【正文】 代產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)邁出新步伐，市域網(wǎng)絡(luò)化大都市建設(shè)加快推進(jìn)，市民生活品質(zhì)進(jìn)一步提高。 房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r杭州市房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，為我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。市區(qū)公開(kāi)銷售經(jīng)濟(jì)適用房7002套。商品住宅成為住宅供應(yīng)的主渠道，個(gè)人購(gòu)房成為商品住宅消費(fèi)主體；商品房空置面積趨于合理，空置率不斷下降；商品住宅價(jià)格近五年呈上降趨勢(shì)。丁橋鎮(zhèn)素以糧、麻、茶、水果為主業(yè)，是改革開(kāi)放的春風(fēng)，吹開(kāi)了丁橋誠(chéng)招天下客的大氣。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀區(qū)域想要發(fā)展，教育配套不容忽視。政府各項(xiàng)配套設(shè)施的跟進(jìn)，秋石快速路、留石快速路等快速路的開(kāi)通，將縮短該板塊和市區(qū)之間的距離。l 通過(guò)2個(gè)代表性樓盤了解丁橋區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體特征；l 通過(guò)暢銷樓盤所反映出被市場(chǎng)接受的有效的產(chǎn)品及價(jià)格；l 通過(guò)該區(qū)位的樓盤反映出該區(qū)位的需求特征；廣宇總建筑面積約41萬(wàn)平方米，隨著杭州城市地鐵3號(hào)線計(jì)劃開(kāi)通，臨丁路及勤豐路交會(huì)處也規(guī)劃有站口。觀筑(人居展展位：和平H202)　　天陽(yáng)天陽(yáng) 市場(chǎng)走勢(shì)研判隨著以廣宇集團(tuán)為頭炮的一批品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，把丁橋迅速推到了購(gòu)房者眼前。2008年初，新源受市場(chǎng)波動(dòng)的影響，開(kāi)盤價(jià)格定在7300多元∕平方米。觀筑首次開(kāi)盤即以6900元/平方米的均價(jià)對(duì)外發(fā)售，而聯(lián)合據(jù)各類統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段青年人購(gòu)房比一直比較高，購(gòu)房欲望旺盛，特對(duì)杭州年齡分組做一個(gè)分析。因此，該人群對(duì)住宅的需求非常旺盛。第二，從家庭收入來(lái)看，高收入群體當(dāng)然是住宅市場(chǎng)上的主要客戶，但是，中低檔收入群體兩者合起來(lái)遠(yuǎn)超過(guò)住宅市場(chǎng)的二分之一，是住宅市場(chǎng)的重要客戶。 杭州市住宅需求特征分析第一、需求面積。圖34 杭州購(gòu)房極限單價(jià)統(tǒng)計(jì)從2007年5月份開(kāi)始，杭州房?jī)r(jià)受地價(jià)快速上漲的影響，加上資助需求的旺盛，房?jī)r(jià)有了大幅度的上揚(yáng)，目前主城區(qū)已經(jīng)少見(jiàn)商品房單價(jià)在萬(wàn)元以下的樓盤了，故在面對(duì)現(xiàn)實(shí)的情況下，意向購(gòu)房者提高了自己對(duì)單價(jià)的預(yù)期值，極限單價(jià)道德接受度隨之上升。在杭州主城區(qū)多層住宅日漸稀缺的今天，甚至連小高層也不多見(jiàn)的時(shí)候，意向購(gòu)房者對(duì)高層物業(yè)類型的接受度也日益增加。第五、房屋造型。所以，受訪者對(duì)一般性功能房間的提及率較高，其中對(duì)于臥室、客廳、廚房及衛(wèi)生問(wèn)的提及率為100%。觀筑、廣宇新城廣場(chǎng)的土地性質(zhì)屬于10％村屬留用地，是丁橋政府與開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)、鼓勵(lì)用于招商引資的大型商業(yè)項(xiàng)目。