【正文】 ............................... 14 第六章 物業(yè)管理 ............................. 19 第七章 項目實施進(jìn)度與施工保證措施 .............. 20 一 、項目實施進(jìn)度 ............................. 20 二、施工保證措施 ............................. 21 第八章 環(huán)境影響評價 .......................... 22 一、環(huán)境條件調(diào)查 ............................. 22 二、施工期環(huán)境影響分析 ....................... 22 三、項目建成后環(huán)境影響影響分析 ................ 26 第九章 勞動安全衛(wèi)生與消防 .................... 27 富寧中浩水岸花園 — 4 — 一、勞動安全衛(wèi)生 ............................. 27 二、消防設(shè)施 ................................. 27 第十章、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 ................. 28 一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 ............................. 28 二、勞動定員 ................................. 31 三、員工培訓(xùn) ................................. 32 第十一章 投資估算與資金籌措 ................... 35 一、投資估算 ................................. 35 二、資金籌資方案 .............. 錯誤 !未定義書簽。 五、建設(shè)單位概況 富寧縣中浩房地產(chǎn)投資 有限公司 是一家具有法人資格，獨立核算，自負(fù)盈虧的 有限責(zé)任公司， 主營房地產(chǎn)開發(fā)。 六、項目建設(shè)地點 本項目位于 富寧縣新華鎮(zhèn)新興社區(qū)那力小組（國道 323 線旁） ，東臨 富寧縣冷凍廠 ，西臨 幸福家園小區(qū) ，南臨 普廳河 ， 北臨 323 國道 ，地勢 基本 平坦 ， 便于建設(shè)。 八、物業(yè)管理 該項目建成后，將通過招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家 物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，為居民和商家提供多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)。 十二、經(jīng)濟(jì)和社會效益 該項目的開發(fā)建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和 富寧縣 城市發(fā)展規(guī)劃，對于改善城市面貌， 推進(jìn) 富寧縣 城市 建設(shè) ,加快城市化進(jìn)程具有積極的 作用，既提高和改善了居民的居住、投資環(huán)境條件，同時可帶 富寧縣 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，項目完工后可實現(xiàn)利潤總額2592萬元， 上繳各種稅收 2849 萬元 ， 具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 為 加大市政設(shè)施建設(shè)力度，完善縣城城市功能，建成 富寧縣水岸花園 城商貿(mào)業(yè)、文化服務(wù)為主的綜合服務(wù)中心，改善居民居住環(huán)境，形成水岸花園 商業(yè)、住宅、休閑、娛樂、民族特色小吃 五大功能的綜合商住區(qū)，以推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)，增強(qiáng)帶動輻射作用。當(dāng)前， 縣城 吸引大量來自靠近縣城的農(nóng)村農(nóng)民參與 城市服務(wù)業(yè)和工業(yè)企業(yè)的非農(nóng)就業(yè)活動，具備農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移方向， 水岸花園 建設(shè)開辟商貿(mào) 中心、文化娛樂中心和風(fēng)味美食中心，為片區(qū)附近的農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和新 城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。同 時，規(guī)劃增加相應(yīng)的居民住房建設(shè)，為城鎮(zhèn)居民和進(jìn)城的農(nóng)民提供安居樂業(yè)的環(huán)境，切實推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點。