【正文】 重點，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。他們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。幾種因素疊加，埋下了隱患，導致了目前住房市場需求減少、調(diào)整期的到來。 雖然房地產(chǎn)市場的調(diào)整短期內(nèi)對經(jīng)濟穩(wěn)定增長帶來了較大影響，但此次調(diào)整是對前幾年房地產(chǎn)業(yè)過快增長和房價虛高的修正。 ******二期 項目 核準報告 12 影響 2021 年房地產(chǎn)市場走勢的因素分析 1．影響住房消費者預期變化的因素分析 2021 年在國內(nèi)外經(jīng)濟下行、前期國家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，消費者預期比較悲觀，持幣觀望。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟較快增長階段。 2．國家一系列調(diào)控政策影響分析 2021 年下半年，國家連續(xù)五次降低貸款利息，五 年以上的貸款利息降低 個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房的貸款優(yōu)惠利率由基準利率的 倍下調(diào)到 倍，使利用按揭貸款購房者節(jié)約了較大的利息費用。 綜上分析，住房市場調(diào)整正在進行中，消費者持幣 觀望等待機會，市場存量房較多，房價還有下行 上升 的空間，整體看調(diào)整有向深度發(fā)展的勢頭。 10 月份，財政部、稅務(wù)局決定購買 90 平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購房成本降低了 2％以上。近期房價下行是對前期房價過高的修正，而且國家連續(xù)出臺多項鼓勵住房消費政策，一旦房價調(diào)整到位，將會出現(xiàn)反彈。一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政 策，從政策層面上給予消費者信心。這次調(diào)整是我國 房地產(chǎn)業(yè)自 1998 年市場化改革以來，經(jīng)歷的真正市場周期性調(diào)整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產(chǎn)業(yè)將更具競爭力。 第二，房地產(chǎn)市場過快發(fā)展、房價過高引起了國家連續(xù)實施房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨著宏觀調(diào)控的累積效應發(fā)揮作用，尤其是對第二套住房貸款政策的調(diào)控，一些投資性和投機性資金撤出住房市場。 從 2021 年年末開始，住房市場形勢急轉(zhuǎn)直下進入調(diào)整期，其根本原因是市場內(nèi)在規(guī)律對房地產(chǎn)行業(yè)幾年高速增長積累的 矛盾和問題進行自我強制調(diào)整的結(jié)果。這兩部分人具有一定收入和經(jīng)濟能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基本群體，占大多數(shù)，也是住房市場自住型的基本需求群體。 由于以上預期，且隨著我國經(jīng)濟的企穩(wěn)向好，人民改善民生、解決生活居住條件等的需要， 可以預見 2021 年 下半年 及向后的更長時期 ，全國房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)一種積極向 上的市場因素 ，供需將進一步平衡合理化。同時，全會又提出了具體的實施方針，為我們提供了可操作性的方向，“ 更加注重城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，更加注重深化改革開放，更加注重保障和改善民生 ” ， 這些舉措，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的機遇。 第 3 章 市場 預測與 需求分析 中國 房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟分析 宏觀經(jīng)濟方面： 中國經(jīng)濟 企穩(wěn)回暖，發(fā)展態(tài)勢良好 2021 年 9 月， 在剛剛閉幕的黨的十七屆四中全會上，全 會全面分析了當前形勢和任務(wù)，強調(diào)經(jīng)過全黨全國共同努力，去年下半年以來我國經(jīng)濟增長明顯下滑趨勢得******二期 項目 核準報告 10 到遏制，經(jīng)濟形勢總體呈現(xiàn)企穩(wěn)向好勢頭。同時，對于重慶市 南坪商圈 的發(fā)展提供極其良好 商務(wù)和生活 平臺，對于重慶市和南岸區(qū)未來發(fā)展均具有重大意義。 ****** 重慶萬達廣場 國際會展中心 ******二期 項目 核準報告 9 南坪商圈 規(guī)劃示意圖 隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的良好規(guī)劃和快速完成， 南坪商圈 的發(fā)展已經(jīng)進入了上檔提速的關(guān)鍵時期。今后，往來穿過南坪的過路車走地下，而商圈 5條步行街之間仍留有循環(huán)車道。從生活的角度來講， 人們 永遠是向往更加休閑、更加 舒適 ，充滿人和人之間 交流的生活環(huán)境，不管是 重慶的人還是重慶的城市都需要一個喘息的機會。雖然南岸區(qū)整體綠化率高，但說實話，小區(qū)綠化率并不高。多出的地盤留給學校建一個標準體育場，周末和假日向市民開放健身。 “ 花面 ” 將是 5 萬平方米的城市陽臺，可遠眺江景。 南坪商圈主要以會展商務(wù)為龍頭特色。