【正文】 頤景園在丁橋一炮而紅，在丁橋形成“人居經(jīng)典”置業(yè)旋風(fēng)。預(yù)計15個月的銷售周期，2011年年末售完。l 配合物業(yè)進(jìn)行園內(nèi)綠地、花草、鳥類認(rèn)養(yǎng)或小樹認(rèn)養(yǎng)活動。例如：客戶嘉年華會，產(chǎn)品說明酒會等營造現(xiàn)場銷售氣氛。媒體宣傳除主流報紙外：電視、廣播、雜志應(yīng)多方位出擊。 而本案存在其特殊性，拖延時間就等于金錢的浪費，所以銷售時機(jī)不容錯過，內(nèi)部認(rèn)購期時間會較短，但有利有弊，利處是不會因為戰(zhàn)線拉得過長，而損失一部分意向客戶，弊處是個別客戶的傖促下定，會導(dǎo)致后期的退房。亦可獲得部分買家先期下定，為開盤引爆市場積累客源。3．推出方式為取得預(yù)期的目標(biāo)，我們要嚴(yán)格進(jìn)行銷售控制。因而為了增加客戶對項目的信心，同時也為了縮短銷售期，降低銷售費用，我們要遵循準(zhǔn)現(xiàn)房銷售原則。 銷售策略根據(jù)本案的產(chǎn)品定位、市場定位、客戶群定位，經(jīng)慎重推敲，隨同銷售周期安排，制定了全程策劃的節(jié)奏安排，以求有效快速地消化本案，將獨特的USP安排到各個環(huán)節(jié)中，由若干個策劃個案整合為全程方案。 4．提升新起點文化品味 新起點一直以來以民住概念作為物業(yè)推廣的主要支持點，本次活動主題應(yīng)具有較濃的人文色彩。 另外，活動自始至終有目的地圍繞著物業(yè)自身進(jìn)行，決不游離于產(chǎn)品之外浪費精力。 3．確定令人關(guān)注的活動主題 舉辦活動不難，各開發(fā)商和銷售公司也在積極開展這方面的工作。如何在眾多競爭對手中脫穎而出，成為發(fā)展商和廣告公司共同的課題。 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道項目/內(nèi)容/媒體錢江晚報都市快報青年時報財經(jīng)時報時尚家居發(fā)行量(萬份)40661401604011目標(biāo)讀者20－40歲的男性，大多接受了大學(xué)教育。 青年時報（2）輔助報紙216。 媒體投放原則最優(yōu)化的投入與產(chǎn)出，以一個有效的推廣形式將信息送達(dá)最大量的目標(biāo)受眾群；以主流媒體為主其它媒體為輔，按銷售進(jìn)度分階段進(jìn)行相應(yīng)媒體選擇和投放力度。觀筑藝居1號樓以6900元/平方米的較低價格開盤，截至5月11日15時，透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示已預(yù)定100套，達(dá)到開盤銷售套數(shù)90%。由于采荷教育集團(tuán)附屬小學(xué)進(jìn)駐丁橋新城，廣宇格里將于下半年正式開盤，丁橋板塊的居住區(qū)，即將逐漸形成，丁橋的居住價值也正在被越來越多的購房者肯定。前景看好的丁橋，7000余元/平方米的價格依舊在同等價格的在售板塊中顯示出較強(qiáng)的競爭力，所以上東城一開盤即受到購房者的熱捧。元都新景開盤均價為7380元∕平方米，給當(dāng)時丁橋板塊的商品房銷售起到標(biāo)桿作用?？梢哉f，在目前以武林廣場為圓心的10公里主城區(qū)圈內(nèi)，隸屬江干區(qū)的丁橋，則屬于明顯的房價低洼地。頤景園11111113500本案修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素 配套因素工程進(jìn)度報價權(quán)重15%15%30%15%15%10%廣宇 價格調(diào)整方案 開發(fā)成本核算項目成本計算條件說明：項目占地面積38000平方米，建筑面積105000平方米。最終可實現(xiàn)整體均價14500元/平米以上。