同時，對擴(kuò)大內(nèi)需，增強(qiáng)消費產(chǎn)生直接影響，隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，擴(kuò)大城市輻射能力，市政建設(shè)與國民經(jīng)濟(jì)良性互動，協(xié)調(diào)發(fā)展。 323國道 和正在建設(shè)中的 衡昆高速公路 貫穿全境，是云南通往廣西、廣東等沿海地區(qū)的重要門戶。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險較小，因此在銀行銀根緊縮的條件下，銀行信貸的支持仍未減少，大大刺激了市場的需求。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴(kuò)大。 富寧中浩水岸花園 — 10 — 第四章 建設(shè)條件與建設(shè)選址 一、建設(shè)單位概況 富寧縣中浩房地產(chǎn)投資 有限公司 于 20xx年 9 月成立，注冊資金 伍佰 萬 元 。 二、建設(shè)選址 本項目位于富寧縣中心地帶，東臨 323國道，西臨普廳河，南臨農(nóng)地，北臨民宅，地勢基本平坦，便于建設(shè)。 場地和地基的地震效應(yīng) 富寧中浩水岸花園 — 11 — 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB5001120xx）有關(guān)規(guī)范判定，紅河州 抗震設(shè)防烈度為 7度，設(shè)計基本地震加速度值為 ，設(shè)計地震分組為第 一組 。全縣 800米以下海撥熱區(qū)面積 3480 平方公里，占國土總面積的65%。 電： 富寧 市政中心的電力由南方 網(wǎng)供給，電網(wǎng)離擬建項富寧中浩水岸花園 — 12 — 目較近，電力供應(yīng)方便，可滿足項目用電要求。 富寧中浩水岸花園 — 13 — 第五章 規(guī)劃設(shè)計方案 一、建設(shè)規(guī)模 本 項目 規(guī)劃 規(guī)劃用地面積 55100M2， ,總建筑面積 65684M2，住宅 54517 M商業(yè) 11167M2；停車位 500 輛，小區(qū)規(guī)劃總居住戶數(shù) 478 戶 ,綠化覆蓋率 ％，容積率 ，建筑密度 22％。在保證高質(zhì)量居住環(huán)境的同時，注意合理提高開發(fā)效益，充分發(fā)揮該地段土地價值，更好地為居民服務(wù)。 綜合考慮商業(yè) 、綠化、居住、公建等與空間環(huán)境設(shè)計的內(nèi)在聯(lián)系，注重空間景觀的連續(xù)性和完整性?？傮w布局依據(jù)城市道路布局原有之特點，充分尊重原有城市商業(yè)活動的特性 — 商住樓模式。建筑分多層 ，其中沿街為 商業(yè)用房，上部為標(biāo)準(zhǔn) 層， 層高為 3 米。 富寧中浩水岸花園 — 16 — 綠地規(guī)劃 本項目突破以往小區(qū)綠化環(huán)境分散布局的方式，突出“以人為本”的設(shè)計理念，采取集中與分散相結(jié)合，以集中為主的布局方式，淡化組團(tuán)綠地，強(qiáng)化中心綠地，形成以“中心綠地－庭院綠地”為主的綠地系統(tǒng)。居住區(qū)內(nèi)綠地，設(shè)置花絮、小品以及兒童娛樂設(shè)施等其它設(shè)計要素，空間或大或小，或分或聚，形式各異，突出主題和特色。根據(jù) 富寧 多種消費對象的不同品位和要求，設(shè)計了多種戶型平面，各戶型設(shè)計中，臥室、客廳、餐廳、廚房等均有良好的采光和通風(fēng)效果。 小區(qū)建成后，物業(yè)管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部頒發(fā)的《公有住宅售后維護(hù)管理暫行辦法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，本著“為民、便民、利民”的原則，對物業(yè)管理及配套設(shè)施進(jìn)行維護(hù)．保養(yǎng)，確保物業(yè)的正常運行；加強(qiáng)保衛(wèi)、治安的管理，為居民提供居住、生活環(huán)境安全保障；搞好物為周圍環(huán)境的清潔，做好綠化、草坪和花木的養(yǎng)護(hù)；做好管理費用的核收和使用管理；代收代交水、電等費用，保證按時供水、供電 ；搞好社區(qū)管理，創(chuàng)建健康文明的社區(qū)文化；定期走訪住戶了解情況，解決住戶提出的各種問題，協(xié)助政論進(jìn)行社會管理；調(diào)解 住戶的矛盾糾紛，維護(hù)鄰里和睦；搞活經(jīng)濟(jì)好多種配套經(jīng)營，為成民提供盡可能的全面服務(wù)；建立物業(yè)檔案，隨時掌握產(chǎn)權(quán)變動民政部維護(hù)牧業(yè)的完整和統(tǒng)一管理，努力為小區(qū)居民提供多層次．全方位．熱情周到的物業(yè)管理服務(wù)，創(chuàng)造一個舒適、優(yōu)美、潔靜、安全、方便、和諧的生活、居住環(huán)境 。本項目總工期 3年，工程計劃自 20xx 年 1月開工，至 20xx年 12月竣工，完成建筑面積 65684M2。 二、施工保證措施 為 了 保證本項目工程的建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量，擬采取以下措施： 一是抓好規(guī)劃設(shè)計的招標(biāo)評優(yōu)，確定一個較高水平的規(guī)劃設(shè)計方案，使小區(qū)規(guī)劃布局合理、結(jié)構(gòu)清晰、空間序列明確，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。 