【正文】 飽和，過量的小戶型的投放勢必導(dǎo)致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。 建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市場。 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 某房地產(chǎn)二期應(yīng)當密切關(guān)注市場動態(tài)，爭取占領(lǐng)市場先機。 2）行業(yè)外威脅 鄭汴路“大賣場”的形成，商務(wù)更加方便快捷，商務(wù)的中間環(huán)節(jié)減少，將淘汰一批中小商戶，故某房地產(chǎn)的消費群將萎縮。 政府關(guān)于商品房 以后須全裝修出售。在一年左右的時間內(nèi)，建材、裝修市場將出現(xiàn)，由散戶購買為主 向集團購買為主的轉(zhuǎn)變。而開發(fā)商必須考慮大眾市場，故家裝市場要重新整合。大品牌何去何從，很難預(yù)測；中檔品牌可能會脫穎而出，門庭若市。但商戶總數(shù)只會減少，在這個變動的過程中，他們的置業(yè)激情將大大折扣，某房地產(chǎn)二期須在這一局面認知或形成之前完成銷售，否則我們將陷入非常被動的局面。 四、目標市場權(quán)衡及鎖定，品牌形象突破口甄別及品牌定義。 二期小戶型的目標市場主要由哪幾種人組成，這些人購買的抗性及抗性解除。 在鄭汴路市場打工的中層技工或白領(lǐng)，以及少部分藍領(lǐng)。這些人的消費有點象青年居易的目標群 。 他們的主力消費面積是 兩 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 室一廳和一室一廳，消費實力有限。他們對按揭首付 萬元月供 400 元非常感興趣，購房一般想一步到位，對住幾年再換房不太感興趣，認同鄭汴路有很大的租房需求市場，非常認同鄭東新區(qū)的發(fā)展前景。 由于我們的戶型主力是 19 平米、 40 平米的一室一衛(wèi)房源，而這些人購房多希望要相對一步到位，對自己一生能多次置業(yè)不太自信，這形成某房地產(chǎn)二期明確的戶型抗性。而燕歸園二期以 60— 80 平米的二室一廳和二室二廳為主力戶型，恰恰買足了這些人的心理層面需求。但這些人的消費實力有限，首付 — 萬元，月供 700 元，對這些人 來說比較吃力。 抗性解除。對此類人要注意闡述：對自己前途有信心的人從不這樣想，這只是我的第一套房，現(xiàn)階段很少有人一套房住20 年了，八十年代的房子現(xiàn)在沒有幾個人再住了。這里有個大商圈，里面有幾千個老板，幾萬人店員，這里的房子想住就住，想賣就賣，想出租就出租，這里的公房租金很高。，鄭州很少有這樣一個巨大租售需求市場的地方 26— 29 歲的店長、業(yè)務(wù)經(jīng)理級人物，這些人大多想另立門面，又有結(jié)婚壓力（大多來自朋友和家庭），但是自己資金不多，如果買房一步到位，便沒有資金自己做生意，我們的房子正好適合這些人。 已在鄭州干了 2 ~ 3 年生意的外地人，這些人對鄭州東南區(qū)域尤其是鄭汴路市場有較深的了解，對鄭東新區(qū)有一點印象，但不太關(guān)心。在鄭州租房住，曾經(jīng)有想買房的念頭，但又不想永 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 久在鄭居住，過幾年有可能回去，認為為這幾年時間買房花幾十萬元不值得，怕被套住，：這里買套房以后很可能不住，又要占用資金，回頭將房子賣掉又嫌太麻煩。 抗性解除。對這類客戶講鄭汴路商圈巨大的租房、購房需求，小戶型由于總價較低，可以隨時出售和出租。 外地老板為同在一起的兄弟姐妹購置房屋。實力大的老板為公司的骨干員工購置房屋（主要是首付款）。這樣做一方面可以有收買 人心的作用。