【正文】 執(zhí)照費(fèi)建安概算%標(biāo)底編制費(fèi)建安概算%預(yù)算審查費(fèi)建安概算%招投標(biāo)費(fèi)建安概算%質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安概算%工程監(jiān)理費(fèi)建安概算2%粘土磚費(fèi)地上建面14元/平方米759961竣工圖費(fèi)測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)70％10％1檔案保證金10萬元三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)紅線內(nèi)建安概算8％紅線外建安概算8％環(huán)境設(shè)計(jì)與綠化建筑面積8元/平方米四、房屋建安工程及設(shè)備、裝修費(fèi)（一）建安工程費(fèi)地上建筑面積75996平方米住宅71942平方米配套公建4054平方米地下建筑面積38556平方米（二）設(shè)備及裝修費(fèi)用五、不可預(yù)見費(fèi)一至四項(xiàng)3％六、上交開發(fā)辦的管理費(fèi)一至五項(xiàng)%七、管理費(fèi)一至五項(xiàng)%八、貸款利息總建面100每平米單價(jià)九、兩稅一費(fèi)銷售收入%十、銷售費(fèi)用銷售收入3%17090820十一、開發(fā)成本一至十項(xiàng)平均成本按總建筑面積綜合成本按可售地上面積扣除地下造價(jià)后綜合成本按可售地上面積十二、銷售收入萬平方米住宅：銷售71942地下車位銷售661萬元/個(gè)十三、毛利潤(rùn)十四、所得稅十五、凈利潤(rùn)十六、投資收益率（靜態(tài)）% 價(jià)格定位 權(quán)重因素對(duì)各項(xiàng)目的地段、交通、品質(zhì)、規(guī)劃以及配套等各方面因素綜合權(quán)重評(píng)定。上東城、聯(lián)合格里、天陽關(guān)筑等有實(shí)力品牌的裝修公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，為項(xiàng)目增加賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)品牌化營(yíng)銷。選擇菜單式裝修方案（舒適型，豪華型，500元和800元兩種價(jià)位）。與周邊項(xiàng)目進(jìn)行比較之后，建議毛坯房?jī)r(jià)格開盤，開盤均價(jià)定在13500元/平米與周邊項(xiàng)目毛坯房?jī)r(jià)格相當(dāng)，但賣點(diǎn)豐富存在競(jìng)爭(zhēng)力。成本價(jià)值取向：項(xiàng)目整體成本加利潤(rùn)。基本成本價(jià)加上開發(fā)商的利潤(rùn)構(gòu)成基本價(jià)。這種低開高走的方式好處在于：使已購(gòu)買客戶信心保障；對(duì)觀望的客戶有一定的促進(jìn)作用；很好地引入投資者；同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目相比有較大的競(jìng)爭(zhēng)力，便于抓住市場(chǎng)份額，給后期銷售留下空間。第5部分 戰(zhàn)略及行動(dòng)方案 定價(jià)原則項(xiàng)目成功與否，開盤定價(jià)及后期價(jià)格策略是關(guān)鍵因素之一，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況，周邊幾個(gè)項(xiàng)目樓盤價(jià)格都是低開高走的價(jià)格策略。亭臺(tái)樓閣，小橋流水，步移景異，為業(yè)主提供了詩意生活空間和鄰里交流的平臺(tái)。 超大樓距領(lǐng)先一步丁橋頤景園樓間距約70米，空間較大，確保了最佳視距,同時(shí)也保證了業(yè)主享受充足的陽光。園林地產(chǎn)一枝獨(dú)秀“頤景園”品牌，經(jīng)過十余年的傾力打造，被業(yè)內(nèi)譽(yù)為“第一園林地產(chǎn)”。