【正文】 首都哈瓦那，位列世界第二，是全國人民的“大陽臺”，“后花園”，“大氧吧”，自然資源得天獨(dú)厚，無與倫比。眾多山頭也提供了眺望大海、河灣和城市景觀的制高點(diǎn)。海霧飄過，兩島隱掩其中，憑添了幾分神秘感。一般來說，季節(jié)風(fēng)期間的海流有較高安定性，日平均海表溫度一年中均超過21℃。第二節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的有利條件一、氣候條件三亞環(huán)境優(yōu)美，自然景觀條件良好，屬熱帶海洋季風(fēng)氣候，℃，夏季平均氣溫為28℃，冬季平均氣溫為20℃，℃，℃；年平均降雨量1263mm，510月為雨季，其中810月的降雨量占全年總降雨量的47%。總建筑面積672545平方米。本報(bào)告在以下的部分將著重對本項(xiàng)目的市場分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營銷推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)進(jìn)行研究。（六）、有利于打開本地房地產(chǎn)市場向外地?cái)U(kuò)展的新局面。（二）、項(xiàng)目引入“人文關(guān)懷”的服務(wù)理念，為國內(nèi)、國際所有追求生活品質(zhì)的階層人士，提供一個(gè)健康、生態(tài)、和諧、自然的人性化旅游度假的舒適的居住生活空間。費(fèi)用估算詳見項(xiàng)目總投資估算表和項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算，詳見附表 “項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表”。九、環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目屬于旅游度假生活小區(qū)，是生態(tài)環(huán)境為主題，既有地面綠化，又有垂直和架空綠化層；建筑材料選用環(huán)保節(jié)能型材料，給排水和電氣設(shè)備選用節(jié)能型設(shè)備和材料；生活污水和雨水分流，生活污水經(jīng)化糞池處理之后可方便排入市政污水管線；所有水泵基礎(chǔ)均設(shè)隔震墊，且水泵進(jìn)出水管上均設(shè)置可曲繞橡膠接頭，安裝緩閉式只回閥，可隔噪音。建設(shè)內(nèi)容包括：145棟多層住宅、21棟高層住宅、4棟服務(wù)式公寓、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房、以及幼兒園、商務(wù)中心、會所等配套服務(wù)設(shè)施，項(xiàng)目投資估算12億元。建筑整體由兩期組成總占地面積500畝，總建筑面積67萬平方米，容積率≤ ，綠化率≥ %，建筑密度≤ %，建筑高度≤ 米，：本項(xiàng)目多層住宅部分銷售面積約204045平方米；高層住宅部分銷售面積約453180平方米；商業(yè)用房部分約10000平方米；總銷售面積約657225平方米；停車位 個(gè)；七、建設(shè)單位概況 本項(xiàng)目開發(fā)商為三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家集房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)銷售策劃、房屋托管、房產(chǎn)咨詢服務(wù)、建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、市政工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)、施工監(jiān)理、裝飾建筑模型設(shè)計(jì)制作、工程設(shè)計(jì)與施工、園林綠化工程、房屋改造開發(fā)業(yè)務(wù)為一體的綜合性房地產(chǎn)公司。項(xiàng)目用地具有豐富的住居度假元素。本項(xiàng)目建設(shè)用地三亞南新農(nóng)場生活區(qū)、南新招待所北面。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為4A級旅游目的地。二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：本項(xiàng)目位于著名的國家級旅游區(qū)三亞市荔枝溝。荔枝溝猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18176。據(jù)國際環(huán)境保護(hù)組織對世界48個(gè)國家158個(gè)主要城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測評價(jià)，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國第一。項(xiàng)目用地面積約500畝，南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車站；北靠群山，可躍遠(yuǎn)海，是一塊人口密集，視野開闊，觀山遙海效果極佳的土地。四周已有建成的居民區(qū)，是三亞市新城市發(fā)展的中心地帶。三亞鉆石房地產(chǎn)是中國具有創(chuàng)意和高瞻遠(yuǎn)矚的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，以創(chuàng)新獨(dú)到及具彈性的手法來進(jìn)行項(xiàng)目的整體規(guī)劃，力求項(xiàng)目發(fā)展能配合當(dāng)?shù)卣贫ǖ恼w城市規(guī)劃，并把當(dāng)?shù)爻鞘械臍v史文化特色和現(xiàn)代城市風(fēng)情融入項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及業(yè)務(wù)發(fā)展策略中。