【正文】 寧 縣 縣 城 所在地，是政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，市政建設(shè)水平直接體現(xiàn)全縣國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，兩者相互促進(jìn)，又互相制約，發(fā)達(dá)繁榮的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，對(duì)全縣國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 起到巨大的推動(dòng)作用，以縣城發(fā)展帶動(dòng)全面發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城區(qū)一體化。 四 、 增加就業(yè)空間，增加城鄉(xiāng)居民收入，保持社會(huì)穩(wěn)定 農(nóng)民收入增長緩慢引起中央到地方政府的高度重視，解決農(nóng)民收入增長和提高城鎮(zhèn)居民收入的課題已刻不容緩，成為共識(shí)，是關(guān)系到擴(kuò)大內(nèi)需政策實(shí)現(xiàn)與全面建設(shè)小康社會(huì)進(jìn)程的大事，事關(guān)改革、發(fā)展、穩(wěn)定的全局，事關(guān)擴(kuò)大內(nèi)需和人民生活富寧中浩水岸花園 — 7 — 水平進(jìn)一步改善與提高。轄 15個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、 145個(gè)村（居）委會(huì)，總?cè)丝? 萬；國土面積5352平方公里，其中山區(qū)面積占 96%。 從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看 富寧中浩水岸花園 — 9 — 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。 從需求關(guān)系看 為加快城市化進(jìn)程， 富寧 縣 根據(jù)城市總體規(guī)劃，正加快舊城向新城轉(zhuǎn)移 步 伐，城鎮(zhèn)化水平達(dá) 9%以上?，F(xiàn)有職工 28 人，其中具有技術(shù)職稱的專業(yè)技術(shù)人員 21人 。該地段環(huán)境幽雅，市政設(shè)施配套齊全，交通通訊便捷，是理想的商業(yè)及家居勝地。 水文、氣象資料 富寧縣 屬亞熱帶季風(fēng)氣候，春溫高于秋溫，雨熱同季，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，雨量充沛，積溫高，無霜期長，年均降雨 1200毫米，年平均日照數(shù) 1764 小時(shí)，年均氣溫 攝氏度，形成“ 天然溫室 ” 。 有 5 大干流，大小支流 29條 。 通訊：自 程控電話開通以來 富寧 縣 郵 電事業(yè)取得長足的發(fā)展，目前全市 程控電話，移動(dòng)電話，可與全國各地和世界各城市直接對(duì)話，信息溝通方便。項(xiàng)目建成后，將形成一個(gè)集商業(yè)超市、健身娛樂、游玩購物、市民居住于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化住宅綜合小區(qū)。 動(dòng)用城市設(shè)計(jì)理論和方法，力求創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、高雅的居住環(huán) 境，賦予該項(xiàng)目濃郁的生活情趣和活力，建設(shè)富有現(xiàn)代化文明和具有 富寧 地方特色的住宅公寓。 堅(jiān)持社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益三個(gè)統(tǒng)一，在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的前提下，努力節(jié)約用地，開發(fā)空間，采取新型建材，節(jié)約能源，使各項(xiàng)資源達(dá)到最佳配置。擬建成布局合理、建筑造型新穎的多層 商住樓，住宅平行排列，并在 靠近小區(qū) 入口處設(shè)置車輛 出入口，以避免車輛進(jìn)入社區(qū)內(nèi)部對(duì)居民形富寧中浩水岸花園 — 15 — 成干擾。 為實(shí)現(xiàn)最好的區(qū)位有最大量化的住戶，最好的朝向、景觀處有最高檔的戶型，并有利于提高樓盤整體品質(zhì)，平面設(shè)計(jì)動(dòng)靜有序，潔污分流，功能齊全適用，平面緊湊合理，既保證客廳、臥室有良好的朝向與通風(fēng)，也保證廚房、衛(wèi)生間能夠自然通風(fēng)、采光。將中心綠地集中布 置在小區(qū)中部，形成一個(gè)相對(duì)安靜不受車流干擾的中心游園，各庭院周圍設(shè)置綠地，營造出獨(dú)具特色的小區(qū)綠化環(huán)境景觀。 空間環(huán)境 空間環(huán)境的設(shè)計(jì)充分運(yùn)用規(guī)劃設(shè)計(jì)手法，結(jié)合區(qū)商業(yè) 、綠化、建筑小品等形成有規(guī)律、有變化、內(nèi)容豐富的空間序列，創(chuàng)造具有強(qiáng)烈序列感和明顯識(shí)別性的居住空間環(huán)境。 (2)、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1)、技術(shù)設(shè)備條件 A 室外 ：采用高級(jí)外墻涂料，局部面磚裝飾； ：現(xiàn)澆平屋面、 斜屋面、 節(jié)能材料； B 室內(nèi)： ：水泥砂漿面層； ：水泥砂漿面層； ：水泥板面 ：戶外窗用彩色鋁合金推拉窗； ：分戶門為高級(jí)防盜、防 火門，陽臺(tái)門為彩 色鋁合金推拉門； ：樓地面防水層； ：樓地面防水層； ：內(nèi)墻面及天棚水泥砂漿面層、涂料面層、樓梯面花崗巖面層； C 配套設(shè)備： 富寧中浩水岸花園 — 18 — 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用； ：開關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)； ：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表； ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。 