【正文】 展階段 與美國等發(fā)達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在城市化和工業(yè)化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是我國住房市場快速發(fā)展的市場基礎，其中除了少數(shù)低收入群體住房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市場 : ******二期 項目 核準報告 11 一類是剛剛步入社會不久，成家立業(yè)需要住房的年輕人，包括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。同時，世界經濟復蘇將是一個緩慢曲折的過程，我國經濟回升基礎還不穩(wěn)定、不鞏固、不平衡，國際國內不穩(wěn)定不確定因素仍然很 多，我國經濟發(fā)展仍處在保增長的關鍵階段。 尤其是商圈環(huán)道的即將建成， 輕軌三號線即將建成通車。 ******二期 項目 核準報告 8 本項目的實施將進一步完善 南坪商圈 的形象，改變 南坪商圈 在重慶城市發(fā)展中的地位，拓展重慶城市發(fā)展空間，成為重慶城市發(fā)展的重要增長極，符合重慶城市發(fā)展的方向。 針對商圈喜氣的特點，將建筑外墻色彩定位為暖色基調。依托會展中心，通過在周邊陸續(xù)新建 5~6個五星級酒店，形成一個酒店集群，有特定的消費群體，不會沖擊解放碑或江北商圈。同時也為重慶更快更好地實施城市建設，改變城市居住生活條件提供了一個最好契機 ，改變城市形象指明了發(fā)展的方向 。 ” 這就為重慶市加 大 力氣，努力發(fā)展作出了全面的更準確的定位，使重慶市的發(fā)展迎來不可多得的機會。 四 、該項目建成后，完善了 所在地段的規(guī)劃功能，提升了區(qū)域中心城市形象、推動了 舊城改造的 進程；改善了房地產市場的供應體系，提升了人居質量；增加了社會有效需求，促進地區(qū)社會經濟協(xié)調發(fā)展。 主要范圍 根據(jù)項目本身特性，本可行性報告 通過對項目實施建設的必要性進行論證，通過項目市場需求分析、對區(qū)域資源狀況進行分析、項目建設的依據(jù)及合法性分析、建設條件 分析后，確定項目 建設規(guī)模 、 工程技術方案 、 建設進度及銷售方案、 投資估算 等。公司注冊資本 2億 3 千 7 百萬元人民幣，具有一級開發(fā)資質的以經營房地產開發(fā)、銷售和物業(yè)管理為主的專業(yè)房地產企業(yè)。 建設期限 本項目建設期為 2 年，即 2021 年 1 月 ~2021 年 12 月，其中 2021 年 1 月 ~6月為籌劃期， 2021 年 7 月正式開始實施建設，到 2021 年 12 月全部工程實施完畢。連續(xù) 六屆被評為“重慶房地產開發(fā)企業(yè)前十強” 15 年來， **努力成為一家追求更高品質、更講究品味的企業(yè)公民，協(xié)信認為，建筑應該是人文關懷的產物，應該是一座城市生命體的有機組成部分，而不能是急功近利之下的建筑材料堆砌。 二、 該項目符合當前市場需要，并根據(jù)市場需求而定位，因此在市場競爭中有更大的抗風險性。根據(jù)《 20212020 年重慶市城市總體規(guī)劃》，將通過努力建設，將重慶這座年輕的直轄市打造成國家級歷史文化名城，我國重要的工業(yè)城市、交通通訊樞紐和貿易口岸；是西南地區(qū)和長江上游的經濟中心城市和科技、文化、教育事業(yè)中心城市。 項目建設的必要性 項目的實施是實現(xiàn)胡錦濤總書記 總體布署，加快重慶城市發(fā) 展的重要舉措 2021 年 3 月 14 日，胡錦濤總書記在參加十屆全國人大五次會議重慶代表團審議時指出“把重慶加快建成西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經濟中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設小康社會的目標。這一切必然有力地推動城市房地產的高速發(fā)展。留下 10 萬平方米原址，南岸區(qū)有了一舉三得的安排，商圈內的珊瑚中學只有 2 萬平方米，僅容納 1000 多學生。保證出門 15分鐘就能找到活動場所。到 2021年左右，商圈改造將全面完成。 ******項目正是在此背景下應運而生的，它 除了占據(jù)了整個 南坪商圈 城市核心，還承擔了 南坪商圈 城市核心區(qū)集中式商業(yè)中心的建設，以及生活配套的一些城市功能，為 南坪商圈 提供有很好規(guī)劃的 城市綜合體 ，有很高品質的 商業(yè) 產品 、景觀街區(qū) ，在這樣一種氣氛下，可以 吸引更多的人到 南坪商圈休閑購物居住 來， 在這 里看到未來的城市會是怎么樣的，未來 南坪商圈 將是怎么樣的，未來 這里的 商業(yè) 氛圍是怎么樣的 。 2021 下半年，作為擴大內需、促進經濟增長的重點，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產市場的調控政策。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。 雖然房地產市場的調整短期內對經濟穩(wěn)定增長帶來了較大影響，但此次調整是對前幾年房地產業(yè)過快增長和房價虛高的修正。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經濟較快增長階段。 綜上分析，住房市場調整正在進行中，消費者持幣 觀望等待機會，市場存量房較多，房價還有下行 上升 的空間，整體看調整有向深度發(fā)展的勢頭。