【正文】 11 單位 ： 萬元 序號 工程或費用名稱 計量單位 工程量 綜合單價（元） 金額 (萬元 ) 備注 一 建安工程費 9853 1 建筑工程費 ㎡ 65687 1400 9196 2 安裝工程費 ㎡ 65687 100 657 二 工程建設其他費 4795 1 土地使用權出讓金 1653 2 契稅 50 按出讓金的 3%計取 3 勘探費 ㎡ 65687 3 20 4 測繪 ㎡ 65687 2 13 5 初步方案設計 15 6 圖紙審查費 ㎡ 65687 2 13 7 環(huán)境評估費 ㎡ 65687 1 7 8 報批、報建手續(xù)費 65687 4 26 9 可行性報告編制費 ㎡ 65687 2 10 三通一平費 ㎡ 65687 30 197 11 另時設施費 ㎡ 65687 5 33 12 新材，散裝水泥，占道 ㎡ 65687 69 13 城市基礎設施配套費 ㎡ 65687 15 99 14 小區(qū)配套工程 ㎡ 65687 350 2299 綠化、道路、景觀等 15 設計費 ㎡ 65687 20 131 16 工程監(jiān)理費 ㎡ 65687 12 79 17 建設單位管理費 79 （一） ％ 18 招標代理費 10 三 預備費 732 1 價差預備費 0 2 基本預備費 732 [(一） +（二）］ 5％ 四 建設期利息 154 貸款 1000 萬元，貸款期限三年，年利率按 ％估算 合計 15534 富寧中浩水岸花園 — 38 — 本項目總投資 15534 萬元 ,其具體籌資方案如下 ： 向銀行申請貸款 1000 萬元。 云南 省工程咨詢總公司編寫的《建設項目投資估算及經(jīng)濟評價編制辦法淺說》。本項目住宅平均售價按 2800 元 /㎡ 估算， 底層商業(yè) 平均售價按 5000元 /㎡ 估算，停車位 為小區(qū)公用 . 項目完成三分之 一 結構工程后開始預售，項目房產(chǎn)在 20xx年 前全部售出。其中營業(yè)稅按銷售收入的 5%計征；城市維護建設稅、教育費附加、地方教費附加分別按營業(yè)稅額的 5%、 3%、 2%計征； 印花稅按銷售收入的 ‰計征； 土地增 值稅 按 銷售收入的 5%估算。項目累計盈余資金 5445萬元，貸款清償能力較強，還貸資金有保障。 八、不確定性分析 盈虧平衡分析 富寧中浩水岸花園 — 46 — )1( 稅率平均銷售單價 總成本 ?)1( 稅率銷售量 總成本 ?1）、銷售面積盈虧平衡點 本項目總成本為 15534 萬元，平均銷售單價 萬元，綜合稅率 %，那么銷售面積盈虧平衡點為： BEP= =15534/() = 55021 ㎡ 占計劃總銷售面積的 84%。 1）、 建設投資敏感性分析 富寧中浩水岸花園 — 47 — 建設投資敏感性分析表 表 126 單位 ：萬元 項目名稱 基本方案 +5% 5% 建設投資 15534 16177 14892 累計利潤 2592 1949 3234 所得稅 648 487 809 稅后利潤 1944 1462 2425 總投資利潤率（ %） 17% 12% 22% 稅后財務內(nèi)部收益率（ %） % % % 2）、平均售價敏感性分析 銷售收入敏感性分析表 表 127 單位：萬元 項 目名稱 基本方案 +5% 5% 銷售收入 20848 21891 19805 累計利潤 2592 3501 1687 所得稅 648 875 422 稅后利潤 1944 2626 1265 總投資利潤率（ %） 17% 23% 11% 稅后財務內(nèi)部收益率（ %） % % % 敏感性分析表明，當建設投資177。稅后財務內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)基準收益率 8%，稅后 動態(tài)投資回收期為 年，累計盈余資金 5445 萬元，貸款清償能力較強。 項目 建設方案因地制宜，設計理念新穎，規(guī)劃完善，總體布局合理，配套設施齊全，符合現(xiàn)代購房者追求高標準生活質量的要求。 財務評價表明，本項目投資利潤率為 17%較強的盈利能力。 。不確定分析表明，本項目的抗風險能力較強，本項目在財務上是可行的。 本項目建設將為 富寧 市 民營造一個高品位、舒適寬敞、人與自然環(huán)境和諧共存的人居環(huán)境。 富寧中浩水岸花園 — 49 — 第十三章 結論 本項目建設是城市化進程的必然趨勢，符合 富寧 縣城市總體規(guī)劃，各項建筑容量控制指標均符合 富寧 縣 城市規(guī)劃管理技術規(guī)定。 5%時，項 目 投 資 利 潤 率 在 1123% 之間 , 財 務 內(nèi) 部 收 益 率 在%之間 ,均高于基準收益率 8%,說明本項目的抗風險能力較強。 敏感性分析 本項目對建設投資、銷售收入進行敏感性分析，分別考察177。 富寧中浩水岸花園 — 45 — 全部投資財務現(xiàn)金流量表 表 125 單位：萬元 序號 計算期 20xx 20xx 20xx 20xx 合計 0 1 2 3 一 現(xiàn)金流入 0 5212 5212 10424 20848 1 銷售收入 5212 5212 10424 20848 2 回收固定資產(chǎn)殘值 0 3 回收流動資金 0 二 現(xiàn)金流出 2328 7194 4491 4891 18903 1 工程投資 2328 6408 3705 2938 15379 2 建設期利息 62 62 31 154 3 銷售費用 69 69 70 208 4 管理費用 0 104 104 105 313 5 營業(yè)稅金及附加費 287 287 573 1147 6 印花稅 3 3 5 11 7 土地增值稅 261 261 521 1043 8 所得稅 0 648 648 三 稅后凈現(xiàn)金流量 2328 1982 721 5533 1945 四 稅后累計凈現(xiàn)金流量 2328 4310 3588 1945 I（折現(xiàn)率） 8% 8% 8% 五 凈現(xiàn)金流 量現(xiàn)值 2328 1835 618 4393 六 累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 2,328 4163 3545 848 七 財務內(nèi)部收益率 % 八 動態(tài)投資回收期 根據(jù)現(xiàn)金流量表的計算可以得出稅后累計凈現(xiàn)金流量在第3 年出現(xiàn)正值，整個計算期內(nèi)稅后累計凈現(xiàn)金流量為 1945萬元。 