生活配套：作為未來的核心居住區(qū)域，丁橋大型居住區(qū)將配套建設(shè)各類學(xué)校及大型醫(yī)院，以方便子女就學(xué)及居民就醫(yī)；規(guī)劃建設(shè)凈菜超市三座、公交首末站、公交中心站各一座；此外，沿中心道路南北側(cè)將建設(shè)活動(dòng)中心、娛樂、商業(yè)等服務(wù)設(shè)施；綠地、公園等公共設(shè)施也將同步建設(shè)。區(qū)域發(fā)展前景誘人丁橋頤景園目前的區(qū)域位置雖與杭州市中心有一定距離，交通尚不發(fā)達(dá)，但隨著已建、在建和規(guī)劃中的商業(yè)、教育和醫(yī)療等市政配套的完成，其區(qū)域發(fā)展前景美好，潛力巨大。表41 SWOT 分析表 產(chǎn)品定位本案將導(dǎo)入“蘇州園林居住社區(qū)”的概念這一概念的核心是“園林”、“建筑”與“人”三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外觀形式的生態(tài)居住模式。，挖掘更多的潛在客戶；，來相應(yīng)的滿足消費(fèi)者的購(gòu)房需求。，但是要想達(dá)到城西的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，丁橋還有需要好幾年的發(fā)展過程；2. 做好相關(guān)宣傳，尤其需配合政府做好公益宣傳，快速建立知名度。機(jī)會(huì)（Opportunitis）利用（SO）改進(jìn)（WO），而且在配套的跟進(jìn)速度上也并不輸給其他板塊；，扶持大學(xué)生在杭創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)造一定的潛力。 SWOT分析內(nèi)部能力外部因素優(yōu)勢(shì)（Strength）劣勢(shì)(Weakness)；；。3）醫(yī)療配套—擁抱舒適怡然的健康人生規(guī)劃中的市中醫(yī)院丁橋分院將于2011年開工建設(shè)，力爭(zhēng)2013年竣工啟用。作為丁橋區(qū)塊最重要、最齊全的商業(yè)配套項(xiàng)目，丁蘭廣場(chǎng)的開工典禮不僅得到了區(qū)級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，同樣也聚集了丁橋片區(qū)眾多開發(fā)商、商家、居民的目光：一個(gè)業(yè)態(tài)功能完善、經(jīng)營(yíng)品牌豐富的大型商業(yè)項(xiàng)目，不但能提升周邊樓盤的含金量，而且將極大地方便丁橋居民的生活。2）商業(yè)配套—坐擁高尚生活基地毗鄰總建筑面積達(dá)10萬方新城廣場(chǎng)、10萬方丁蘭廣場(chǎng)兩大丁橋商業(yè)航母。2）主要的公共交通及其路線公交路線：l K981218夜班、快速公交3號(hào)線可直達(dá)丁橋l B3：丁橋公交中心站—莫衙營(yíng)（規(guī)劃中到吳山公交站）l K99：火車東站—丁橋公交中心站l 812：錢江小商品市場(chǎng)—丁橋公交中心站l 218：武林廣場(chǎng)—丁橋公交中心站自駕路線：武林廣場(chǎng)—上塘高架（石祥路口下）—留石同協(xié)路口—同協(xié)路—大農(nóng)港路—蕙蘭雅路；武林廣場(chǎng)—上塘高架（大關(guān)路口下）—沈半路—留石同協(xié)路口—同協(xié)路—大農(nóng)港路—蕙蘭雅路；環(huán)城北路—建國(guó)路—東新路—華豐路——同協(xié)路—大農(nóng)港路—蕙蘭雅路；澳門廣場(chǎng)（北）—秋石高架—留石快速東路—同協(xié)路—大農(nóng)港路—蕙蘭雅路； 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查1）教育配套—一體化優(yōu)質(zhì)教育中小學(xué):丁蘭實(shí)驗(yàn)小學(xué)、丁橋中學(xué)、規(guī)劃兩所36班中學(xué)（初中），四所36班小學(xué)（長(zhǎng)睦小學(xué)、丁橋小學(xué)、大塘小學(xué)等）。 地塊交通條件調(diào)查1）主要的交通主干道“一繞、二快、三橫、四縱”區(qū)域路網(wǎng)，B3快速公交，規(guī)劃地鐵3號(hào)線，形成多向立體主城生活交通網(wǎng)。