【正文】 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %行業(yè)基準(zhǔn)收益率 8%，稅后靜動(dòng)態(tài)投 資回收期（含建設(shè)期）為 年，盈余資金 5445 萬(wàn)元。不確定分析表明，本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，所以本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 2）、銷售收入盈虧平衡點(diǎn) 本項(xiàng)目總成本為 15534 萬(wàn)元，銷售總面積 65684 ㎡ ，綜合營(yíng)業(yè)稅率 %，那么銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)為： BEP= = 15534/65684()= 2659元 /㎡ 盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目的銷售總量達(dá) 84%時(shí)，平均銷售單價(jià) 2659元 /㎡ 時(shí)就可保本，安全余度有 16%。詳見 122《銷售利潤(rùn)估算表》。 本項(xiàng)目建設(shè)期為 3 年， 項(xiàng)目計(jì)算期為 3 年； 行業(yè)基準(zhǔn)收益率按 8%； 二、銷售收入估算 本項(xiàng)目的開發(fā)的商品房，除公用配套設(shè)施外，采取預(yù)售與現(xiàn)房銷售相結(jié)合的銷售方式 ,按面積向社會(huì)銷售。 項(xiàng)目投資估算 本項(xiàng)目總投資估算為 15534萬(wàn)元。 富寧中浩水岸花園 — 35 — 第十一章 投資估算與資 金籌措 一 .投資估算 1） 《云南 省建筑工程消耗量定額》（ 20xx 版）； 2） 《云南 省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》（ 20xx 版） 。④外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，公司將組織管理人員、專業(yè)人士 以及榮獲嘉獎(jiǎng)的職員到外地考察。即通過制定工作計(jì)劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報(bào)和意見、評(píng)價(jià)考核業(yè)績(jī)、推進(jìn)工作改善、幫助解決問題等途徑對(duì)職員進(jìn)行的指導(dǎo)。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時(shí)提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機(jī)會(huì)。 營(yíng)銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理 。 B 辦理開工報(bào)告。 采購(gòu)部：負(fù)責(zé)做好材料、購(gòu)配件、設(shè)備等物資的采購(gòu)工作。 一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 本公司是有限責(zé)任公司 ,分為權(quán)力機(jī)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)。對(duì)人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性 2)危險(xiǎn)性作業(yè)危害。 施工期環(huán)境影響分析 (1)、施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在 80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本工程施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級(jí)見表。 二、施工期環(huán)境影響分析 施工期污染源 (1)、施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工 現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼暋? 二是通過投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)選定一批實(shí)力雄厚，管理上套，重視信譽(yù)，積極配合的施工隊(duì)伍和材料供應(yīng)廠家。 富寧中浩水岸花園 — 20 — 第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與施工保證措施 一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 富寧水岸花園 工程項(xiàng)目建設(shè)期為 3 年，自該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告完成后立即著手項(xiàng)目的初設(shè)編制及施工前的準(zhǔn)備工作。 空間環(huán)境 空間環(huán)境的設(shè)計(jì)充分運(yùn)用規(guī)劃設(shè)計(jì)手法，結(jié)合區(qū)商業(yè) 、綠化、建筑小品等形成有規(guī)律、有變化、內(nèi)容豐富的空間序列，創(chuàng)造具有強(qiáng)烈序列感和明顯識(shí)別性的居住空間環(huán)境。 為實(shí)現(xiàn)最好的區(qū)位有最大量化的住戶，最好的朝向、景觀處有最高檔的戶型，并有利于提高樓盤整體品質(zhì)，平面設(shè)計(jì)動(dòng)靜有序，潔污分流，功能齊全適用，平面緊湊合理，既保證客廳、臥室有良好的朝向與通風(fēng)，也保證廚房、衛(wèi)生間能夠自然通風(fēng)、采光。 堅(jiān)持社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益三個(gè)統(tǒng)一，在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的前提下，努力節(jié)約用地，開發(fā)空間，采取新型建材，節(jié)約能源，使各項(xiàng)資源達(dá)到最佳配置。項(xiàng)目建成后，將形成一個(gè)集商業(yè)超市、健身娛樂、游玩購(gòu)物、市民居住于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化住宅綜合小區(qū)。 