與商城路隔河（熊耳河）相望。出有交通要道（鄭汴路、世紀(jì)大道），東進(jìn)鄭東新區(qū)，西進(jìn)老市區(qū)，使新老市區(qū)的交接處，繁華又可獨(dú)享寧?kù)o。整體上是一個(gè)較成熟的生活住宅區(qū)。 第二，這里是鄭州未來(lái)發(fā)展的方向，東擴(kuò)北移，熊耳河的改 造已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)，必將給這里帶來(lái)無(wú)窮的升值空間。 第三，周邊樓市云集，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但東方明珠的價(jià)格優(yōu)勢(shì) 是其閃亮的賣點(diǎn)。目前，均價(jià)執(zhí)行的是 2100 元，另有優(yōu)惠（一次性 7％，按揭 4％）、促銷（ 萬(wàn)元大禮包）。 第四，開(kāi)始著手開(kāi)發(fā)小戶型，來(lái)瓜分房地產(chǎn)中僅省的奶酪。 市調(diào)日期：２００ 3 年 4月 9 日（雨） 金 色 年 華 位置：金水路與 107 國(guó)道交叉口東南角，建業(yè)三期對(duì)面 面積：占地 115 畝，建筑面積： 11 萬(wàn)平方米，容積率 ；一期 12 棟樓， 7 棟是多層， 5 棟是 4 層純復(fù)式 工期：純現(xiàn) 房 價(jià)格：六樓頂層 1700 元／平方米，二樓 2055 元／平方米；天然氣： 4000 元，智能化： 20xx 元 按揭優(yōu)惠 3%，一次性付款優(yōu)惠 6% 戶型： 101 平米兩室兩廳－－ 220 平方米復(fù)式 銷售進(jìn)度： 100 平米左右的已經(jīng)基本售完， 130 平米的六樓還有；據(jù)銷售員說(shuō)已銷售 80%，可能性不大，估計(jì)在 50%左 右；入住率極低， 8%左右 交通： 10 10 50 215（金水立交橋修通后），目前交通很不方便，從鄭汴路步行到金色年華至少要用 20 分鐘 配套：網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng)、籃球場(chǎng) 物業(yè)：萬(wàn)科進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)管， 元每平米每月 近期規(guī)劃：在復(fù)式東邊又征得 30 畝地，建 4 棟多層，有 2棟是小戶型， 90 套，占開(kāi)