【正文】 十 累計(jì)稅后利潤 2328 4384 3169 1944 五、財(cái)務(wù)盈利能力分析 根據(jù)表《銷售利潤估算表》、表 111《 投資估算表》計(jì)算可得如下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 總投資利潤率 = 100% =2592/15534 100% =17% 從以上經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，本項(xiàng)目的盈利能力較好。 敏感性分析 本項(xiàng)目對(duì)建設(shè)投資、銷售收入進(jìn)行敏感性分析，分別考察177。 富寧中浩水岸花園 — 49 — 第十三章 結(jié)論 本項(xiàng)目建設(shè)是城市化進(jìn)程的必然趨勢(shì)，符合 富寧 縣城市總體規(guī)劃，各項(xiàng)建筑容量控制指標(biāo)均符合 富寧 縣 城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定。不確定分析表明，本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表明，本項(xiàng)目投資利潤率為 17%較強(qiáng)的盈利能力。稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 8%，稅后 動(dòng)態(tài)投資回收期為 年，累計(jì)盈余資金 5445 萬元，貸款清償能力較強(qiáng)。 八、不確定性分析 盈虧平衡分析 富寧中浩水岸花園 — 46 — )1( 稅率平均銷售單價(jià) 總成本 ?)1( 稅率銷售量 總成本 ?1）、銷售面積盈虧平衡點(diǎn) 本項(xiàng)目總成本為 15534 萬元，平均銷售單價(jià) 萬元，綜合稅率 %，那么銷售面積盈虧平衡點(diǎn)為： BEP= =15534/() = 55021 ㎡ 占計(jì)劃總銷售面積的 84%。其中營業(yè)稅按銷售收入的 5%計(jì)征；城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教費(fèi)附加分別按營業(yè)稅額的 5%、 3%、 2%計(jì)征； 印花稅按銷售收入的 ‰計(jì)征； 土地增 值稅 按 銷售收入的 5%估算。 云南 省工程咨詢總公司編寫的《建設(shè)項(xiàng)目投資估算及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)編制辦法淺說》。 5） 《云南 省市政工程消耗量定額》（ 20xx） 其他費(fèi)用取費(fèi)依據(jù) 富寧中浩水岸花園 — 36 — 1）、土地使用權(quán)出讓金為 1653 萬元； 2）、契稅按土地出讓金的 3%計(jì)??； 3）、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按城市規(guī)劃 標(biāo)準(zhǔn)計(jì)??； 4）、工程監(jiān)理費(fèi)依據(jù)國家發(fā) 展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（發(fā)改價(jià)格〔 20xx〕 670 號(hào)） ； 5）、設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)參照國家計(jì)委工程設(shè)計(jì)、勘察收費(fèi) ； 6）、招標(biāo)代理費(fèi)依據(jù)國家發(fā)改委《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》； 7）、施工圖審查費(fèi)依據(jù)《云南省發(fā)展和改革委員會(huì)云南省財(cái)政廳 關(guān)于 收費(fèi)許可證管理有關(guān)問題的通知 》 （云 發(fā)改收費(fèi) [20xx]555 號(hào)）； 8）、基本預(yù)備費(fèi)按建安工程費(fèi)與工程建設(shè)其他費(fèi)用之和的5%計(jì)算； 9）、銀行貸款年利率為 %。職員可以登錄到公司主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報(bào)總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對(duì)職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。 二、勞 動(dòng)定員 部 門 管理人員 營業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務(wù)人員 合 計(jì) 總經(jīng)理辦公室 其中：總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 1 1 1 行政管理 其中：辦公室 財(cái)務(wù)部 4 2 2 4 2 2 運(yùn)營管理 其中：保安部 采購部 工程部 3 1 1 1 7 2 1 1 14 3 2 9 銷售管理 其中：營銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部 3 1 1 1 4 1 1 9 5 2 2 合計(jì) 11 4 8 5 28 富寧中浩水岸花園 — 32 — 三、員工培訓(xùn) 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間為己任。 E 做好工程決算及項(xiàng)目移交。 富寧中浩水岸花園 — 30 — 其它準(zhǔn)備： A 利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。 保安部：負(fù)責(zé)巡察報(bào)告、物資保護(hù)、停車場管理工作。在制定管理方案時(shí)，我們對(duì)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。 1)有毒有害物品的危害。 (4)、施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及 損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽。 