【正文】 有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，保證安穩(wěn)的居住是他們最關(guān)心的問題。經(jīng)濟(jì)適用住房是政府為了解決中低收入家庭住房問題而推行的含有一定保障因素的住房，但因?qū)嵭形⒗麅r(jià)或成本價(jià)，因而仍屬商品房范疇或可稱為準(zhǔn)商品房。經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，開發(fā)企業(yè)享受政府的優(yōu)惠政策，包括實(shí)行土地劃拔、減收各項(xiàng)行政事業(yè)收費(fèi)等；由政府確定開發(fā)建設(shè)計(jì)。男性的比例為55％，高于女性。背景特征為：平均年齡在35歲左右，最主要在3054歲之間，教育程度一般具有大學(xué)以上的文化程度，平均家庭收入較好，平均在5600元／月左右，置業(yè)次數(shù)在兩次及其以上，雖然教育程度相對(duì)較高，但同時(shí)也是分散程度最高的，表明投資的選擇并不是高學(xué)歷者的專利。圖36住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和不同收入水平居民家庭的住房消費(fèi)比重分析（一）市場(chǎng)價(jià)商品住房市場(chǎng)其供房對(duì)象是高收入戶家庭，住房供應(yīng)主體是住房開發(fā)企業(yè)，住房?jī)r(jià)格由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，開發(fā)建設(shè)規(guī)模、住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自主決定，開發(fā)企業(yè)不享受政府的優(yōu)惠政策，政府對(duì)利潤(rùn)水平不作限制，也不限制居民購(gòu)買住房的數(shù)量，這是一個(gè)由市場(chǎng)調(diào)節(jié)的住房市場(chǎng)，政府對(duì)該市場(chǎng)的干預(yù)最少。新城廣場(chǎng)的土地性質(zhì)屬于10％村屬留用地，是丁橋政府與開發(fā)商合作開發(fā)、鼓勵(lì)用于招商引資的大型商業(yè)項(xiàng)目。據(jù)悉，2009年下半年整個(gè)丁橋?qū)?huì)迎來(lái)交付入住的高峰期，在丁橋大型居住區(qū)和天都城等周邊居住區(qū)成片建成后，總?cè)丝趯⑦_(dá)40萬(wàn)以上。觀筑、廣宇 丁橋區(qū)域客戶特點(diǎn)分析相較于濱江、下沙、九堡等早已為人熟知的區(qū)域而言，丁橋算是后起之秀，目前在建的除核心商業(yè)項(xiàng)目——新城廣場(chǎng)外，還有華元所以，受訪者對(duì)一般性功能房間的提及率較高，其中對(duì)于臥室、客廳、廚房及衛(wèi)生問的提及率為100%。第六、房間類型、戶型結(jié)構(gòu)。第五、房屋造型。數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)房者對(duì)地理位置及區(qū)位的選擇并沒有形成集中偏好。在杭州主城區(qū)多層住宅日漸稀缺的今天，甚至連小高層也不多見的時(shí)候，意向購(gòu)房者對(duì)高層物業(yè)類型的接受度也日益增加。第三、物業(yè)類型。圖34 杭州購(gòu)房極限單價(jià)統(tǒng)計(jì)從2007年5月份開始，杭州房?jī)r(jià)受地價(jià)快速上漲的影響，加上資助需求的旺盛，房?jī)r(jià)有了大幅度的上揚(yáng)，目前主城區(qū)已經(jīng)少見商品房單價(jià)在萬(wàn)元以下的樓盤了，故在面對(duì)現(xiàn)實(shí)的情況下，意向購(gòu)房者提高了自己對(duì)單價(jià)的預(yù)期值，極限單價(jià)道德接受度隨之上升。圖33 杭州購(gòu)房者購(gòu)買意向面積統(tǒng)計(jì)情況第二、意向單價(jià)。 杭州市住宅需求特征分析第一、需求面積。第四，從置業(yè)目的上來(lái)看，婚房和改善居住條件是兩項(xiàng)最主要的。第二，從家庭收入來(lái)看，高收入群體當(dāng)然是住宅市場(chǎng)上的主要客戶，但是，中低檔收入群體兩者合起來(lái)遠(yuǎn)超過住宅市場(chǎng)的二分之一，是住宅市場(chǎng)的重要客戶。這5個(gè)聚類中心(類別)如下：(表中數(shù)據(jù)的得分值越低，表示消費(fèi)者對(duì)該指標(biāo)的認(rèn)同程度越高，O表示中性)。因此，該人群對(duì)住宅的需求非常旺盛。從人口年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，2030歲這一年齡段的人口所占比重雖然并不是最高，但是這部分人出生在改革開放后，生活條件更好，所受教育更高，理財(cái)觀念更強(qiáng)，收入增速也很快。據(jù)各類統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段青年人購(gòu)房比一直比較高，購(gòu)房欲望旺盛，特對(duì)杭州年齡分組做一個(gè)分析。