【正文】 利益的機構進行評估。中介機構就是起這個作用。這樣的顧問公司的作用就是整合資源。如果能夠找到非常好的渠道，招幾家主力店進來，把幾十萬平米的ShoppingMall撐起來就變得很容易。大的主力店機構比較強大，總部設在法國、歐洲、亞太地區(qū)，北京、上海也設有總部，各個部門的職責、職權都比較明確。國內(nèi)的發(fā)展商想找他們談，卻不知道該找哪一級部門，更需要通過中介機構這樣的特殊合作顧問關系。主力店招商之前不應該進行建筑設計?！∥覀冊?jīng)做過許多購物中心的設計，完全是按照發(fā)展商的思路進行。整個空間都很靈活，將來誰做商鋪都可以，但這樣的規(guī)劃沒有什么意義，屬于非常前期的東西。對于大型商場，商家比較強調(diào)內(nèi)部空間的可視性，加大可視性可以對公共購物產(chǎn)生引導作用。商場里面有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到，出租或者出售起來就非常方便，否則就很難出租。因此加大可視性以便對公共購物產(chǎn)生引導作用是很重要的。整個空間可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn)生空間安全感和舒適感，而不是像進了迷宮。中庭做得比較好的有上海恒隆廣場，做的最極端的是上海正大廣場，由泰國設計師設計，中庭做得極其復雜，十幾層高，進去以后有游樂場的感覺。里邊天橋橫過來，繞過去，感覺很亂?！‖F(xiàn)在的大型綜合商業(yè)趨向于多種購物消費形式的大融合。比如我們做的深圳的一個項目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，購物街，再加上室外露天咖啡茶座的商務餐飲部分。室外廣場不僅是商場的需要，也是城市空間的需要。我們經(jīng)常會看到有些商場在門口臨時搭個臺子，或是時裝表演，或是抽獎促銷。跟原來的賣東西的方式不同的是，這些活動都是現(xiàn)代商業(yè)演化出來的形式。如今已經(jīng)變成一種模式，我們設計的王府井富陽廣場就提供這樣一個表演的舞臺?！　〈笮蜕虉龅慕煌ńM織非常復雜，因此還有兩個方面必須考慮：一是怎樣從一開始就應該把人流分開，讓人往樓上走，比如一進門就有通往二層的扶梯，或者可以直接上三、四層。我們經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)所有商場的電梯都很擠，商店入口處人流壓力非常大。另外是如何把人流往深處引的問題。只要顧客能夠看到、走到的地方就會產(chǎn)生效益。對大規(guī)模商業(yè)建筑來說這是最重要的。我們的處理方式是通過大中庭，天窗的引導作用，做到店鋪的均好性。商業(yè)街的規(guī)劃設計　我們給珠江做了很多項目。珠江的項目大多都有商業(yè)街，他們把商業(yè)街作為一種聚集人氣的手段。住宅和商業(yè)是互相支撐的，以前的商業(yè)街可能是出于配套的考慮，因為住宅小區(qū)有這方面的需要。但廣東更注重人人皆商，小區(qū)下面一定要有底商，商鋪也很好出租。這種底商檔次一般不高，但一應俱全，商業(yè)非常普及。北京的高檔樓盤大都規(guī)定不讓餐飲業(yè)進去，實際上餐飲業(yè)也是小區(qū)配套需要的一部分。隨著北方的經(jīng)濟發(fā)展，北京商鋪的發(fā)展現(xiàn)在基本可以標志著北方經(jīng)濟水平的提高。商業(yè)街空間的限定和功能的劃分　商業(yè)街不是簡單的概念，更不是簡單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。每個人對空間個性都會產(chǎn)生一種感受，每個不同的廣場、街道也都有自己的個性，怎樣能夠讓消費者對購物環(huán)境有一種良好的感覺？這就需要建筑師進行精心地設計?！‖F(xiàn)在中國處于反映了經(jīng)濟的大爆發(fā)時代，特別強調(diào)氣派，建筑設計也是如此。很多大商廈，遠看很雄偉，但缺乏人情味，不是很好的購物環(huán)境。王府井大街經(jīng)過改造以后，四、五十米寬的大尺度，購物的人只能順著一邊走，不愿走之字形來回過到馬路對面購物。過去王府井是老店街、名店街，每家店千姿百態(tài)，現(xiàn)在變成一眼看過去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒有人的尺度感?，F(xiàn)在開始慢慢地進行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個凳子，幾個雕塑小品，試圖在遼闊的廣場尺度上做出一點人情味。其實這些東西在原來的規(guī)劃設計中就應該考慮到。商業(yè)街要特別強調(diào)平易近人，這樣才能吸引人來。尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺得很舒服、很親切。柏揚講過美國的尺度體現(xiàn)的是馬路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。亞洲是鬼的尺度，主要是香港、東京的樓房非常高，給人非常壓抑、狹窄的感覺。歐洲是一種人的尺度，小鎮(zhèn)、小橋流水都很有人情味。所以尺度舒適應該以歐洲的商業(yè)街、步行街這種模式，而不是像美國那種自大自狂的尺度。　現(xiàn)在商業(yè)街的外觀設計已經(jīng)不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業(yè)氛圍。商業(yè)街的細部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關。每個商業(yè)街應該有自己的個性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國貿(mào)品牌店不應該采用同一種手法。建筑設計的三個層次　在我們的設計理念中，認為建筑設計應該有三個層次：第一個層次是宏觀的外觀造型。從很遠的地方可以看得到建筑的天際輪廓線，強調(diào)可識別性。第二個層次是我們通常所說的立面設計，講究橫、豎線條。第三個層次就是細節(jié)的精細設計，國內(nèi)的設計基本達不到這個層次。人們對商業(yè)建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設計，如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等，對跟人發(fā)生親密接觸、親密對話這個層次的設計基本做不到。越大的項目越容易做得宏觀上氣派，微觀上粗糙?！∽鳛橐粋€建筑，發(fā)展商如果分別委托不同的公司來做整體規(guī)劃、建筑設計、景觀設計、店面設計，這就造成在結合點留下了很多空白?，F(xiàn)在的整體的發(fā)展趨勢，就是多方面設計的整合最后達到最佳效果?，F(xiàn)在新出的幾個樓盤，像珠江國際城、天津萬科水晶宮這幾個項目的共同點，就是把景觀、規(guī)劃、建筑、裝修整合得非常好，在結合部分出彩，尤其是對底層近人的部分。建筑裝修上可以采用很多非建筑語言，比如裝飾布、廣告、旗幟、水景等都成為店鋪設計的一部分，裝飾材料上有很多軟化的傾向，都是可以出彩的地方。如何操作商業(yè)地產(chǎn)設計　在商業(yè)地產(chǎn)設計方面，首先要明確開發(fā)者、使用者和消費者之間的關系。商業(yè)地產(chǎn)跟酒店設計比較相似，酒店設計發(fā)展商應該先把酒店管理公司找好，是喜來登集團，假日集團，還是國內(nèi)的錦江集團，每一個集團都有自己的管理規(guī)定，應該按照他們的要求去進行設計。開發(fā)商不是自己使用店面，而是要賣給主力店，必須按照主力店的要求去設計。如果是做購物中心方面的商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展商應該找一些專業(yè)的商業(yè)顧問公司，目的是明確商業(yè)態(tài)的特點和具體的操作方式。每個項目都有自己明確的市場定位，應該以高度專業(yè)化的方式進行操作，由專業(yè)顧問公司代理或者策劃、招商。如果做普通商業(yè)街的商鋪，發(fā)展商可以自己操作，但在市場判斷上可能還會存在風險。有的商業(yè)只是住宅區(qū)的配套，商業(yè)虧盈并不要緊，只要大型住宅項目賣火就可以。社區(qū)配套中有沒有餐飲決定硬件如何設計，有的幾萬平米的大商業(yè)，里面有一條食街，裝修氣氛特別好，但沒有足夠的通風排煙設備，經(jīng)營受很大影響?！≡谡麄€合作過程中，發(fā)展商、投資商是最大的投資方，也是最大的風險承擔者。整個操作應該以專業(yè)的態(tài)度去進行，有錢、有權不等于有專業(yè)技術，否則最后項目賣不掉要砸在自己手里。有個廣告人曾舉過一個例子，主人買一條狗看家護院，夜里聽到外面有動靜，到底是主人出去叫還是狗出去吠？答案很簡單，當然是狗出去叫，因為主人不是學這個專業(yè)的。地產(chǎn)開發(fā)也是這樣一個道理，重視專業(yè)顧問機構很重要。同時也應該選擇專業(yè)的建筑設計單位。許多的商業(yè)項目設計得不倫不類，經(jīng)營使用階段出現(xiàn)很多問題，特別是硬件方面的問題，如樓電梯分布不合理，店鋪價值差異太大，廁所不夠或找不到。這樣的問題都很難補救，給發(fā)展商或經(jīng)營方帶來的損失可能遠遠超過一次性的設計費用。所以應該慎重地選用有商業(yè)項目專長的設計師。同是甲級大設計院，可能專長完全不同。