近期房價下行是對前期房價過高的修正，而且國家連續(xù)出臺多項鼓勵住房消費政策，一旦房價調整到位，將會出現(xiàn)反彈。這次調整是我國 房地產業(yè)自 1998 年市場化改革以來，經歷的真正市場周期性調整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產業(yè)將更具競爭力。 從 2021 年年末開始，住房市場形勢急轉直下進入調整期，其根本原因是市場內在規(guī)律對房地產行業(yè)幾年高速增長積累的 矛盾和問題進行自我強制調整的結果。 由于以上預期，且隨著我國經濟的企穩(wěn)向好，人民改善民生、解決生活居住條件等的需要， 可以預見 2021 年 下半年 及向后的更長時期 ，全國房地產市場將出現(xiàn)一種積極向 上的市場因素 ，供需將進一步平衡合理化。 第 3 章 市場 預測與 需求分析 中國 房地產市場宏觀經濟分析 宏觀經濟方面： 中國經濟 企穩(wěn)回暖，發(fā)展態(tài)勢良好 2021 年 9 月， 在剛剛閉幕的黨的十七屆四中全會上，全 會全面分析了當前形勢和任務，強調經過全黨全國共同努力，去年下半年以來我國經濟增長明顯下滑趨勢得******二期 項目 核準報告 10 到遏制，經濟形勢總體呈現(xiàn)企穩(wěn)向好勢頭。 ****** 重慶萬達廣場 國際會展中心 ******二期 項目 核準報告 9 南坪商圈 規(guī)劃示意圖 隨著基礎設施建設的良好規(guī)劃和快速完成， 南坪商圈 的發(fā)展已經進入了上檔提速的關鍵時期。從生活的角度來講， 人們 永遠是向往更加休閑、更加 舒適 ，充滿人和人之間 交流的生活環(huán)境，不管是 重慶的人還是重慶的城市都需要一個喘息的機會。多出的地盤留給學校建一個標準體育場，周末和假日向市民開放健身。 南坪商圈主要以會展商務為龍頭特色?！焙倳浉呶萁驳貙σ粋€城市的發(fā)展和建設提出如此明確而具體的指示，其思想內涵豐富，涵蓋廣博。希望重慶市堅持以鄧小平理論和 “ 三個代表 ” 重要思想為指導，全面落實科學發(fā)展觀，緊緊抓住國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的寶貴機遇，進一步完善思路，真抓實干，把重慶加快建成西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經濟中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設小康社會的目標。 三 、從項目的財務分析中可以看到，項目的財務指標理想，抗風險性強，是比較理想的開發(fā)項目，財務盈利能力較強。 可行性研究 的依據(jù)、原則、 主要范圍 主要依據(jù) 《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（ 2021—2020 年）》 重慶市規(guī)劃委員會辦公室會議 紀要（ 20217號 ） 《投資項目可行性研究指南》 國家計委、建設部《關于印發(fā)建設項目經濟評價方法與參數(shù)的通知》和《關于發(fā)布房地產開發(fā)項目經濟評價的通知》 重慶市 2021 定額 重慶市房地產稅費政策匯編 編制原則 獨立、客觀、公正、科學原則； ******二期 項目 核準報告 3 謹慎性原則； 合理預期原則； 社會效益與經濟效益并重原則。 項目業(yè)主簡介 ******創(chuàng)辦于 2021 年 3 月，由 ****公司和 ****共同投資成立。 項目總投資及資金來源 本項目總投資 萬元，其中業(yè)主自籌 19810 萬元，占項目總投資的 35%，申請銀行貸款 25300 萬元，占總投資的 %，其他 萬元，占總投資的 %。 15 年來， **恪守“讓建筑具有生命力”的理念，從社區(qū)規(guī)劃，到建筑設計，再到產品戶型的斟酌，乃至于社區(qū)的物業(yè)管理，其初衷，便是要為重慶人提供一種更好的生活。 本項目的營銷理念及市場營銷運作模式先進，是項目成功的一個前提保證。 ******二期 項目 核準報告 6 2021 年 3 月 14 日，胡錦濤總書記在參加十屆全國人大五次會議重慶代表團審議時指出 “ 經過十年的發(fā)展，重慶已站在一個新的發(fā)展起點上?！? 重慶要“有步驟地推進城市建設和改造，優(yōu)化城市功能，改善人居環(huán)境，提高城市建設質量。 新一屆市委、市政府提出了建設“五個重慶”的宏偉目標，其中 “ 宜居重慶 ” 建設當首，目前舊城改造正如火如荼，“ 減量、增 綠、留白 、整容 ” 城市建設目標穩(wěn)步推進，重慶城市面貌得到極大改觀。區(qū)委區(qū)政府已計劃將珊瑚中學搬到政府原址，便能招收 3000 多學生。 項目 實施 是 順應 重慶市 未來城市發(fā)展的 需要 重慶由于歷史形成的關系，城市的人口密度已經達到香港的港島、九龍這樣的水平，但是目前重慶的市政環(huán)境和經濟條件不足以支撐這樣高人口密度的高品質生活。有軌電車串起 5條步行街。 所以 項目實現(xiàn)了重慶房地產業(yè)發(fā)展的重要轉變， 承擔了整個片區(qū)發(fā)展的歷史責任 。 2021 年，較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的合理回歸，政策逐步落實，自住型需求將陸續(xù)釋放。購置住宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出售獲利，是通過購房實現(xiàn)手中的貨幣增值。將使過高的房價逐步向合理水平回歸；使供給結構和需求結構更加合理。從較長時間看，住房價格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢。由此預計 2