背景特征為：平均年齡在35歲左右，最主要在3054歲之間，教育程度一般具有大學(xué)以上的文化程度，平均家庭收入較好，平均在5600元／月左右，置業(yè)次數(shù)在兩次及其以上，雖然教育程度相對(duì)較高，但同時(shí)也是分散程度最高的，表明投資的選擇并不是高學(xué)歷者的專利。經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，開(kāi)發(fā)企業(yè)享受政府的優(yōu)惠政策，包括實(shí)行土地劃拔、減收各項(xiàng)行政事業(yè)收費(fèi)等；由政府確定開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)。考慮自己能否有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，保證安穩(wěn)的居住是他們最關(guān)心的問(wèn)題。這個(gè)市場(chǎng)是個(gè)很特殊的住房市場(chǎng)。在職業(yè)上沒(méi)有顯著特征，但待崗人員的比例稍高于其他各類型。 目標(biāo)客群特征：新婚夫婦人群　　特點(diǎn)：新婚夫婦工作時(shí)間有限，積蓄不多，對(duì)房屋總價(jià)較為關(guān)注；新1婚婚房對(duì)功能性的關(guān)注應(yīng)該更有預(yù)見(jiàn)性；對(duì)社區(qū)內(nèi)及周邊的環(huán)境、配套要求相對(duì)較高?！∽≌娣e及價(jià)格控制。投資客人群　　特點(diǎn)：投資客分為短期投資與長(zhǎng)期投資兩類，通常前者投資住宅，靠短期住宅價(jià)格波動(dòng)賺取差價(jià)；后者多投資商業(yè)或?qū)懽謽?，以出租形式獲利。對(duì)于項(xiàng)目本身應(yīng)考查的就比較多了，最主要的是位置，一個(gè)相對(duì)有發(fā)展的位置會(huì)使物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)大幅提升，通常位置選擇在市區(qū)邊界或風(fēng)景區(qū)內(nèi)，未來(lái)有大規(guī)模建設(shè)的規(guī)劃。如果將兼有目的和純投資目的統(tǒng)視作投資性需求，靜態(tài)來(lái)看，住房購(gòu)買的投資性需求同城市的發(fā)達(dá)程度、家庭收入水平成正比；動(dòng)態(tài)來(lái)看，投資性住房需求在丁橋區(qū)域，各種收入水平都有伴隨增長(zhǎng)的趨勢(shì)。目標(biāo)客戶對(duì)物業(yè)的評(píng)價(jià)將不單純是依據(jù)位置、交通、平面、社區(qū)配置等物理因素進(jìn)行簡(jiǎn)單評(píng)判，而會(huì)將精神層次上的感性因素加入到購(gòu)買評(píng)價(jià)中，因此銷售中品味和格調(diào)的營(yíng)造與醞釀，尤其是對(duì)物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)的早期展現(xiàn)，將會(huì)使其產(chǎn)生更強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望。這些耳熟能詳?shù)膮^(qū)位概念，成就了丁橋的地理坐標(biāo)。商家因人氣而匯聚——以丁橋幾十萬(wàn)人居住的大規(guī)模構(gòu)建來(lái)說(shuō)，這里無(wú)疑將是眾多資本、品牌和企業(yè)的必爭(zhēng)之地。 地塊交通條件調(diào)查1）主要的交通主干道“一繞、二快、三橫、四縱”區(qū)域路網(wǎng)，B3快速公交，規(guī)劃地鐵3號(hào)線，形成多向立體主城生活交通網(wǎng)。2）商業(yè)配套—坐擁高尚生活基地毗鄰總建筑面積達(dá)10萬(wàn)方新城廣場(chǎng)、10萬(wàn)方丁蘭廣場(chǎng)兩大丁橋商業(yè)航母。3）醫(yī)療配套—擁抱舒適怡然的健康人生規(guī)劃中的市中醫(yī)院丁橋分院將于2011年開(kāi)工建設(shè)，力爭(zhēng)2013年竣工啟用。