公司地產(chǎn)包括住宅、零售、娛樂、文化物業(yè)、商業(yè)、酒店、教育、戶外康樂、綠化設(shè)施、公共娛樂設(shè)施、旅游產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)配套設(shè)施的旅游業(yè)綜合發(fā)展項(xiàng)目。十、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排2010年 月 日之前為前期準(zhǔn)備階段，預(yù)計(jì)到 年 月 日項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期估計(jì)為 年時(shí)間。企業(yè)自籌4600萬元，占總投資 %；申請銀行貸款 萬元，占總投資的 %，預(yù)售回籠 ，占總投資的 %。（三）、三亞南新澳洲花園項(xiàng)目定位為:結(jié)合該項(xiàng)目所處的區(qū)域及所吸納的以家庭居住和異地客戶養(yǎng)老度假為主要目的的目標(biāo)客戶需求，項(xiàng)目的功能應(yīng)該體現(xiàn)休閑度假功能和家庭居住功能。（七）、帶動三亞及其他周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第二章 項(xiàng)目背景第一節(jié) 項(xiàng)目承建單位簡介項(xiàng)目開發(fā)商為三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三亞鉆石山房地產(chǎn)投資有限公司是一家集房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)銷售策劃、房屋托管、房產(chǎn)咨詢服務(wù)、建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、市政工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)、施工監(jiān)理、裝飾建筑模型設(shè)計(jì)制作、工程設(shè)計(jì)與施工、園林綠化工程、房屋改造開發(fā)業(yè)務(wù)為一體的綜合性房地產(chǎn)公司。建設(shè)內(nèi)容包括：145棟多層住宅、21棟高層住宅、4棟服務(wù)式公寓、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房、以及幼兒園、商務(wù)中心、會所等配套服務(wù)設(shè)施，項(xiàng)目投資估算12億元。三亞地區(qū)相對濕度79%，年蒸發(fā)量195007mm，屬半旱地區(qū)，日照長。二、生態(tài)條件三亞的海水清澈透明，能見度達(dá)8至16米，有些地方達(dá)到25米；海岸線由眾多的珊瑚礁組成，海底景觀絢麗多姿，被國際潛水專家認(rèn)定為南太平洋最適宜潛水的旅游勝地之一。漫步沙灘，作為三亞市標(biāo)志的鹿回頭雕像映入眼簾。三亞是首批中國優(yōu)秀旅游城市。三、交通條件。三亞的出租車很多，也很方便，從本項(xiàng)目區(qū)域起步不要打表10元就可以到達(dá)中心城區(qū)的任何地方。本項(xiàng)目緊鄰的迎賓大道是公交體系的核心位置，新規(guī)劃的公交體系將覆蓋本區(qū)域，從本區(qū)域進(jìn)入城區(qū)任何地方，都可以通過公交工具解決。據(jù)有關(guān)資料顯示，三亞市森林覆蓋率為64%，%，城市空氣負(fù)離子含量僅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，有著天然氧吧的美譽(yù)。近年來，三亞市在城市工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入上投入巨資，改善城市投資環(huán)境：，,沿三亞灣濱海路前行,近處是椰樹搖曳生姿，遠(yuǎn)處是碧海晴天，煙波浩渺，美不勝收；”兩河三岸”景觀建設(shè)，包括三亞東西兩河三路以及泊岸景觀建設(shè)工程，東西河兩座景觀步行橋工程和臨春橋等三座舊橋改造裝飾工程；整治工程成效顯著,三亞的”山、海、河、城“相互交融，熱帶濱海城市的景觀開始形成。許多項(xiàng)目產(chǎn)品出現(xiàn)“高不成，低不就”的尷尬局面。 第三章 項(xiàng)目本身及市場情況分析第一節(jié) 中國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在處于非常重要的轉(zhuǎn)變時(shí)期。第二節(jié) 三亞房地產(chǎn)市場環(huán)境分析一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好目前三亞市房地產(chǎn)業(yè)總體運(yùn)行特征是：投資增長，結(jié)構(gòu)合理，房價(jià)穩(wěn)中有升。%。2785套（，一線海景公寓、）,。15201和去年同期相比增長94%。除了西藏自治區(qū)以外，全國其它省區(qū)(包括港、澳、臺）都有人在三亞市購買住房，國外如美國、德國、法國、加拿大、英國、俄羅斯等17個(gè)國家人士也有在三亞市購房的，國外購房比例占3％。根據(jù)市場需求的情況，現(xiàn)在的房價(jià)屬恢復(fù)性增長，房價(jià)應(yīng)屬正常。三亞旅游度假房地產(chǎn)以三亞熱帶濱海旅游度假資源為依托，這些熱帶濱海旅游資源在中國是獨(dú)一無二的，亞龍灣國家旅游度假區(qū)的旅游度假項(xiàng)目買的不僅僅一個(gè)度假產(chǎn)品，一項(xiàng)投資，也可以說是一個(gè)奢侈品，一種身份和地位的體現(xiàn)。