二、施工保證措施 為 了 保證本項(xiàng)目工程的建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量，擬采取以下措施： 一是抓好規(guī)劃設(shè)計(jì)的招標(biāo)評(píng)優(yōu)，確定一個(gè)較高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，使小區(qū)規(guī)劃布局合理、結(jié)構(gòu)清晰、空間序列明確，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。 小區(qū)建成后，物業(yè)管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部頒發(fā)的《公有住宅售后維護(hù)管理暫行辦法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，本著“為民、便民、利民”的原則，對(duì)物業(yè)管理及配套設(shè)施進(jìn)行維護(hù)．保養(yǎng)，確保物業(yè)的正常運(yùn)行；加強(qiáng)保衛(wèi)、治安的管理，為居民提供居住、生活環(huán)境安全保障；搞好物為周圍環(huán)境的清潔，做好綠化、草坪和花木的養(yǎng)護(hù)；做好管理費(fèi)用的核收和使用管理；代收代交水、電等費(fèi)用，保證按時(shí)供水、供電 ；搞好社區(qū)管理，創(chuàng)建健康文明的社區(qū)文化；定期走訪住戶了解情況，解決住戶提出的各種問題，協(xié)助政論進(jìn)行社會(huì)管理；調(diào)解 住戶的矛盾糾紛，維護(hù)鄰里和睦；搞活經(jīng)濟(jì)好多種配套經(jīng)營，為成民提供盡可能的全面服務(wù)；建立物業(yè)檔案，隨時(shí)掌握產(chǎn)權(quán)變動(dòng)民政部維護(hù)牧業(yè)的完整和統(tǒng)一管理，努力為小區(qū)居民提供多層次．全方位．熱情周到的物業(yè)管理服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)舒適、優(yōu)美、潔靜、安全、方便、和諧的生活、居住環(huán)境 。居住區(qū)內(nèi)綠地，設(shè)置花絮、小品以及兒童娛樂設(shè)施等其它設(shè)計(jì)要素，空間或大或小，或分或聚，形式各異，突出主題和特色。建筑分多層 ，其中沿街為 商業(yè)用房，上部為標(biāo)準(zhǔn) 層， 層高為 3 米。 綜合考慮商業(yè) 、綠化、居住、公建等與空間環(huán)境設(shè)計(jì)的內(nèi)在聯(lián)系，注重空間景觀的連續(xù)性和完整性。 富寧中浩水岸花園 — 13 — 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 一、建設(shè)規(guī)模 本 項(xiàng)目 規(guī)劃 規(guī)劃用地面積 55100M2， ,總建筑面積 65684M2，住宅 54517 M商業(yè) 11167M2；停車位 500 輛，小區(qū)規(guī)劃總居住戶數(shù) 478 戶 ,綠化覆蓋率 ％，容積率 ，建筑密度 22％。全縣 800米以下海撥熱區(qū)面積 3480 平方公里，占國土總面積的65%。 二、建設(shè)選址 本項(xiàng)目位于富寧縣中心地帶，東臨 323國道，西臨普廳河，南臨農(nóng)地，北臨民宅，地勢(shì)基本平坦，便于建設(shè)。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。 323國道 和正在建設(shè)中的 衡昆高速公路 貫穿全境，是云南通往廣西、廣東等沿海地區(qū)的重要門戶。同 時(shí)，規(guī)劃增加相應(yīng)的居民住房建設(shè)，為城鎮(zhèn)居民和進(jìn)城的農(nóng)民提供安居樂業(yè)的環(huán)境，切實(shí)推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 為 加大市政設(shè)施建設(shè)力度，完善縣城城市功能，建成 富寧縣水岸花園 城商貿(mào)業(yè)、文化服務(wù)為主的綜合服務(wù)中心，改善居民居住環(huán)境，形成水岸花園 商業(yè)、住宅、休閑、娛樂、民族特色小吃 五大功能的綜合商住區(qū)，以推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)，增強(qiáng)帶動(dòng)輻射作用。 八、物業(yè)管理 該項(xiàng)目建成后，將通過招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家 物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，為居民和商家提供多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)。 五、建設(shè)單位概況 富寧縣中浩房地產(chǎn)投資 有限公司 是一家具有法人資格，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧的 有限責(zé)任公司， 主營房地產(chǎn)開發(fā)。 三、推動(dòng)城鎮(zhèn)化，構(gòu)建完善的縣城城市功能 ......... 5 四、推動(dòng)市政建設(shè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展 ............. 6 五、增加就業(yè)空間，增加城鄉(xiāng)居民收入，保持社會(huì)穩(wěn)定 6 富寧中浩水岸花園 — 3 — 六、經(jīng)營城市，開辟市政建設(shè)新局面 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 公司在職員工 28人，其中高級(jí)工程師 1人，中級(jí)職稱 7人 ，技術(shù)員 12人 ，技術(shù)力 量富寧中浩水岸花園 — 3 — 較強(qiáng)，管理水平較高，尤其是公司董事長 曾照遠(yuǎn) 先 生，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，領(lǐng)導(dǎo)能力強(qiáng)，對(duì)市場認(rèn)識(shí)充分，善于把握機(jī)會(huì)，憑籍多年從事房地產(chǎn)開發(fā)的豐富經(jīng)驗(yàn)，先后開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在房地產(chǎn)市場上獨(dú)樹一幟，取得了顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 十一、資金籌措 公司自籌資金 3500 萬元； 申請(qǐng)銀行貸款 1000 萬元； 其余資金通過房 屋預(yù)售籌集資金解決 11034 萬元。