機(jī)會(huì)（Opportunitis）利用（SO）改進(jìn)（WO），而且在配套的跟進(jìn)速度上也并不輸給其他板塊；，扶持大學(xué)生在杭創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)造一定的潛力。，挖掘更多的潛在客戶；，來(lái)相應(yīng)的滿足消費(fèi)者的購(gòu)房需求。區(qū)域發(fā)展前景誘人丁橋頤景園目前的區(qū)域位置雖與杭州市中心有一定距離，交通尚不發(fā)達(dá)，但隨著已建、在建和規(guī)劃中的商業(yè)、教育和醫(yī)療等市政配套的完成，其區(qū)域發(fā)展前景美好，潛力巨大。園林地產(chǎn)一枝獨(dú)秀“頤景園”品牌，經(jīng)過(guò)十余年的傾力打造，被業(yè)內(nèi)譽(yù)為“第一園林地產(chǎn)”。亭臺(tái)樓閣，小橋流水，步移景異，為業(yè)主提供了詩(shī)意生活空間和鄰里交流的平臺(tái)。這種低開(kāi)高走的方式好處在于：使已購(gòu)買客戶信心保障；對(duì)觀望的客戶有一定的促進(jìn)作用；很好地引入投資者；同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目相比有較大的競(jìng)爭(zhēng)力，便于抓住市場(chǎng)份額，給后期銷售留下空間。成本價(jià)值取向：項(xiàng)目整體成本加利潤(rùn)。選擇菜單式裝修方案（舒適型，豪華型，500元和800元兩種價(jià)位）。項(xiàng)目成本核算項(xiàng)目名稱全部項(xiàng)目合計(jì)單位建安標(biāo)準(zhǔn)建安造價(jià)占地面積平方米建筑用地面積平方米總建筑面積105000平方米地上建筑面積75996平方米住宅71942平方米配套公建4054平方米地下建筑面積38556平方米容積率項(xiàng)目名稱計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法測(cè)算基數(shù)單位單價(jià)金額（萬(wàn)元）一、土地成本土地出讓金住宅71942配套公建4054二、前期工程費(fèi)臨時(shí)水、電、路及場(chǎng)地平整費(fèi)建安概算*％可行性、方案咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)地上建面5元/平米75996測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)建安概算*%執(zhí)照費(fèi)建安概算%標(biāo)底編制費(fèi)建安概算%預(yù)算審查費(fèi)建安概算%招投標(biāo)費(fèi)建安概算%質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安概算%工程監(jiān)理費(fèi)建安概算2%粘土磚費(fèi)地上建面14元/平方米759961竣工圖費(fèi)測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)70％10％1檔案保證金10萬(wàn)元三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)紅線內(nèi)建安概算8％紅線外建安概算8％環(huán)境設(shè)計(jì)與綠化建筑面積8元/平方米四、房屋建安工程及設(shè)備、裝修費(fèi)（一）建安工程費(fèi)地上建筑面積75996平方米住宅71942平方米配套公建4054平方米地下建筑面積38556平方米（二）設(shè)備及裝修費(fèi)用五、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一至四項(xiàng)3％六、上交開(kāi)發(fā)辦的管理費(fèi)一至五項(xiàng)%七、管理費(fèi)一至五項(xiàng)%八、貸款利息總建面100每平米單價(jià)九、兩稅一費(fèi)銷售收入%十、銷售費(fèi)用銷售收入3%17090820十一、開(kāi)發(fā)成本一至十項(xiàng)平均成本按總建筑面積綜合成本按可售地上面積扣除地下造價(jià)后綜合成本按可售地上面積十二、銷售收入萬(wàn)平方米住宅：銷售71942地下車位銷售661萬(wàn)元/個(gè)十三、毛利潤(rùn)十四、所得稅十五、凈利潤(rùn)十六、投資收益率（靜態(tài)）% 價(jià)