丁橋大型居住區(qū)建成后將是一個(gè)居住人口達(dá)40萬人，功能完備的大型現(xiàn)代化居住區(qū)。商家因人氣而匯聚——以丁橋幾十萬人居住的大規(guī)模構(gòu)建來說，這里無疑將是眾多資本、品牌和企業(yè)的必爭(zhēng)之地。眼下，從市中心沿德勝高架——留石高架一線直到筧丁路口，丁橋大型居住區(qū)就在眼前豁然開朗，基本用時(shí)20余分鐘。這些耳熟能詳?shù)膮^(qū)位概念，成就了丁橋的地理坐標(biāo)。第4部分 產(chǎn)品分析 地塊現(xiàn)狀分析 地塊環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查丁橋踞于杭城東北區(qū)塊，隸屬主城江干區(qū)，距離武林廣場(chǎng)10公里。目標(biāo)客戶對(duì)物業(yè)的評(píng)價(jià)將不單純是依據(jù)位置、交通、平面、社區(qū)配置等物理因素進(jìn)行簡(jiǎn)單評(píng)判，而會(huì)將精神層次上的感性因素加入到購(gòu)買評(píng)價(jià)中，因此銷售中品味和格調(diào)的營(yíng)造與醞釀，尤其是對(duì)物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)的早期展現(xiàn)，將會(huì)使其產(chǎn)生更強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望。因此銷售現(xiàn)場(chǎng)、環(huán)境綠化、工地包裝及廣告宣傳等方面的精心設(shè)計(jì)和營(yíng)造對(duì)激起客戶的購(gòu)買欲的影響至關(guān)重要。如果將兼有目的和純投資目的統(tǒng)視作投資性需求，靜態(tài)來看，住房購(gòu)買的投資性需求同城市的發(fā)達(dá)程度、家庭收入水平成正比；動(dòng)態(tài)來看，投資性住房需求在丁橋區(qū)域，各種收入水平都有伴隨增長(zhǎng)的趨勢(shì)。置業(yè)方案：這類人群考慮住房的條件是既擁有辦公室通透、大方的設(shè)計(jì)，又擁有住宅的功能全面；既擁有比寫字樓實(shí)惠的價(jià)格，又擁有與住宅一樣的使用年限。對(duì)于項(xiàng)目本身應(yīng)考查的就比較多了，最主要的是位置，一個(gè)相對(duì)有發(fā)展的位置會(huì)使物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)大幅提升，通常位置選擇在市區(qū)邊界或風(fēng)景區(qū)內(nèi)，未來有大規(guī)模建設(shè)的規(guī)劃。置業(yè)方案：住宅投資客。投資客人群　　特點(diǎn)：投資客分為短期投資與長(zhǎng)期投資兩類，通常前者投資住宅，靠短期住宅價(jià)格波動(dòng)賺取差價(jià)；后者多投資商業(yè)或?qū)懽謽?，以出租形式獲利?！　∩鐓^(qū)及周邊配套項(xiàng)目?！∽≌娣e及價(jià)格控制。新婚夫婦雖然購(gòu)買新居時(shí)家庭人口較少，但應(yīng)該考慮未來家庭結(jié)構(gòu)的變化，一般來說應(yīng)盡量選擇兩室的住宅。 目標(biāo)客群特征：新婚夫婦人群　　特點(diǎn)：新婚夫婦工作時(shí)間有限，積蓄不多，對(duì)房屋總價(jià)較為關(guān)注；新1婚婚房對(duì)功能性的關(guān)注應(yīng)該更有預(yù)見性；對(duì)社區(qū)內(nèi)及周邊的環(huán)境、配套要求相對(duì)較高。 目標(biāo)客戶群定位人們生活水平的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始逐步進(jìn)行細(xì)分，不同收入和生活品位的人對(duì)住房有不同的要求，開發(fā)商也通過獨(dú)特的產(chǎn)品賣點(diǎn)來吸引目標(biāo)客戶群。在職業(yè)上沒有顯著特征，但待崗人員的比例稍高于其他各類型。廉租住房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。這個(gè)市場(chǎng)是個(gè)很特殊的住房市場(chǎng)。女性的比例高于男性?？紤]自己能否