正如醫(yī)療機構中口腔醫(yī)院和婦產(chǎn)醫(yī)院的專長天壤之別。商業(yè)地產(chǎn)操作的核心是通過策劃、規(guī)劃和設計使項目升值。全憑發(fā)展商是否有遠見卓識。不同的發(fā)展商對建筑設計的重視程度和支付水平不同，實際上反映了有人把設計看作消費，有人把設計當作投資。那么建筑設計質(zhì)量是否影響項目回報呢？大家心中自有答案。銷售價格作價原則~~~~銷售價格作價原則首先根據(jù)市場調(diào)研分析周邊樓盤及西安市整體樓盤今年下半年走勢，結合工程形象進度，確定不同銷售階段的掛牌均價，通過銷售進度及銷售比例的綜合換算，配合各階段銷售最大折扣率，計算出整盤銷售最終折實均價。分析東、西兩樓建筑風格、不同客群、個性戶型、大堂配套、總價原則等細微差別，以最終折實均價為基礎，分銷售階段調(diào)整東、西樓掛牌價，原則西區(qū)比東區(qū)價位略高。通過不同層差、朝向、采光、景觀視線、噪音程度、清潔度、安全性、及戶型分類（個性房、資源房、普通房、缺陷房）系數(shù)，加權平均，計算每單戶價。對于特殊戶型再次調(diào)整，如：建筑退層后有陽光屋的戶型對于總價尾款金額超過5000元以上的戶型調(diào)整。根據(jù)開放期“誠意金”收取及優(yōu)惠卡的銷售情況，再次調(diào)整。根據(jù)銷售進度及市場反映度調(diào)整。對于底商盤量定價原則，采用低價入市，開盤初期暫不銷售，誠意認購，蓄積客戶，造成一房多人的搶購局面，最終以較高價拍賣成交。此項銷售任務集中在強銷期完成。寫字樓銷售原則避開西區(qū)小戶型強銷期，前期不易露出，保持項目純住宅的宣傳主題。銷售集中在尾盤期，便于策劃主題的確定。如何計算客流量在商鋪投資過程中，商鋪投資者需要對商鋪的客流量做出測算，具體測算方法如下：預測銷售額：計劃成本與期望利潤相加計算；產(chǎn)品購買數(shù)量：預測銷售額/產(chǎn)品單價；上海浦東世紀大道浦電路口正在推出的國際金融家裙房商鋪為例：首先，假設幾個經(jīng)驗數(shù)據(jù)：1）、浦電路地鐵站站口一家經(jīng)營服裝的商鋪，顧客流失比例為70％。2）、進入該店的顧客中，其中有15％會有購買行為，即顧客購買比例為15％。3）、該店的物業(yè)租金為300元／平方米／月30平方米＝9000元／月。行業(yè)利潤率（業(yè)主期望回報率）為30％首先，假設幾個經(jīng)驗數(shù)據(jù)：1）、浦電路地鐵站站口一家經(jīng)營服裝的商鋪，顧客流失比例為70％。2）、進入該店的顧客中，其中有15％會有購買行為，即顧客購買比例為15％。3）、該店的物業(yè)租金為300元／平方米／月30平方米＝9000元／月。行業(yè)利潤率（業(yè)主期望回報率）為30％然后，我們來進行公式計算：步驟一：租金（或購房利息）（1＋行業(yè)利潤率）＝預測最低銷售額，即9000（1＋30％）＝11700元步驟二：預測最低銷售額／平均銷售單價＝預測最低銷售量，即11700／100（假設平均單價）＝117件步驟三：預測最低銷售量／顧客購買比例＝預測最少顧客量，即117／15％＝780人步驟四：預測最少顧客量／交通流量與顧客流量比＝預測最低交通流量，即780／（1－70％）＝2600人 即如果每天有2600人在該店鋪門口經(jīng)過，業(yè)主的利益就可得以實現(xiàn)。而據(jù)市調(diào)每天通過浦電路地鐵站口的人流量為5000人左右，因此初步可以得出結論，該位置有足夠的交通流量保證業(yè)主的回報要求。市場前期調(diào)研提綱房地產(chǎn)開發(fā)的制勝法寶――決策資源房地產(chǎn)研究中心深度的市場前期調(diào)研提綱 一、總體經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研全國經(jīng)濟環(huán)境狀況分析項目所在城市經(jīng)濟狀況房地產(chǎn)政策調(diào)研⑴、全國性房地產(chǎn)政策現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢⑵、項目所在地房地產(chǎn)政策狀況二、項目資源調(diào)研項目自身資源環(huán)境⑴、項目自然條件⑵、項目區(qū)域自然資源環(huán)境⑶、項目區(qū)域與城市規(guī)劃發(fā)展的聯(lián)動調(diào)研分析①、城市總體規(guī)劃發(fā)展A、城市發(fā)展方向B、城市交通環(huán)境規(guī)劃C、城市規(guī)劃建設趨勢分析②、城市規(guī)劃對項目區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響A、區(qū)域城市功能規(guī)劃調(diào)研B、區(qū)域規(guī)劃中的