【正文】 銷售人員的人數(shù)以及提成工資、獎勵等末如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。但由于簽定合同的部門不能及時向財務(wù)提供，財務(wù)人員未及時按規(guī)定貼花。六、管理費用的檢查人工費用的檢查管理費用中工資三費超標(biāo)準列支，造成多列費用，減少應(yīng)納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。審查有無將土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，開發(fā)間接費直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。四、營業(yè)成本的檢查房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：可售面積單位工程成本＝成本對象總成本247。二、檢查財務(wù)會計資料對房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進而審查總賬、明細賬，最后有針對性的抽查有關(guān)憑證資料。通過在以上相關(guān)部門的取證，結(jié)合實地調(diào)查情況，檢查人員可以對房地產(chǎn)項目開發(fā)有更加直觀、真實的認識和了解。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡化延伸檢查的報請手續(xù)，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴格規(guī)范延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。因此企業(yè)廣告費、業(yè)務(wù)招待費超支問題比較普遍。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點累計數(shù)額往往不小。（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。五、財務(wù)費用的檢查房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費用，應(yīng)劃分成本對象完工前發(fā)生借款費用計入開發(fā)成本。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎(chǔ)設(shè)施費進行分攤。在檢查中要注意，房地產(chǎn)項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理?？射N售總面積銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的面積可售面積單位工程成本檢查時應(yīng)注意以下幾個問題：審查企業(yè)是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。在檢查中應(yīng)加強對有關(guān)重點科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。第一篇：房地產(chǎn)稅務(wù)稽查技巧房地產(chǎn)稅務(wù)稽查技巧一、檢查項目有關(guān)情況房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目進行檢查時，應(yīng)從項目的立項、土地征用、規(guī)劃設(shè)計、前期工程費、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進行檢查。三、實地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合在掌握項目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項目開發(fā)地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補償費）＋基礎(chǔ)設(shè)施費＋設(shè)計不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價＋建安工程招標(biāo)價格＋開發(fā)間接費）預(yù)計開發(fā)面積，求出預(yù)計單位面積開發(fā)成本。有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確檢查時應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。完工后計入財務(wù)費用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財務(wù)處理多為直接進入本科目，當(dāng)期攤銷，減少應(yīng)納稅所得額。（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。檢查企業(yè)有無已按規(guī)定提取了教育活動經(jīng)費而仍在本科目列支培訓(xùn)費等。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費標(biāo)準不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉(zhuǎn)賬。其中廣告費根據(jù)國稅發(fā)［2001］89號文件，其廣告費支出只能在每一納稅年度銷售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實扣除，超過比例部分可以無限期向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項目和大配套項目之間是否已分攤，多數(shù)企業(yè)不分攤。，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。更有針對性地開展賬內(nèi)檢查，以確定其應(yīng)稅項目和計稅依據(jù)。在檢查中應(yīng)加強對有關(guān)重點科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等?？射N售總面積銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的面積可售面積單位工程成本檢查時應(yīng)注意以下幾個問題：審查成本計算是否正確審查企業(yè)是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。在檢查中要注意，房地產(chǎn)項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎(chǔ)設(shè)施費進行分攤。五、財務(wù)費用的檢查房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費用，應(yīng)劃分成本對象完工前發(fā)生借款費用計入開發(fā)成本。印花稅的檢查（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點累計數(shù)額往往不小。虛增代理費用。因此企業(yè)廣告費、業(yè)務(wù)招待費超支問題比較普遍。周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡化延伸檢查的報請手續(xù)，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴格規(guī)范延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。通過在以上相關(guān)部門的取證，結(jié)合實地調(diào)查情況，檢查人員可以對房地產(chǎn)項目開發(fā)有更加直觀、真實的認識和了解。近期，經(jīng)濟適用房、物業(yè)稅等地產(chǎn)關(guān)鍵詞再度引發(fā)社會熱議。采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實現(xiàn)，付款提前的按實際付款日確認收入實現(xiàn)。（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷清單時確認收入。以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入。收入確認時限在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實際取得利益時確認。第四篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧講解房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧講解一、收入核算范圍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營業(yè)外收入。采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認：（1）以支付手續(xù)費方式委托銷售，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷清單時確認收入。（4）以基價并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，按基價加分成于收到代銷清單時確認收入。預(yù)計營業(yè)利潤=預(yù)售收入利潤率待預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本、計算出已實現(xiàn)的利潤，與預(yù)計利潤的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定一個納稅的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認；不在一個納稅采用完工百分比法按季確認；節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開發(fā)單位所有的，于實際取得時按市場價確認。二、成本核算項目房地產(chǎn)業(yè)的成本核算項目包括：土地拆遷及補償費：包括征地費、安置費及原建筑物的拆遷補償費。配套設(shè)施費：能分攤計入開發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如鍋爐房、車棚、居委會、派出所水塔等；另一類為能夠有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施如商店、郵局、銀行等。賬務(wù)處理為：借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本貸：工程施工（2）發(fā)包工程及