富寧中浩水岸花園 — 42 — 項目總投資項目累計利潤銷售利潤估算表 表 122 單位 ： 萬 元 序號 項目 20xx 20xx 20xx 20xx 合計 一 銷售收入 0 5212 5212 10424 20848 二 營業(yè)稅及附加 0 287 287 573 1147 1 營業(yè)稅 5% 0 261 261 521 1043 2 城市維護建設稅5% 0 13 13 26 52 3 教育費附加稅 3% 0 8 8 16 32 4 地方教育附加稅2% 0 5 5 10 20 三 印花稅 ‰ 0 3 3 5 11 四 土地增值稅 5% 261 261 521 1043 五 總成本費用 2328 6717 3445 3564 16055 1 房地產(chǎn)開發(fā)成本 2328 6544 3272 3390 15534 2 銷售費用 1% 69 69 70 208 3 管理費用 % 104 104 105 313 4 財務費用 0 六 經(jīng)營利潤 2328 2056 1216 5761 2592 七 累計 利潤 2328 4384 3169 2592 八 所得稅 25% 648 648 九 稅后利潤 2328 2056 1216 5113 1944 十 累計稅后利潤 2328 4384 3169 1944 五、財務盈利能力分析 根據(jù)表《銷售利潤估算表》、表 111《 投資估算表》計算可得如下財務評價指標： 總投資利潤率 = 100% =2592/15534 100% =17% 從以上經(jīng)濟指標看，本項目的盈利能力較好。 管理費用（含管理人員的工資、福利費、業(yè)務招待費、及辦公費用等）按銷售收入的 %估算； 銷售費用（含銷售人員的工資福利、廣告、銷售籌劃等費用）按銷售收入的 1%估算； 財務費用 本項目貸款 1000 萬元 ,年利率按 %估算 ,富寧中浩水岸花園 — 41 — 在項目建設期間的利息，按建設期利息計入項目總投資，項目完工后其發(fā)生的利息計入財務費用。 水岸 花園 項目 總建筑面積 65684M2，住宅 54517M商業(yè)11167M2；停車 位 500 輛。 房產(chǎn)預售籌資 1034 萬元。其中： 建安工程費 9853萬元，工程建設其他費 4795萬元，基本預備費 732萬元，建設期利息 154萬元。 9） [20xx]295 號文 《 云南省建設廳關于調(diào)整建安工程造價稅金計算系數(shù)和工程定額測定費費率的通知 》 。 3)《 云南省安裝工程消耗量定額》（ 20xx 版）； 4)《 云南省建設工程措施項目計價辦法 》 (20xx 版 )。不同類別的職員積分要求有所不同?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機構。使職員 有時間、精力來總結提煉職員豐富的實際操作經(jīng)驗，以利于在集團范圍內(nèi)交流，實現(xiàn)集團資源共享，同時進一步系統(tǒng)了解公司運作特點。自我啟發(fā)是指職員自己加強學習，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。 脫產(chǎn)培訓是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識、公司理念等），對職員進行的集中脫產(chǎn)培訓、研修。 在公司除獲得正規(guī)培訓以外，職員還將自覺或不自覺地得到其它收獲：職員將學到怎樣善用時間；職員將學到如何發(fā)揮團隊精神；職員將學會如何管理、激勵、培訓其它人；職員將學到更為有用的專業(yè)技術知識；職員的經(jīng)驗將是職員邁向更高職位的起點；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其它相關工作。這一組織形式既能及時富寧中浩水岸花園 — 31 — 指揮 ,統(tǒng)一命令 ,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長 ,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間 ,領導層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。作好銷售計劃的編織機銷售策劃工作。 B、“三通一平” C 其它的工作（臨建 、占路，占地的辦理） 施工建設階段的工作 A 施工前的各項準備工作，施工建設階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術管理 B 做好質量控制與管理，加強經(jīng)濟簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。 C 辦理質監(jiān)委托。 5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培