區(qū)域位置處 于 普廳 河 東 岸，自然環(huán)境優(yōu) 越，具有與縣城 協(xié) 調(diào)銜接的自然條件和區(qū)位條件。舊城區(qū)改造建設(shè)固定資產(chǎn)投資本身就對(duì)國民經(jīng)濟(jì)具有拉動(dòng)作用，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，更是促進(jìn)國 民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。 從投資角度看 由于股市出現(xiàn)低迷，國內(nèi)現(xiàn)有投資手段較少，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。 以上這些良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)為 富寧 縣 水岸花園 建設(shè)和銷售帶來良好的發(fā)展勢(shì)頭，其市場前景樂觀。沿線地表為磚紅性壤土，含沙質(zhì)粘土。 水： 富寧 城 區(qū)現(xiàn)有的 自來水廠，供水能力 可滿足市區(qū)人民生活及生產(chǎn)用水，工程施工用水方便。 追求住宅經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的 統(tǒng)一。 四、規(guī)劃設(shè)計(jì) 總體布局考慮該項(xiàng)目的地理特點(diǎn)，在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上因地制宜，統(tǒng)籌兼顧，合理布局，強(qiáng)調(diào)文化性和時(shí)代性，力求塑造安靜、舒適的生活 環(huán)境。 道路系統(tǒng)規(guī)劃 小區(qū)人行主入口由 西 側(cè)進(jìn)入，規(guī)劃一個(gè)視野十分開闊、氣派的入口大門體現(xiàn)完整大社區(qū)的生活概念； 由 人行入口進(jìn)入小區(qū)后即展現(xiàn)超大景觀的小區(qū)花園，小區(qū)內(nèi)道路沿小區(qū)花園 圍繞，到達(dá)每幢樓樓梯口，生活、交通十分便捷。 戶型選擇及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) (1)、戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”富寧中浩水岸花園 — 17 — 的設(shè)計(jì)理念，注重環(huán)境 的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21世紀(jì)高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。 為了爭取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。 四是實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，利用經(jīng)濟(jì)杠桿指質(zhì)量．目標(biāo)與施工單位的效益緊緊掛鉤，促其自覺地實(shí)行全面質(zhì)量管理，保證工程質(zhì)量。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá) 115dB(A)。 通過對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。 安全措施方案 針對(duì)不同危害和危險(xiǎn)性因素的場所，對(duì)危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。高級(jí)職員由執(zhí)行董事任聘。 2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)》。 D 組織設(shè)計(jì)交底。 售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。 培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營目標(biāo)、提高績效、實(shí)現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保 證。為此富寧中浩水岸花園 — 33 — 職員必須要善用 所有的學(xué)習(xí)資源，以獲得進(jìn)步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓(xùn)過程。 培訓(xùn)積分制度。 5)《 云南省施工機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用計(jì)價(jià)辦法 》 (20xx 版 )。詳見表 111《 水岸 花園 項(xiàng)目 投資估算表》。 根據(jù)本項(xiàng)目所在地段良好的區(qū)位條件和交通條件、大面積的小區(qū)規(guī)模、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、人性化的生活功能設(shè)計(jì)、完整的社區(qū) 配套、便捷的周邊配套、濃厚的政府辦公 資源優(yōu)勢(shì)、開發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)，結(jié)合本地區(qū)目前住宅的銷售價(jià)格在 23003000元 /㎡ 之間，商業(yè)店面在 40008000 元 /㎡ 的實(shí)際情況 , 并結(jié)富寧中浩水岸花園 — 40 — 合考慮資金的時(shí)間價(jià)值。 六、清償能力分析 富寧中浩水岸花園 — 43 — 固定資產(chǎn)投資借款償還計(jì)劃詳見表《項(xiàng)目資金來源及運(yùn)用表》，《借款還本付息計(jì)算表》，從以下兩個(gè)表計(jì)算可得，項(xiàng)目貸款總額為 1000 萬元，項(xiàng)目的全部投資借款償還期為 年。 5%的單因素變動(dòng)，詳見表 126《建設(shè)投資敏感性分析表》、 127《銷售收入敏感性分析表》。 水岸 花園 項(xiàng)目 交通便捷，空氣清新，生態(tài)環(huán)境 優(yōu)美，周邊規(guī)劃 完善 等 .建設(shè)場地工程地質(zhì)條件良好 ，水電供應(yīng)齊全，交通便利，區(qū)位條件優(yōu)越。 綜上所述，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會(huì)效益均好，所以本項(xiàng)目可行