第3部分 機(jī)會(huì)分析 杭州房地產(chǎn)客戶分析杭州全市總面積16596平方公里，其中市區(qū)面積3068平方公里，轄上城、下城、拱墅、江干、西湖、濱江、蕭山、余杭8個(gè)區(qū)，臨安、富陽(yáng)、建德3個(gè)縣級(jí)市，桐廬、淳安2個(gè)縣，共有57個(gè)街道、110個(gè)鎮(zhèn)、39個(gè)鄉(xiāng)(包括1個(gè)民族鄉(xiāng))，678個(gè)社區(qū)、65個(gè)居民區(qū)、3666個(gè)行政村；其中市轄區(qū)共有44個(gè)街道、49個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)鄉(xiāng)，597個(gè)社區(qū)、4個(gè)居民區(qū)、8 07個(gè)行政村。觀筑首次開盤即以6900元/平方米的均價(jià)對(duì)外發(fā)售，而聯(lián)合2009年，隨著“小陽(yáng)春”掀起的新一股購(gòu)房熱，徹底炒熱了丁橋。受市場(chǎng)波動(dòng)的影響，開盤價(jià)格定在7300多元∕平方米。隨后在2008年末開盤的是廣宇2008年初，新源2007年7月25日，丁橋36號(hào)住宅用地的出讓，正式拉開了丁橋板塊商品房買賣的序幕。 市場(chǎng)走勢(shì)研判隨著以廣宇集團(tuán)為頭炮的一批品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，把丁橋迅速推到了購(gòu)房者眼前。預(yù)計(jì)在6月份，將推出2號(hào)樓，戶型面積在90平方米左右。天陽(yáng)另還規(guī)劃1所市級(jí)醫(yī)院、凈菜超市三座、垃圾中轉(zhuǎn)站、公交首末站、公交中心等。觀筑(人居展展位：和平H202)　　天陽(yáng)目前在售89平方米及90平方米小戶型，均價(jià)為6900元/平米?？偨ㄖ娣e約41萬(wàn)平方米，隨著杭州城市地鐵3號(hào)線計(jì)劃開通，臨丁路及勤豐路交會(huì)處也規(guī)劃有站口。上東城的入駐，在丁橋新城的開發(fā)進(jìn)程中有著舉足輕重的意義。l 通過2個(gè)代表性樓盤了解丁橋區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體特征；l 通過暢銷樓盤所反映出被市場(chǎng)接受的有效的產(chǎn)品及價(jià)格；l 通過該區(qū)位的樓盤反映出該區(qū)位的需求特征；廣宇 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析本次調(diào)查的目的側(cè)重于識(shí)別有關(guān)樓盤相關(guān)的指標(biāo)，并以此界定不同市場(chǎng)層次的特征，從而為三盛政府各項(xiàng)配套設(shè)施的跟進(jìn)，秋石快速路、留石快速路等快速路的開通，將縮短該板塊和市區(qū)之間的距離。通過與名校整合辦學(xué)的教育發(fā)展方針，進(jìn)一步提高師資水平，提升教育質(zhì)量，教育配套的各個(gè)項(xiàng)目正在緊張建設(shè)中，杭師院附屬丁蘭學(xué)校，已于2006年下半年交付使用。 房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀區(qū)域想要發(fā)展，教育配套不容忽視。丁橋集鎮(zhèn)綜合開發(fā)規(guī)劃的制訂和實(shí)施，使丁橋現(xiàn)代城鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)由藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)；以龍居寺景區(qū)開發(fā)為龍頭，黃鶴山、皋亭山風(fēng)景旅游資源的開發(fā)已列入了杭州市的總體發(fā)展規(guī)劃，杭州“東南佛角”即將重現(xiàn)其間。丁橋鎮(zhèn)素以糧、麻、茶、水果為主業(yè)，是改革開放的春風(fēng)，吹開了丁橋誠(chéng)招天下客的大氣。該鎮(zhèn)東接天都娛樂城，與余杭區(qū)星橋街道為界；西連下城區(qū)科技經(jīng)濟(jì)園，與石橋鎮(zhèn)為界；南至大石一級(jí)公路，與市區(qū)和繞城公路相連；北部是著名的皋亭山、黃鶴山風(fēng)景區(qū)。商品住宅成為住宅供應(yīng)的主渠道，個(gè)人購(gòu)房成為商品住宅消費(fèi)主體；商品房空置面積趨于合理，空置率不斷下降；商品住宅價(jià)格近五年呈上降趨勢(shì)。在整體上能保持持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)，并且占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重過半。市區(qū)公開銷售經(jīng)濟(jì)適用房7002套。％；，％。 房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r杭州市房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，為我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。