一般市場定價原則須從三個價值取向來考慮：市場價值取向：需考慮同片區(qū)、同等物業(yè)等因素，采用比較的手段來確定。所以，建議本項目開盤采取低開高走的價格策略，建議開盤均價定在13500元/平米，最終實現(xiàn)均價14500元/平米。中央景觀步移景異采用圍合規(guī)劃設(shè)計，增加了造園空間。商業(yè)配套：丁橋大型居住區(qū)商業(yè)配套設(shè)施齊全，規(guī)劃300畝商業(yè)設(shè)施、3個社區(qū)配套中心，商業(yè)投資前景廣闊?！疤K州園林居住區(qū)”的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場差異性明顯。風(fēng)險（Threats）監(jiān)視（ST）消除（WT），投資氛圍的濃重，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大；。；。此外，項目周邊還規(guī)劃3座凈菜超市。幼兒園:丁橋中心幼兒園及其它規(guī)劃六所12班幼兒園。、歷史景觀丁橋具有悠久的歷史和豐富的自然、人文資源：橫貫東西的古運(yùn)河——上塘河；黃鶴山、皋亭山歷史人文風(fēng)景旅游區(qū)；勤豐港綠化景觀帶、大農(nóng)港綠化景觀帶、丁橋港綠化景觀帶、東風(fēng)港綠化景觀帶、丁蘭公園五大生態(tài)公園群；丁橋還是著名的孝鄉(xiāng)——東漢二十四孝之一丁蘭的故鄉(xiāng)。預(yù)計到2011年，丁橋的居住人口將達(dá)到30萬，半徑3公里范圍內(nèi)，居住人口將達(dá)50萬。北望臨平，西接半山、石橋，南下九堡直通錢江新城，東接長睦、田園，與天都城相連通。目標(biāo)客戶的知識層次較高，預(yù)計購買過程中將有較多的房地產(chǎn)專業(yè)人士介入，因此對銷售員的要求將會更高。 選購產(chǎn)品的動機(jī)：總體來說，對于丁橋區(qū)域各收入水平的房產(chǎn)消費者，購房的最主要目的仍是自住，其次是兩者兼有目的和純投資目的。投資住宅通常在項目啟動期內(nèi)介入，以獲得較低的成交價格，最理想的投資物業(yè)是中心景觀區(qū)內(nèi)、戶型適中、樓層位于建筑物三分之一與二分之一間的部分。周邊最好配備完善的生活服務(wù)設(shè)施，包括運(yùn)動設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、醫(yī)療、幼教等配套設(shè)施。戶型設(shè)計應(yīng)該突出生活特點。三盛頤景園以“園林深處有人家”的居住氛圍著實打動了眾多來自市區(qū)的中等收入家庭以及城市白領(lǐng)一族，雖然價格因此而高出周邊地區(qū)行情價許多，卻贏得了一定的市場，以觀景效果佳、位置優(yōu)的公寓引來注目。主要背景：這類消費者在年齡上比較分散，從18歲到54歲之間的各年齡段均有相當(dāng)比例， 平均教育程度一般，家庭平均收入在1900元／月左右，能過上平淡供給的生活，住房大多限于租房或單位房。（三）廉租住房市場其供房對象是城鎮(zhèn)中低收入戶家庭，住房供應(yīng)主體是政府和職工所在單位。購買可賀屬于自保型，他們更多的是為自己生計考慮。（二）經(jīng)濟(jì)適用住房市場其供房對象是中低收入戶家庭，住房供應(yīng)主體是住房開發(fā)企業(yè)或住宅合作社等。這一類型的購買者在丁橋地區(qū)多為我們前面所分析的理智投資型。每平方米2280元起的驚爆價，唱主角的是新城廣場；但在其背后，傾力打造這個區(qū)域商業(yè)項目的并不僅僅是它的發(fā)展商——華元房產(chǎn)。鄰里人家等多個經(jīng)濟(jì)適用房項目，以及天陽因一般性功能房間是滿足人們起居生活最基本需要的空間。