物業(yè)發(fā)展狀況社會資源調(diào)研主要開發(fā)商實力、品牌項目資源的SWOT分析三、房地產(chǎn)市場調(diào)研房地產(chǎn)宏觀市場調(diào)研⑴、城市土地供應量與開發(fā)量⑵、房地產(chǎn)市場物業(yè)類型供應量⑶、歷年房地產(chǎn)價格分析⑷、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢總結區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研⑴、市場板塊分析⑵、區(qū)域對商業(yè)、工業(yè)、住宅等類型物業(yè)的吸納能力⑶、區(qū)域在建及將建項目的摸查⑷、區(qū)域已建成的各類物業(yè)的規(guī)模、數(shù)量重點競爭項目調(diào)研⑴、競爭項目的地理位置、交通條件、社區(qū)環(huán)境⑵、競爭項目的設計風格、園林風景、產(chǎn)品配比等優(yōu)劣勢⑶、競爭項目的營銷策略四、房地產(chǎn)消費群體調(diào)研區(qū)域消費群體調(diào)研分析（1）、城市人口分布狀況調(diào)研分析（2）、區(qū)域整體人均年收入、人均消費水平調(diào)研分析（3）、消費群體商品房消費意識及習慣等特征調(diào)研分析（4）、區(qū)域消費群體構成調(diào)查分析消費理念調(diào)研分析（1）、影響購房的重要因素分析（2）、影響購房的決定因素分析市場消費力的研判（1）、市場消費力的特征總結（2）、市場消費力的發(fā)展趨勢五、項目SWOT分析項目優(yōu)勢項目劣勢項目市場機會項目威脅分析六、標桿項目調(diào)研標桿項目的地理位置、交通條件、社區(qū)環(huán)境標桿項目的市場定位標桿項目的設計風格、園林風景、產(chǎn)品配比標桿項目的營銷策略七、項目最大價值挖掘就企業(yè)的品牌、時機價值、文化背景價值、環(huán)境價值、交通價值、地形價值、規(guī)模價值、產(chǎn)品價值等方面挖掘。八、市場調(diào)研的初步結論結合上述分析，得出初步市場調(diào)研結論，并作相應的市場誘導。一、青島及房產(chǎn)市場概述 （一）、青島概況青島屬于溫帶季風性氣候。“三面滄海一面山”的獨特地理格局，造就了青島海洋性氣候的特點，冬無嚴寒、夏無酷暑。青島市是我國東部沿海較重要的經(jīng)濟中心和港口城市及旅游勝地，我國五大港口之一，全國15個副省級城市之一，計劃單列城市。青島是一座海洋科技城。轄市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)和即墨、膠州、膠南、平度、萊西等五市（縣級）。2003年底，其中，其中市內(nèi)四區(qū)登記暫住人口（1個月以上者）。青島市中心區(qū)規(guī)劃以公共建筑為主體組成，形成一個主中心和五個副中心的多中心均衡分布結構，是城市發(fā)展的核心地區(qū)。五四廣場成為青島市新市區(qū)的標志。“花中皇后”月季為青島市花，山茶也是青島市花之一。市樹為雪松。“相約奧運，揚帆青島”，青島成為北京奧運伙伴城市，令青島成為世界的聚焦點。綜合經(jīng)濟青島市國民生產(chǎn)總值居山東省首位，綜合經(jīng)濟實力在全國城市位居11位。居民生活人均可支配收入到2003年底已達10075元，恩格爾系數(shù)降至40%以內(nèi)（60%以上為貧困；50％60%為溫飽；40％50%為小康；40%以下為富裕）。在居民消費支出中，衣著、日用品等生活必需品支出也與恩格爾系數(shù)同步下降，而體現(xiàn)享受與發(fā)展需求的住房、健康、教育、消閑、交通、通信等項支出的比重迅速上升。青島市城市居民正從以吃飽穿暖為標準的溫飽型生活向以享受和發(fā)展為標準的小康型乃至富裕型生活轉變。高低收入家庭的收入差距進一步擴大據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示，2003年占全部調(diào)查戶10%的最高收入戶人均可支配收入28208元，10%的最低收入戶人均可支配收入3263元，：1，比2002年進一步擴大。不同收入階層家庭的房屋資產(chǎn)有質(zhì)與量的區(qū)別住房制度的改革，商品房市場的發(fā)展，使越來越多的家庭擁有了自己的房屋產(chǎn)權。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由三成的城市居民家庭購買了商品房（包括二手商品房），近四成的家庭擁有了售后住房產(chǎn)權，%，但是不同收入階層家庭的房屋資產(chǎn)的質(zhì)與量的狀況有很大的區(qū)別。其特征之一，絕大多數(shù)高收入家庭購買了商品房，大多數(shù)中