另一方面這些人住得距商鋪很近，還能象從前住在商鋪時一樣，隨時照應(yīng)生意。 從前住在商鋪上層，因商鋪拆遷升級而從商鋪搬出來的老板。對這些人要多講只有這里的房可以隨時出租、轉(zhuǎn)手，或不太在意的讓給兄弟姐妹。因為只有這里的房總價低，月供少，求租或求購市場龐大。 純投資歷者。以幾套或十幾套小戶型做為投資，出租。以收取房租為目的。對這些人訴求：開個私家銀行、人不要一直太累，投入產(chǎn)出如同聚寶盆，比保險更保險（用詳細的計算），比股票更賺錢。如同擁有了另一份退休金。這里如同一個金礦，這里有數(shù)萬人的年輕人，有數(shù)千個中 小老板，有很大的租房需求市場，有鄭東新區(qū)的發(fā)展前景。 外地品牌駐鄭代表，訴求隨時可住，隨時可賣，訴求個性物業(yè)服務(wù)，如同酒店服務(wù)一樣，有送飯服務(wù)、自動電話晨叫服務(wù)、房間保潔服務(wù)、干洗服務(wù)、電話訂票服務(wù)（均是有償服務(wù)）。 私人特殊生活，多講公交出入方便，房子總價不高等。 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 通過以上描述我們發(fā)現(xiàn)，二期小戶型的目標群直接購買理由很難成為一期業(yè)主的購買理由，以此內(nèi)容來作為品牌主力內(nèi)涵不能帶動一期余房銷售，更不能帶動二期商鋪銷售。以上內(nèi)容只能做分類個別說服之用，不能統(tǒng)領(lǐng)全局。 品牌戰(zhàn)略形成及品牌定位： 我們的可售資源 是三種不同的物業(yè)形態(tài)，是三種不同的置業(yè)用途，這些物業(yè)形態(tài)的競爭市場相當激烈。因此，必須跳出物業(yè)形態(tài)自身的直接用途，尋找能統(tǒng)領(lǐng)整個一、二期多層樓盤、商鋪以及后續(xù)開發(fā)的小高層物業(yè)的品牌內(nèi)涵。 我們完全可以跳出傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷模式，利用某房地產(chǎn)周邊資源，擴充品牌核心內(nèi)涵，將某房地產(chǎn)定位成一個整個東區(qū)獨有的、擁有比建業(yè)、英協(xié)更有投資價值的、有無盡開發(fā)潛力的高檔樓盤。 品牌內(nèi)涵組成： 鄭東新區(qū)為某房地產(chǎn)注入了至少長達 20年的穩(wěn)固商務(wù)住宅發(fā)展時期，帶來了多達 2020 億元的幾乎是恒久的財富升值空間。 鄭東新區(qū)興建規(guī) 劃總計 20 年（北京 CBD 區(qū)用了 11 年，上海浦東已用了 10 年），總投資 2020 億元，其中單一個起步區(qū)就有 5 年時間投資 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 156 億元。興建鄭東新區(qū)必然要用大量的建筑材料、工具及建用品等。這些所有的材料采購地，必然從緊按在一起的鄭汴路大市場獲取。這些保證了鄭汴路商圈將在從此 20 年的迅猛發(fā)展?，F(xiàn)在，這里已經(jīng)如同 1982年的深圳羅湖、蛇口，如同 1992 年的上海浦東，如同 1997 年的三峽宜昌。 鄭汴路商圈的發(fā)展，必然要有大量的資金流入，大量的外地人員、商賈流入，這些人第一需求是吃、住。某房地產(chǎn)正好位于商圈之內(nèi)，是這里唯一的 商務(wù)住宅，有獨有的地利之便，是這些商賈居住的第一選擇。某房地產(chǎn)的現(xiàn)在的房產(chǎn)就如同 1992 年上海浦東的房產(chǎn)、 1982 年深圳羅湖的房產(chǎn)一樣，現(xiàn)在購買，仿佛是用鄭州北環(huán)附近樓盤的價格，購買了可能是比鄭州火車站附近更有價值的房產(chǎn)。 鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。