《 20212020 年重慶市城市總體規(guī)劃》確定的城市發(fā)展目標是：力爭在 2020 年把重慶建設(shè)成為經(jīng)濟發(fā)達、社會文明、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、富有歷史傳統(tǒng)文化和山水城市特色的現(xiàn)代化城市?！焙倳浉呶萁驳貙σ粋€城市的發(fā)展和建設(shè)提出如此明確而具體的指示，其思想內(nèi)涵豐富，涵蓋廣博。胡總書記高屋建瓴地對一個城市的發(fā)展和建設(shè)提出如此明確而具體的指示，其思想內(nèi)涵豐富，涵蓋廣博。希望重慶市堅持以鄧小平理論和 “ 三個代表 ” 重要思想為指導，全面落實科學發(fā)展觀，緊緊抓住國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的寶貴機遇，進一步完善思路，真抓實干，把重慶加快建成西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標。 建議業(yè)主盡快實施。 三 、從項目的財務(wù)分析中可以看到，項目的財務(wù)指標理想，抗風險性強，是比較理想的開發(fā)項目，財務(wù)盈利能力較強。重慶市 城市總體 規(guī)劃中根據(jù) 該區(qū)域 獨特的自然條件、區(qū)位******二期 項目 核準報告 5 和交通規(guī)劃等條件明確將該片區(qū)規(guī)劃為重慶市主要發(fā)展的 六 大城市 副中心之一 ， 該片區(qū) 也 將 成為主城未來最 繁華 的 商業(yè) 區(qū)和未來發(fā)展最具潛力 的 居住區(qū) 。 可行性研究 的依據(jù)、原則、 主要范圍 主要依據(jù) 《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（ 2021—2020 年）》 重慶市規(guī)劃委員會辦公室會議 紀要（ 20217號 ） 《投資項目可行性研究指南》 國家計委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知》和《關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的通知》 重慶市 2021 定額 重慶市房地產(chǎn)稅費政策匯編 編制原則 獨立、客觀、公正、科學原則； ******二期 項目 核準報告 3 謹慎性原則； 合理預期原則； 社會效益與經(jīng)濟效益并重原則。公司專注于高尚住宅社區(qū)及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。 項目業(yè)主簡介 ******創(chuàng)辦于 2021 年 3 月，由 ****公司和 ****共同投資成立。******二 期 項目核準報告 匯豐國鴻 [2021]字第 000 號 建設(shè)單位： ****** 評估報告編制單位：重慶匯豐國鴻工程咨詢有限公司 編制 單位資質(zhì)：工咨乙 12820210126 發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國發(fā)展和改革委員會 法定代表 人： *** 總工程師： *** 咨詢工程師 高工 項目負責人： *** 參與人員： *** 房地產(chǎn)估價師 *** 咨詢工程師 *** 咨詢工程師 *** 咨詢工程師 ******二期 項目核準報告 目 錄 第 1 章 總 論 .................................................................................................................... 1 項目概況 ........................................................................................................................... 1 項目業(yè)主簡介 .................................................................................................................... 1 可行性研究的依據(jù)、原則、主要范圍 ................................................................................. 2 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 ............................................................................................................. 3 研究結(jié)論及建議 .................................................................................................................. 4 第 2 章 項目建設(shè)背景及必要性 ............................................................................................ 5 項目建設(shè)背景 ..................................................................................................................... 5 項目建設(shè)的必要性 ...........................................................................................