人均生活消費(fèi)性支出18595元，％，恩格爾系數(shù)（食品占消費(fèi)支出比重）%%；全市農(nóng)村居民人均純收入11822元，％；人均生活消費(fèi)性支出9065元，％。第2部分 環(huán)境分析 市場(chǎng)分析 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2009年，是21世紀(jì)以來(lái)杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為困難的一年，面對(duì)百年不遇國(guó)際金融危機(jī)的嚴(yán)重沖擊和極其復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外形勢(shì)，全市人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，全力保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、增活力、重民生、抓穩(wěn)定，各項(xiàng)工作取得了明顯成效，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步回升，社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)邁出新步伐，市域網(wǎng)絡(luò)化大都市建設(shè)加快推進(jìn)，市民生活品質(zhì)進(jìn)一步提高。靈韻園林，素質(zhì)人居，丁橋頤景園仿蘇州園林的設(shè)計(jì)理念，緊依大農(nóng)港河，天然碧水，十幢高層住宅有機(jī)集合營(yíng)造和諧品質(zhì)人居。融中西建筑之文化精髓，開啟現(xiàn)代家居園林之先河，倡導(dǎo)家居園林的美好構(gòu)想。第1部分 概要提示三盛萬(wàn)科進(jìn)入北大學(xué)城市場(chǎng)前 言2009年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，很多區(qū)域板塊也開始發(fā)展成熟，該策劃主要對(duì)杭州丁橋板塊的區(qū)域、規(guī)劃、土地出讓等介紹，對(duì)住宅供求和目前丁橋在建項(xiàng)目三盛頤景園樓盤進(jìn)行解讀，并通過機(jī)會(huì)分析、戰(zhàn)略分析等對(duì)潛在客戶進(jìn)行分析，最后提出相關(guān)營(yíng)銷推廣方案及丁橋房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景。頤景園位居杭城東北丁橋新城，屬于杭城十公里生活圈，是丁橋居住區(qū)最好的地塊，緊鄰商業(yè)中心區(qū)。項(xiàng)目占地面積38000平方米，建筑面積105000平方米，坐擁新城CLD核心資源，周邊配套設(shè)施完善，交通、醫(yī)療、金融、教育、旅游等盡囊其中。別出心裁的設(shè)計(jì)，鳥語(yǔ)花香魚相戲，果樹林木草青青，營(yíng)造園林深處有人家的溫馨氛圍，打造都市素質(zhì)人居。據(jù)抽樣調(diào)查，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26864元，％。%%。％。％，％。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)，成為固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。而且房地產(chǎn)市場(chǎng)也日趨成熟。 土地出讓情況如下圖所示： 圖21 土地出讓情況 丁橋區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 區(qū)域城市規(guī)劃　 浙江省杭州市江干區(qū)丁橋鎮(zhèn)位于杭州市郊東北部，距市中心10公里，是一個(gè)新興的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基地、杭城重要的副食品供應(yīng)基地和重要的風(fēng)景旅游開發(fā)區(qū)域。全鎮(zhèn)轄10個(gè)行政村，1個(gè)居民區(qū)，1個(gè)市級(jí)開發(fā)區(qū)——杭州私營(yíng)經(jīng)濟(jì)園區(qū)；。經(jīng)過多年的努力，至2005年，一個(gè)私營(yíng)企業(yè)創(chuàng)業(yè)發(fā)展的基地——杭州私營(yíng)經(jīng)濟(jì)園區(qū)已初具規(guī)模并全力拓展開發(fā)，上百家來(lái)自省內(nèi)外的私營(yíng)企業(yè)在這里興旺發(fā)達(dá)，海通木業(yè)、阿思家羽絨、祝強(qiáng)醫(yī)療設(shè)備、西林鏈條等企業(yè)從這里走出國(guó)門，走向世界，成為丁橋建經(jīng)濟(jì)大鎮(zhèn)的支柱；隨著大杭州城區(qū)發(fā)展的構(gòu)想和都市農(nóng)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，花卉、