2009年前兩個(gè)月房地產(chǎn)市場運(yùn)行良好，3942套，和去年同期相比增長489317元/平方米，和去年同期比增長30%（其中普通商品住宅6804元/平方米，商業(yè)用房8037元/平方米，一線海景公寓、別墅14172元/平方米）。南新澳洲花園小區(qū)是目前三亞迎賓大道第一個(gè)高層中、小戶型項(xiàng)目，具有標(biāo)志性。主要為投資型和度假需求型客戶。該類客戶會選7層以下或視野景觀相對差一點(diǎn)的戶型。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，戶型格局基本可以滿足購買者需求心理。經(jīng)過對調(diào)查部分代表性樓盤的物業(yè)管理情況，以及對市民物管接受心理的調(diào)查得出：消費(fèi)者在物業(yè)管理方面有比較高的希望值，在物業(yè)費(fèi)用方面，—，占總調(diào)查人數(shù)的八成。一、總體布局在總體布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：一組林蔭步行道，南北貫穿小區(qū)，延伸至公共綠地。在立面造型上，采用三段式設(shè)計(jì)，充分運(yùn)用豐富的古典建筑符號和線腳；凸穿設(shè)計(jì)，豐富室內(nèi)空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級涂料，使二個(gè)組團(tuán)色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。三、戶型結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)經(jīng)典實(shí)用，靈活多變。加上在建的本項(xiàng)目，該地段正逐漸成為三亞新生的旅游度假區(qū)域之一。目前，銷售已達(dá) %。第六節(jié) 本項(xiàng)目利弊分析（SWOT分析法）一、優(yōu)勢分析（一）發(fā)展商是具有良好口碑的老牌開發(fā)商，有長期房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)知名度。（五）高層小戶型海景房是現(xiàn)代城市的象征，本項(xiàng)目依山而立，面海而視，鶴立山澗海畔，氣勢宏大，對消費(fèi)者具有新鮮度和向往感。是老年人生活的天堂。住宅景觀的不均等。三、風(fēng)險(xiǎn)分析（一）由于本項(xiàng)目是迎賓大道的首個(gè)高層中、小戶型房地產(chǎn)項(xiàng)目,對目標(biāo)市場不熟悉,沒經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。（三）高層購房及居住成本高，公攤面積雖不大、但物業(yè)管理費(fèi)用略偏高。消費(fèi)檔次將大幅提升。（四）目前三亞市房地產(chǎn)市場需求旺盛，基本上供不應(yīng)求，尤其是臨海一線基本上無樓可售。項(xiàng)目住宅以高層為主、并推出適量的商業(yè)用房來填補(bǔ)該地區(qū)高尚商業(yè)物業(yè)的空白。注重戶型的景觀設(shè)計(jì)，臥室及客廳均有大面積飄窗，視野開闊，小區(qū)美景盡現(xiàn)眼中。建筑外墻飾面材料采用本地火山石、墻磚與外墻涂料結(jié)合。總銷售面積約657225平方 本項(xiàng)目總建筑面積：約672545平方米； 容積率≤，綠化率≥40%，建筑密度≤%，建筑高度≤80米。單間是一房一衛(wèi)一陽臺，帶一個(gè)小型的衣帽間。6%。 3．5．2 平均售價(jià)制定建議：①70%毛利潤：實(shí)收售價(jià)=單位成本（1+70%）=5653元/M2；②80%毛利潤：實(shí)收售價(jià)=單位成本（1+80%）=5986元/M2；③90%毛利潤：實(shí)收售價(jià)=單位成本（1+90%）=6319元/M2。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上提高（70%+80%）/2，即75%：銷售平均價(jià)格為：5820元/M2；第二階段，本階段為市場上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場成功開拓，使得本項(xiàng)目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢。備注：此價(jià)格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費(fèi)用，為精裝修、全配備價(jià)格。6 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位房地產(chǎn)項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。建議該項(xiàng)目的銷售方式是：● 進(jìn)行小區(qū)的產(chǎn)權(quán)銷售，然后委物業(yè)公司托對物業(yè)進(jìn)行日常經(jīng)營管理● 以零散發(fā)售為主● 采用自銷為主、松散型委托代理銷售為輔的銷售方式● 采用組合式付款方式8 物業(yè)管理定位1 本項(xiàng)目經(jīng)營管理模式本項(xiàng)目將采用服務(wù)式公寓式模式進(jìn)行日常的經(jīng)營和管理，物業(yè)管理公司在本項(xiàng)目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級酒店管理標(biāo)準(zhǔn)對業(yè)主的閑置物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)。在每個(gè)財(cái)務(wù)年度委托國內(nèi)會計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并提交審計(jì)報(bào)告，業(yè)主將按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受經(jīng)營回報(bào)。