五是引入風(fēng)險機(jī)制，目標(biāo)責(zé)任制，從領(lǐng)導(dǎo)到每個職工都確定明確的責(zé)任目標(biāo)，交納風(fēng)險押金，根據(jù)目標(biāo)實施情況，獎優(yōu)罰怠。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。 (4)、施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及 損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸 而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時”，環(huán)境治理富寧中浩水岸花園 — 26 — 設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時施 工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍建 3 米的簡易 圍墻屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。 1)有毒有害物品的危害。 二、消防設(shè)施 根據(jù)火災(zāi)危險性類別，以“消防結(jié)合、以防為主”的原則組織消防。在制定管理方案時，我們對項目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。 組織機(jī)構(gòu)圖： 辦公室： 負(fù)責(zé)公司文檔管理 ： 可對公司的文檔 進(jìn)行分類管理。 保安部：負(fù)責(zé)巡察報告、物資保護(hù)、停車場管理工作。 3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。 富寧中浩水岸花園 — 30 — 其它準(zhǔn)備： A 利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊伍。 E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。 E 做好工程決算及項目移交。 物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。 二、勞 動定員 部 門 管理人員 營業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務(wù)人員 合 計 總經(jīng)理辦公室 其中：總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 1 1 1 行政管理 其中：辦公室 財務(wù)部 4 2 2 4 2 2 運營管理 其中：保安部 采購部 工程部 3 1 1 1 7 2 1 1 14 3 2 9 銷售管理 其中：營銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部 3 1 1 1 4 1 1 9 5 2 2 合計 11 4 8 5 28 富寧中浩水岸花園 — 32 — 三、員工培訓(xùn) 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會和空間為己任。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。 培訓(xùn)種類主要有以下四種：①公司內(nèi)部課程：作為公司職員，為進(jìn)一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以富寧中浩水岸花園 — 34 — 向人力資源部門申報積分，積分將是職員在公司參加培訓(xùn)的最全面記錄。職員可以登錄到公司主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。 6)《 云南省建設(shè)工程造價計價規(guī)則 》 (20xx 版 )。 5） 《云南 省市政工程消耗量定額》（ 20xx） 其他費用取費依據(jù) 富寧中浩水岸花園 — 36 — 1）、土地使用權(quán)出讓金為 1653 萬元； 2）、契稅按土地出讓金的 3%計??； 3）、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按城市規(guī)劃 標(biāo)準(zhǔn)計?。? 4）、工程監(jiān)理費依據(jù)國家發(fā) 展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》的通知（發(fā)改價格〔 20xx〕 670 號） ； 5）、設(shè)計費、勘察費參照國家計委工程設(shè)計、勘察收費 ； 6）、招標(biāo)代理費依據(jù)國家發(fā)改委《招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法》； 7）、施工圖審查費依據(jù)《云南省發(fā)展和改革委員會云南省財政廳 關(guān)于 收費許可證管理有關(guān)問題的通知 》 （云 發(fā)改收費 [20xx]555 號）； 8）、基本預(yù)備費按建安工程費與工程建設(shè)其他費用之和的5%計算； 9）、銀行貸款年利率為 %。 富寧中浩水岸花園 — 37 — 水岸花園 項目 投資估算表 表 1