某房地產(chǎn)是百萬富翁的商務(wù)公寓。 鄭汴路商圈是和鄭州火車站商圈一樣的財富積散地，這里的資金流和物流甚至是火車站商圈的若干倍。這里有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機”的本質(zhì)地位?，F(xiàn)在這里 4000 多個外地商賈，有至少 20200 個以上的外地商業(yè)從業(yè)者。這些人為這 里帶來了無盡的房產(chǎn)租、購空間。位于鄭汴路商圈內(nèi)的某房地產(chǎn)，是相當于火車站附近房產(chǎn)價值的商務(wù)公寓。并且鄭汴路東段已經(jīng)成為鄭東新區(qū)長達 20 年的財富中轉(zhuǎn)站 。這里如同 1982年的深圳羅湖、蛇口，如果能現(xiàn)在這里擁有幾套不動產(chǎn)，前景不可想象。 大賣場的興起，將使鄭汴路路南、路北的工作居住環(huán)境溶為一 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 體?，F(xiàn)在購買某房地產(chǎn)，等于用 1800 元 /m2的價格，購買了比 2900 元/m2房產(chǎn)更有投資價值的高檔物業(yè)。 107 國道的東遷，大賣場的出現(xiàn)，使鄭汴路商圈迅速實現(xiàn)物業(yè)升態(tài)。大賣場 147 畝多功能休閑廣場，如同文博廣場、綠城廣場 一樣，將使位于路南的某房地產(chǎn)擁有和路北建業(yè)、英協(xié) 2900 元 /m2一樣的生活居住環(huán)境。而現(xiàn)在某房地產(chǎn)的價格僅 1800 元 /m2 將某房地產(chǎn)品牌如此定位，將鄭東新區(qū)、鄭汴路商圈、“大賣場”、建業(yè)、英協(xié)高尚物業(yè)融為一體，將購房、租房和商務(wù)配套融為一體，形成品牌核心內(nèi)容。該品牌一旦被商戶及鄭州投資者認可，將會形成一場銷售風暴。 重樹品牌形象，擴充品牌內(nèi)涵，消除物業(yè)、環(huán)境抗性，擺脫某房地產(chǎn)以往品牌的低檔形象，樹立高檔投資型商務(wù)公寓品牌內(nèi)涵。在無需增加某房地產(chǎn)項目二期任何投資的前提下，借周邊資源，從產(chǎn)品本身跳出去，賣 12 年后鄭汴路大商圈影子，賣人們對 20 年后的鄭東新區(qū)發(fā)展的向往，賣“大賣場”對周邊不動產(chǎn)帶來的升值空間，賣“大賣場”對周邊商務(wù)配套需求。一舉突破現(xiàn)有可售房源過于分散的障礙，同時帶動某房地產(chǎn) 整個一、二期多層樓盤、商鋪以及后續(xù)開發(fā)的小高層物業(yè)， 在一個地域市場相對真空的市場中，開創(chuàng)一個商務(wù)公寓的銷售風暴。 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 五、某房地產(chǎn)品牌內(nèi)涵次序及品牌表現(xiàn)幾種角度 : 一）品牌第一內(nèi)涵：難以想象的高檔不動產(chǎn)投資機會 大賣場 的形成能某房地產(chǎn)帶來更美好的居住環(huán)境，對比 建業(yè)、英協(xié) 的環(huán)境價值與投資價值。 鄭汴路商圈 。成熟的鄭汴路商圈里 已經(jīng)有 4000 多家商戶，從業(yè)人員達 2 萬多人，能為某房地產(chǎn)帶來無盡的價值。 鄭東新區(qū) 。投資 2020 億，建設(shè)周期 20 年，能為某房地產(chǎn)及其周邊地區(qū)帶來難以想像的不動產(chǎn)投資機會。 