富寧中浩水岸花園 — 20 — 第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與施工保證措施 一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 富寧水岸花園 工程項(xiàng)目建設(shè)期為 3 年，自該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告完成后立即著手項(xiàng)目的初設(shè)編制及施工前的準(zhǔn)備工作。本項(xiàng)目工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排如下： 前期工作 20xx 年 10 月， 向 富寧 縣 發(fā)展和改革局 項(xiàng)目立項(xiàng)， 20xx 年12月 地質(zhì)勘探、建筑圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。 二是通過投標(biāo)競爭選定一批實(shí)力雄厚，管理上套，重視信譽(yù)，積極配合的施工隊(duì)伍和材料供應(yīng)廠家。 富寧中浩水岸花園 — 22 — 第八章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 一、環(huán)境條件調(diào)查 水岸花園 項(xiàng)目 提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。 二、施工期環(huán)境影響分析 施工期污染源 (1)、施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工 現(xiàn)場的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。本?xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開居民樓。 施工期環(huán)境影響分析 (1)、施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在 80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工程施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級(jí)見表。 三、項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分 析 本項(xiàng)目作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。對(duì)人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性 2)危險(xiǎn)性作業(yè)危害。該項(xiàng)目的消防給水以城市自來水為主，消防設(shè)施按給水規(guī)范要求設(shè)置。 一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 本公司是有限責(zé)任公司 ,分為權(quán)力機(jī)構(gòu)和經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)。 富寧中浩水岸花園 — 29 — 負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理 ： 對(duì)公司的內(nèi)部職員的個(gè)人資料進(jìn)行管理。 采購部：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。 4)編制或?qū)徍酥饕牧稀氤善贰⒃O(shè)計(jì)計(jì)劃。 B 辦理開工報(bào)告。 (二 )、現(xiàn)場工程管理 前期階段的部分工作： A 妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。 營銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理 。 本公司采用直 線職能制的組織形式，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)下級(jí)部門和人員不直接下達(dá)命令 ,只是參謀作用。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時(shí)提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機(jī)會(huì)。 培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。即通過制定工作計(jì)劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報(bào)和意見、評(píng)價(jià)考核業(yè)績、推進(jìn)工作改善、幫助解決問題等途徑對(duì)職員進(jìn)行的指導(dǎo)。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進(jìn)一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請(qǐng)或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會(huì)。④外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，公司將組織管理人員、專業(yè)人士 以及榮獲嘉獎(jiǎng)的職員到外地考察。年度累計(jì)積分的多少是職員晉級(jí)或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。 