有 5 大干流，大小支流 29條 。該地段環(huán)境幽雅，市政設(shè)施配套齊全，交通通訊便捷，是理想的商業(yè)及家居勝地。 從需求關(guān)系看 為加快城市化進(jìn)程， 富寧 縣 根據(jù)城市總體規(guī)劃，正加快舊城向新城轉(zhuǎn)移 步 伐，城鎮(zhèn)化水平達(dá) 9%以上。轄 15個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、 145個(gè)村（居）委會(huì)，總?cè)丝? 萬(wàn)；國(guó)土面積5352平方公里，其中山區(qū)面積占 96%。 三 、推動(dòng)市政建設(shè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展 富寧 縣 縣 城 所在地，是政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，市政建設(shè)水平直接體現(xiàn)全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，兩者相互促進(jìn)，又互相制約，發(fā)達(dá)繁榮的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，對(duì)全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 起到巨大的推動(dòng)作用，以縣城發(fā)展帶動(dòng)全面發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城區(qū)一體化。 二、 推動(dòng)城鎮(zhèn)化，構(gòu)建完善的縣城城市功能 根據(jù)《 富寧縣 縣城總體規(guī)劃》和《 水岸花園 詳細(xì)規(guī)劃》，片區(qū)屬中心城區(qū)的重要組成部分。 富寧中浩水岸花園 — 4 — 九、建設(shè)實(shí)施計(jì)劃 富寧縣水岸花園 項(xiàng)目 建設(shè)期計(jì)劃為 3 年，自 20xx 年 1月至20xx年 12月竣工，完成商住樓建筑面積 65684M2。公司成立于 20xx年 9 月，地址為 富寧縣新華鎮(zhèn)冷凍廠東 側(cè) 。富寧中浩水岸花園 — 1 — 水岸花園 項(xiàng)目 工程 可行性研究報(bào)告 富寧中浩水岸花園 — 2 — 目 錄 第一章 總 論 ............................... 1 一、項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目建設(shè)單位 ..................... 1 二、工 作依據(jù) .................................. 1 三、研究范圍 .................................. 1 四、工作概況 .................................. 2 五、建設(shè)單位 、施工單位 概況 ..................... 2 六、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) .............................. 3 七、建設(shè)規(guī)模 .................................. 3 八、物業(yè)管理 .................................. 3 九、建設(shè)實(shí)施計(jì)劃 .............................. 4 十、投資估算 .................................. 4 十一、資金籌措 ................................ 4 十二、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益 .......................... 4 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ....................... 5 一、推進(jìn)新城區(qū)建設(shè) ，增強(qiáng)帶動(dòng)輻射作用 ........... 5 二、建設(shè)西南橋頭堡 ............ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 注冊(cè)資金 伍佰 萬(wàn) 元人民幣 ，實(shí)收資本 伍佰 萬(wàn)元 人民幣。 十、投資估算 水岸花園項(xiàng)目 建設(shè)總投資 15534 萬(wàn)元，其中：建安工程費(fèi)9853萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi) 4795 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 732萬(wàn)元，貸款利息 154萬(wàn)元。片區(qū)建設(shè) 有利于提高和推進(jìn)城鎮(zhèn)化水平。 水岸花園 建設(shè)依托舊城區(qū)，促進(jìn)舊城區(qū)改造升級(jí)，促進(jìn)發(fā)展。 二、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 需求 的預(yù)測(cè) 從購(gòu)房能力看 伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。在不考慮有效購(gòu)買力的情況下，單從住房需求分析， 富寧 縣每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來人口的購(gòu)買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 三、自然條件 地形、地貌、地質(zhì)等資料 本項(xiàng)目場(chǎng)地相對(duì)舒緩，平坦開闊，屬于 穩(wěn)定的地質(zhì)構(gòu)造單元。 四、基礎(chǔ)設(shè)施條件 交通： 323 國(guó)道及濱河路 已成為城市主干道 ，該地塊成為交通便捷的商貿(mào)區(qū)，交通十分便捷。 二、指導(dǎo)思想 本著“以人為本”和以科技為先導(dǎo)的設(shè)計(jì)思想，以人為核心，以提高居住環(huán)境質(zhì)量和使用功能，滿足不同心理需求和豐富多彩的居住行為為目標(biāo)，努力創(chuàng)造一個(gè)經(jīng)濟(jì)合理、使用方便、建筑新穎、環(huán)境優(yōu)美且充滿良好文化氛圍和交往空間的現(xiàn)代化文明住宅公寓。 