【正文】 開盤前的預(yù)收款 ? 2023河北關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的公告 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、 VIP卡等取得的款項，均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項，其納稅義務(wù)發(fā)生時間與預(yù)收房款相同，為收到款項的當(dāng)天。 5 收入的范圍 ? 2023國稅發(fā) 31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。 ? 營業(yè)稅實施細則第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 ? 2023財稅 29號關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知 12 委托銷售（續(xù)） ? (保底價 )并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除 ? 注：傭金的實際支付和扣除限額的基數(shù)不一致 13 傭金的納稅地點 ? 營業(yè)稅暫行條例 ? 第十四條 營業(yè)稅納稅地點： ? （一）納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。主要包括。 ? 2023廈門房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 23 ? 2023青島房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法 17 單獨的樣板房 ? 一、單獨建造、事后拆除的 ? 建造成本和裝修費用，作為長期待攤費用處理，參照企業(yè)所得稅法實施條例第七十條的規(guī)定分期攤銷 （銷售費用） ，攤銷年限不得低于 3年。 ? 2023國稅函 576號關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復(fù) 20 贈送家用電器 ? 2023國稅函 1278號關(guān)于中國移動有限公司內(nèi)地子公司業(yè)務(wù)銷售附帶贈送行為征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知 ? 2023國稅函 778號關(guān)于中國聯(lián)通有限公司及所屬分公司和中國聯(lián)合通信有限公司貴州分公司業(yè)務(wù)銷售附帶贈送行為有關(guān)流轉(zhuǎn)稅問題的通知 ? 2023國稅函 1322號關(guān)于中國網(wǎng)絡(luò)通信集團公司及其分公司和中國網(wǎng)通（集團）有限公司及其分公司業(yè)務(wù)銷售附帶贈送行為征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知 21 贈送家電會計處理 ? 一、銷售前明確承諾贈送的 ? 屬于捆綁銷售，不需要單獨計算增值稅，實質(zhì)上是合并計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅 ? 如果贈送的家電、家居構(gòu)成房屋的附屬設(shè)備或設(shè)施，則屬于開發(fā)成本，未來可以享受土地增值稅的加計扣除，如可視對講系統(tǒng)、壁掛鍋爐、整體廚房、整體衛(wèi)生間等，否則計入銷售費用，如空調(diào)、電冰箱、家具等。在辦理竣工決算前，預(yù)售款和繳納的營業(yè)稅金等均不進入會計損益，即會計利潤一般僅反映期間費用 預(yù)售年度會計處理 ? 借：銀行存款 借：應(yīng)交稅費 ? 貸：預(yù)收賬款 貸：銀行存款 ? 注：只影響資產(chǎn)負債表，不影響損益表。 31 計稅毛利率（續(xù)） ? （三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 5％ ? （四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于 3% ? 注 : 不包括經(jīng)濟適用房等項目配套建設(shè)的商鋪、車庫、地下車位等未完工產(chǎn)品取得的收入 ? 毛利率 = （收入－成本） 247。 ? 2023國稅發(fā) 31號沒有具體規(guī)定 36 預(yù)售收入能否作為基數(shù) ? 可以提前作為計算廣告費等扣除限額的基數(shù)，但未來實際轉(zhuǎn)作會計收入時不允許重復(fù)作為計算基數(shù) （當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費允許部分扣除） 青島 / 江蘇 / 大連 / 北京 /寧波 ? 不允許作為當(dāng)年計算廣告費等稅前扣除限額的基數(shù)，但未來實際轉(zhuǎn)作會計收入時允許作為計算基數(shù) （當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費全部不允許扣除）福州 / 遼寧 ? 注：不影響廣告宣傳費的絕對扣除額 37 年度申報表填寫 ? 前提：預(yù)售收入不允許作為計算基數(shù) ? 尚未決算前：按照預(yù)售收入的預(yù)計毛利扣除銷售稅金后的預(yù)計利潤填入附表三第 52行（房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的 預(yù)計利潤）作納稅調(diào)整增加處理 ? 辦理決算年度：按照以前年度已經(jīng)確認的預(yù)計利潤填入附表三第 52行（房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的 預(yù)計利潤）作納稅調(diào)整減少處理 申報表 房地產(chǎn) 38 年度申報表填寫（續(xù)） ? 前提：預(yù)售收入允許作為計算基數(shù) ? 尚未決算前：預(yù)售收入申報為視同銷售收入，預(yù)售收入的 85%申報為視同銷售成本，對應(yīng)的銷售稅金申報為扣除類調(diào)整項目（其他）調(diào)減金額 ? 辦理決算年度：按照上述原則，視同銷售收入和視同銷售成本填寫負數(shù)，對應(yīng)的銷售稅金申報為扣除類調(diào)整項目（其他）調(diào)增金額 39 廣告宣傳的待攤 ? 2023關(guān)于執(zhí)行 《 企業(yè)會計制度 》 和相關(guān)準(zhǔn)則有關(guān)解答（一） ? 《 企業(yè)會計制度 》 規(guī)定，期間費用應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時直接計入當(dāng)期損益。 41 廣告的宣傳形式 ? 一、媒體廣告（有可能分期） ? 二、戶外廣告（有可能分期） ? 先堅持權(quán)責(zé)發(fā)生制，然后與扣除限額比較 ? 三、店堂廣告（有可能分期） ? 四、印刷品廣告（直接扣除） ? 五、臨時性廣告（直接扣除） 42 業(yè)務(wù)招待與業(yè)務(wù)宣傳 ? 2023國稅函 847號關(guān)于中國移動通信集團公司有關(guān)所得稅問題的通知 ? 給予已有用戶或使用者（包括個人消費者和單位法人）的，凡是作為商業(yè)折扣給予單位使用者的，應(yīng)在帳面上反映； ? 給予法人單位的特定人員（如業(yè)務(wù)聯(lián)系人、單位領(lǐng)導(dǎo)等），應(yīng)作為企業(yè)業(yè)務(wù)招待費按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)扣除；為宣傳推廣目的隨機給予不確定客戶（包括實際用戶和潛在用戶）的，應(yīng)作為業(yè)務(wù)宣傳費按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)扣除 43 公益性捐贈 ? 2023財稅 124號關(guān)于通過公益性群眾團體的公益性捐贈稅前扣除有關(guān)問題的通知 ? 企業(yè)通過公益性群眾團體用于公益事業(yè)的捐贈支出，在年度利潤總額 12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。 50 面積誤差 ? 合同面積和測量面積誤差 ? 2023商品房銷售管理辦法 20 ? 補收房價款的，需要計算繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，但不涉及罰款和滯納金 ? 退還房價款的，按照退款處理 51 面積誤差的保護 ? 開發(fā)商普遍在商品房買賣合同的附件約定 ? 當(dāng)面積實測后的 分攤系數(shù) 超過原預(yù)測分攤系數(shù)的 20%時， 套內(nèi)面積據(jù)實結(jié)算 ；對超過 20%部分的公攤面積，買受人不再繳納超出部分的房價款 ? 公用建筑面積分攤系數(shù) = ? 公用建筑面積 247。 ? 銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整 54 核定毛利率 ? 2023國稅發(fā) 31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。 55 成本的核定 ? 當(dāng)滿足以上條件之一時，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)核定已經(jīng)發(fā)生的成本和核定毛利率： ? 如果核定毛利率低于 15%，說明規(guī)定的計稅毛利率高于核定毛利率，繼續(xù)等待開發(fā)商主動辦理竣工決算，再被動調(diào)減其差額 ?