富寧中浩水岸花園 — 35 — 第十一章 投資估算與資 金籌措 一 .投資估算 1） 《云南 省建筑工程消耗量定額》（ 20xx 版）； 2） 《云南 省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》（ 20xx 版） 。 7)云建標(biāo) [20xx]660號(hào)文 《 云南省建設(shè)廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn) 《 建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 》 的通知 》 8)云建標(biāo) [20xx]661號(hào)文 《 云南省建設(shè) 廳關(guān)于將意外傷害保險(xiǎn)、安全防護(hù)文明施工費(fèi)列入建安工程造價(jià)的通知 》 。 項(xiàng)目投資估算 本項(xiàng)目總投資估算為 15534萬元。 公司自籌 資金 3500 萬元。 本項(xiàng)目建設(shè)期為 3 年， 項(xiàng)目計(jì)算期為 3 年； 行業(yè)基準(zhǔn)收益率按 8%； 二、銷售收入估算 本項(xiàng)目的開發(fā)的商品房，除公用配套設(shè)施外，采取預(yù)售與現(xiàn)房銷售相結(jié)合的銷售方式 ,按面積向社會(huì)銷售。銷售收入合計(jì) 20848 萬 元 . 銷售收入估算表 表 101 單位：萬元 年限 銷售種類 銷售面積 (m2) 平均銷售單 價(jià) 收入比例（ %） 合計(jì) (萬元 ) 20xx 商業(yè) 11167 25 1396 住宅 54517 25 3816 小計(jì) 5212 20xx 底層商業(yè) 25 1396 住宅 25 3816 小計(jì) 5212 20xx 底層商業(yè) 50 2792 住宅 50 7632 小計(jì) 10424 合計(jì) 20848 三、總成本費(fèi)用估算 本項(xiàng)目的成本費(fèi)用主要包括房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。詳見 122《銷售利潤估算表》。 項(xiàng)目資金來源及運(yùn)用表 表 123 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 20xx 20xx 20xx 20xx 合計(jì) 1 資金來源 2500 7212 5212 10424 25348 自籌資金 2500 1000 3500 貸款 1000 1000 銷售收入 5212 5212 10424 20848 2 資金運(yùn)用 2328 7194 4491 5891 19903 建安工 程 5912 3449 493 9854 土地使用費(fèi)及配套 1703 1703 工程建設(shè)其他費(fèi) 625 168 2299 3092 基本預(yù)備費(fèi) 328 256 146 730 建設(shè)期利息 62 62 31 154 營業(yè)稅及附加 287 287 573 1147 印花稅 3 3 5 11 土地增值稅 261 261 521 1043 銷售費(fèi)用 69 69 70 208 管理費(fèi)用 0 104 104 105 313 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 所得稅 0 648 648 償還貸款本金 1000 1000 3 盈余資金 172 18 721 4533 5445 4 累計(jì)盈余資金 172 190 912 5445 富寧中浩水岸花園 — 44 — 借款還本付息計(jì)算表 表 12 4 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 時(shí)間 20xx 20xx 20xx 20xx 1 年初借款余額 1000 1000 2 當(dāng)年借款 1000 0 0 3 本年應(yīng)計(jì)利息 62 62 31 4 本年還本付息 62 62 1031 5 本年償還本金 1000 6 本年付息 62 62 31 7 年未借款余額 1000 1000 0 8 還貸資金來源 190 912 6445 計(jì)入建設(shè)期利息 62 62 31 回收的開發(fā)成本 5212 5212 10424 注： (1)貸款利率按三年期商業(yè)住宅貸款利率 % 七、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 本項(xiàng)目的全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量詳見表 125《全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》。 2）、銷售收入盈虧平衡點(diǎn) 本項(xiàng)目總成本為 15534 萬元，銷售總面積 65684 ㎡ ，綜合營業(yè)稅率 %，那么銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)為： BEP= = 15534/65684()= 2659元 /㎡ 盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目的銷售總量達(dá) 84%時(shí)，平均銷售單價(jià) 2659元 /㎡ 時(shí)就可保本，安全余度有 16%。 5%或當(dāng)平均售價(jià)177。不確定分析表明，本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，所以本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位準(zhǔn)確，推出以“綠色智能住宅”模式的樓盤，迎合市場需求，市場前景看好。稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %行業(yè)基準(zhǔn)收益率 8%，稅后靜動(dòng)態(tài)投 資回收期（含建設(shè)期）為 年，盈余資金 5445