其中，市區(qū)非中心地段成為購房者的首選地段占44%；而以市中心地段以及城郊結(jié)合部作為購房理想地段的受訪者比例基本相當(dāng)，均在二成左右；選擇近郊及遠(yuǎn)郊的購房者相對較少，其中遠(yuǎn)郊中選率僅為2%。在意向購房者選擇的物業(yè)類型中，普通小高層最受歡迎，其次為普通多層，而高層住宅也有相當(dāng)?shù)慕邮芰?。從整體上看，意向購房者極限單價接受能力提升十分明顯?？蛻糁艺\度是影響住宅市場需求的重要因素，經(jīng)調(diào)查，目前市場上，客戶所表現(xiàn)出來的主要是刺激性忠誠度和習(xí)慣性忠誠度，然而，這兩種忠誠度表現(xiàn)出來是不牢靠的，住宅市場上需要培養(yǎng)出更多的情感性的忠誠度。聚類分析的中心圖32 聚類分析第一，從年齡上看，21～30周歲占購房非常需求群體的80％；31～40周歲和占購房舒適需求群體的36．4％；41～50周歲占購房投資需求的35％。同時，這個分組的人群剛好是結(jié)婚年齡，購買婚房也是一種家庭需求一種社會形勢。市域形成“一心二圈、三軸二連、一環(huán)多點”的城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)。今年5月初，競得39號地塊的天陽上東城。最終廣宇集團(tuán)以總價49800萬元競得，樓面價約為4241元/平方米。目前藝居1號樓還有少量余房，在售均價6900元/平方米。地鐵3號線、秋石高架路、留石高架路建成后，將迅速連接市中心。天陽上東城位于丁橋大型居住區(qū)內(nèi)，紫丁香路蕙蘭雅路交會處，西側(cè)為新城廣場。頤景園制定營銷方案和銷售代理方案提供更可靠的評估和決策基準(zhǔn)。隨著今明兩年區(qū)域內(nèi)將有大量經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)陸續(xù)交付，丁橋的居住氛圍也越發(fā)濃重了。丁橋大型居住區(qū)建成后將是一個居住人口達(dá)40萬人，功能完備的大型現(xiàn)代化居住區(qū)。全鎮(zhèn)轄10個行政村，1個居民區(qū)，1個市級開發(fā)區(qū)——杭州私營經(jīng)濟(jì)園區(qū)；。而且房地產(chǎn)市場也日趨成熟。％，％。%%。別出心裁的設(shè)計，鳥語花香魚相戲，果樹林木草青青，營造園林深處有人家的溫馨氛圍，打造都市素質(zhì)人居。頤景園位居杭城東北丁橋新城，屬于杭城十公里生活圈，是丁橋居住區(qū)最好的地塊，緊鄰商業(yè)中心區(qū)。萬科進(jìn)入北大學(xué)城市場前 言2009年杭州房地產(chǎn)市場火爆，很多區(qū)域板塊也開始發(fā)展成熟，該策劃主要對杭州丁橋板塊的區(qū)域、規(guī)劃、土地出讓等介紹，對住宅供求和目前丁橋在建項目三盛融中西建筑之文化精髓，開啟現(xiàn)代家居園林之先河，倡導(dǎo)家居園林的美好構(gòu)想。第2部分 環(huán)境分析 市場分析 杭州房地產(chǎn)市場分析2009年，是21世紀(jì)以來杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為困難的一年，面對百年不遇國際金融危機(jī)的嚴(yán)重沖擊和極其復(fù)雜的國內(nèi)外形勢，全市人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，全力保增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、增活力、重民生、抓穩(wěn)定，各項工作取得了明顯成效，經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)穩(wěn)步回升，社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，現(xiàn)