二）品牌第二內(nèi)涵：物業(yè)的具體形態(tài)（投資載體），能從不同角度買足置業(yè)者的首要用途 A、 白領(lǐng)、商圈內(nèi)商戶的管理層置業(yè)（注重第一居住，第二投資） B、 小老板置業(yè)（過渡性居住，兼投資） C、 投資者置業(yè)（純投資，用于出租和出售，） D、 租房者置業(yè)（類似青年居易） E、 其它區(qū)域消費者 品牌所有的表現(xiàn)形式里都要包含以下內(nèi)容（出現(xiàn)的階段和份量可以有所不同）： 鄭汴路東段已 經(jīng)成為鄭東新區(qū)長達 20 年的財富中轉(zhuǎn)站。大賣場將使這里的居住環(huán)境將和路北的高尚物業(yè)環(huán)境合為一體，但這里的投資價值遠遠高于其它物業(yè)。 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 六、價格策略： 一期多層剩余房源在目前已經(jīng)提價的基礎(chǔ)上，以穩(wěn)步銷售為主（主要原因是五、六樓大戶型無論對任何樓盤都是最難賣的房源）。 二期小戶型采取中開高走的價格策略，起步均價定在 1780 元左右，迅速提價，如果品牌一旦形成，可將銷售均價定位于 1950 元左右。價格優(yōu)惠點宜控制在 4%以內(nèi)。 二期商鋪宜在新品牌形成時開始銷售，價格亦采取中開高走的價格策略。 七、銷售策略設(shè)定 A、 產(chǎn)品核心 功能： a、 商務(wù)公寓，部分商鋪投資； b、 產(chǎn)品形式特點：以套為主，戶型從一室一衛(wèi)的 19 平米到 159平米的三室兩廳均有，小戶型主力是 19 平米和 40 平米的一室一衛(wèi)。 c、 交房標準：毛坯房 B、 入市姿態(tài)：東南板塊商務(wù)公寓領(lǐng)導(dǎo)者。 C、 入市時機：二期小戶型期房銷售，二期商鋪宜在品牌形成時開始銷售，或在大賣場全面開業(yè)時銷售。一期余房即時銷售。 D、 銷售方式：多種付款方式組合銷售與升值銷售相結(jié)合。 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 八、項目推廣策略設(shè)定 A、 項目推廣主題概念： 有巨大投資回報價值的高檔商務(wù)公寓 B、 項目推廣目標：形成明確的區(qū)域商務(wù)住宅領(lǐng)導(dǎo)者品牌。 C、 項目推廣模式：以報紙 廣告為主，電視、廣播、 DM 直郵為輔。 九、推廣各階段任務(wù)具體設(shè)定： A、 進入期：從 2020 年 5 月底至 6 月 30 日。本階段主要任務(wù)是實現(xiàn)某房地產(chǎn)品牌第一內(nèi)涵，讓鄭東新區(qū)、鄭汴路商圈、大賣場明確成為某房地產(chǎn)的品牌內(nèi)涵，為其后品牌第二內(nèi)涵的具體化確立高度。 B、 成長期：從 7 月 1 日至 8 月 31 日，本階段主要任務(wù)是實現(xiàn)某房地產(chǎn)品牌第二內(nèi)涵，明確各種物業(yè)形態(tài)的具體投資價值，本階段多以具體的對比數(shù)據(jù)為主，適量加入促銷活動。實現(xiàn)銷售突破。 C、 成熟期：從 9 月 1 日至 11 月 30 日，本階段主要任務(wù)是徹底實現(xiàn)某房地產(chǎn)二期銷售，以多種促銷活動及老 業(yè)主現(xiàn)身說服、老業(yè)主帶新業(yè)主為主，廣告內(nèi)容以單純的產(chǎn)品信息為主，本分階段廣告費用將大幅減少。此階段二期商鋪全面介入市場。純商鋪推廣開始。商鋪的投資價值以具體的對比數(shù)據(jù)體現(xiàn)。并在房展會期間開 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 展公關(guān)活動。 D、 衰退期封盤期， 12 月 1 日至 2020 年 2 月。本階段以間斷的小版面提示性廣告為主，實現(xiàn)收盤銷售。同時為三期小高層做預(yù)熱工作。 十、項目推廣首期計劃（進入期） A、 媒體組成：報紙，派發(fā)單頁，直郵單頁，廣播。 B、 廣告主題：鄭州出現(xiàn)了擁有巨大投資