突出“整體性”，處理好整體與局部，總體與分區(qū)，保留與發(fā)展之間的關(guān)系，重點(diǎn)要突出。同時(shí)住宅單體設(shè)計(jì)和施工充分利用新技術(shù)、新材料、新工藝，注重生態(tài)和環(huán)保要素，加強(qiáng)住宅智能化內(nèi)涵，走可持續(xù)發(fā)展道路，形成典型、豐富美觀的風(fēng)格形式。既保持居住建筑的使用功能，又使空間環(huán)境具有吸引力。初設(shè)完成后，設(shè)計(jì)單位立即組織施工圖設(shè)計(jì)，通過招標(biāo)選定施工隊(duì)伍和材料供應(yīng)廠家，在工程監(jiān)理公 司的監(jiān)理下，保證工程進(jìn)度，力求高速．優(yōu)質(zhì)地完成小區(qū)的建設(shè)。 三是實(shí)行工程監(jiān)理制，通過投標(biāo)選擇有實(shí)力的監(jiān)理公司對(duì)工程建設(shè)實(shí)行全方位．全過程監(jiān)理，從規(guī)劃到房屋銷售都要有專家參與，從而保證工程建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)都得到科學(xué)有效的控制。施工場(chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見表。 富寧中浩水岸花園 — 25 — 各施工階段晝、夜聲級(jí)估算值 單位： dB（ A） 施工階段 晝間場(chǎng)界噪聲 標(biāo)準(zhǔn)值 夜間場(chǎng)界噪聲 標(biāo)準(zhǔn)值 土方階段 7585 75 7585 55 結(jié)構(gòu)階段 7085 70 6580 55 裝修階段 8095 85 禁止施工 55 (2)、施工揚(yáng)塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個(gè)復(fù)雜、較難定量的問題。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，輻射、振動(dòng)、噪音等危險(xiǎn)性作業(yè)場(chǎng)所，可能造成對(duì)人身的危害。最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是執(zhí)行董事 ,實(shí)行執(zhí)行董事領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 ,總經(jīng)理受執(zhí)行董事任聘 , 各部門分設(shè)經(jīng)理 , 負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。 工程部： (一 )、工程前期準(zhǔn)備 1. 技術(shù)準(zhǔn)備： 1)審核施工圖紙。 C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。作好銷售計(jì)劃的編織機(jī)銷售策劃工作。 在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺或不自覺地得到其它收獲：職員將學(xué)到怎樣善用時(shí)間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神；職員將學(xué)會(huì)如何管理、激勵(lì)、培訓(xùn)其它人；職員將學(xué)到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識(shí)；職員的經(jīng)驗(yàn)將是職員邁向更高職位的起點(diǎn)；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其它相關(guān)工作。自我啟發(fā)是指職員自己加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。考察單位包括境內(nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機(jī)構(gòu)。 3)《 云南省安裝工程消耗量定額》（ 20xx 版）； 4)《 云南省建設(shè)工程措施項(xiàng)目計(jì)價(jià)辦法 》 (20xx 版 )。其中： 建安工程費(fèi) 9853萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi) 4795萬(wàn)元，基本預(yù)備費(fèi) 732萬(wàn)元，建設(shè)期利息 154萬(wàn)元。 水岸 花園 項(xiàng)目 總建筑面積 65684M2，住宅 54517M商業(yè)11167M2；停車 位 500 輛。 富寧中浩水岸花園 — 42 — 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目累計(jì)利潤(rùn)銷售利潤(rùn)估算表 表 122 單位 ： 萬(wàn) 元 序號(hào) 項(xiàng)目 20xx 20xx 20xx 20xx 合計(jì) 一 銷售收入 0 5212 5212 10424 20848 二 營(yíng)業(yè)稅及附加 0 287 287 573 1147 1 營(yíng)業(yè)稅 5% 0 261 261 521 1043 2 城市維護(hù)建設(shè)稅5% 0 13 13 26 52 3 教育費(fèi)附加稅 3% 0 8 8 16 32 4 地方教育附加稅2% 0 5 5 10 20 三 印花稅 ‰ 0 3 3 5 11 四 土地增值稅 5% 261 261 521 1043 五 總成本費(fèi)用 2328 6717 3445 3564 16055 1 房地產(chǎn)開發(fā)成本 2328 6544 3272 3390 15534 2 銷售費(fèi)用 1% 69 69 70 208 3 管理費(fèi)用 % 104 104 105 313 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 六 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 2328 2056 1216 5761 2592 七 累計(jì) 利潤(rùn) 2328 4384 3169 2592 八 所得稅 25% 648 648 九 稅后利潤(rùn) 2328 2056 1216 5113 1944