五、 會計(jì)年度：第一個(gè)會計(jì)年度，從當(dāng)年服務(wù)式公寓經(jīng)營之日起，至同年的12月31日止。 第四章 管理期限、義務(wù)和權(quán)力一、 管理期限 小區(qū)委托管理期限為30年。以后每年分配一次。義務(wù)： 業(yè)主應(yīng)支持管理公司管理南新澳洲花園，遵守甲方制定的各項(xiàng)安全文明制度； 業(yè)主應(yīng)在收到發(fā)展商交付的公寓后七日內(nèi)與管理公司辦理交接手續(xù)。 義務(wù)： 甲方應(yīng)把南新澳洲花園管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競爭能力的小區(qū)。年實(shí)際出租總房間數(shù)；服務(wù)式公寓客房經(jīng)營收入=年入住率年平均房價(jià)可出租房間數(shù)年自然營業(yè)天數(shù)。第六章 合同的修改、變更及解除本合同及其附件的修改和變更必須經(jīng)過雙方協(xié)商并簽署書面協(xié)議方能生效。目錄1． 產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式2． 基本運(yùn)行管理3． 業(yè)主入住管理4． 客房委托經(jīng)營管理模式5． 委托經(jīng)營管理收入分配方案6． 業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定一、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式1. 經(jīng)營管理公司a. 南新澳洲花園由物業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理。費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)。、餐飲、康樂、會務(wù)、培訓(xùn)等日常營業(yè)；b. 服務(wù)式公寓各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的日常維護(hù)、維修及其改造；c. 服務(wù)式公寓的宣傳廣告及公關(guān)促銷活動；d. 服務(wù)式公寓人力資源管理；e. 服務(wù)式公寓的安全防護(hù)；、服務(wù)水準(zhǔn)提升。掛失前該卡所發(fā)生的消費(fèi)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。 b、費(fèi)用繳納 客房基本運(yùn)行費(fèi)每三個(gè)月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買賣合同所確定的套內(nèi)建筑面積和房屋用途，在辦理入住手續(xù)、簽署客戶委托經(jīng)營管理合同時(shí)繳納三個(gè)月的基本運(yùn)行費(fèi)押金。三、業(yè)主入住管理 （1）客房經(jīng)營與核算由物業(yè)經(jīng)營管理公司根據(jù)市場需求和整體營銷規(guī)劃，對所有客房進(jìn)行統(tǒng)一、科學(xué)的經(jīng)營管理。在委托經(jīng)營期間，需入住的業(yè)主應(yīng)提前（注：平季4—10月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季11—3月，提前七天。C、業(yè)主授權(quán)他人入?。盒柙陬A(yù)定房間的傳真或Email中，寫明被授權(quán)人的姓名、身份證號碼及入住時(shí)間；被授權(quán)者持業(yè)主卡消費(fèi)可享受業(yè)主同等待遇，所有消費(fèi)可簽單掛賬，入業(yè)主的帳；被授權(quán)人無業(yè)主卡時(shí)，只可享受住房房租簽單，房租記業(yè)主的賬。 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標(biāo)準(zhǔn)存在差異時(shí)，入住分?jǐn)?shù)做適當(dāng)調(diào)整。(3)業(yè)主享受的優(yōu)惠服務(wù) 酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，：＊ 溫水泳池、西餐廳、燒烤、咖啡廳、游艇、潛水、專用海濱沙灘；＊ 酒店專車交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療；＊ 優(yōu)先使用停車場，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照《停車場規(guī)定》執(zhí)行。這種方式委托管理期限為30年，每一簽約期限為5年。（見自選服務(wù)菜單）業(yè)主每年自用所購酒店客房一定的時(shí)間，自用以外的時(shí)段委托酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。非出租期間（自住和空置時(shí)間）酒店管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運(yùn)行費(fèi)用，按季度結(jié)算。當(dāng)業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時(shí)，需一次性結(jié)清酒店代墊的基本運(yùn)行費(fèi)用和其它所欠費(fèi)用。業(yè)主在委托期內(nèi)，只分享酒店客房收入，不分擔(dān)酒店虧損；分配額度：客房營業(yè)收入的40%。變更委托方式業(yè)主在變更委托方式時(shí)，須提前一月通知甲方，并經(jīng)過驗(yàn)收，達(dá)到委托前標(biāo)準(zhǔn)。