【正文】 .................................................................................... 68 財務(wù)分析結(jié)論 ................................................................................................................. 68 第 15 章 社會效益分析 .......................................................................................................... 68 第 16 章 結(jié) 論 .................................................................................................................... 69 ******二期 項目 核準(zhǔn)報告 1 第 1 章 總 論 項目概況 項目名稱 ： ******二 期 （ 即 9號樓購物中心 ， 下稱本項目） 項目業(yè)主 ： ****** 法人代表 ： *** 建設(shè)地點 ：南岸區(qū)南坪南路 18號； 項目性質(zhì) ：新建 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 項目總用地面積： 54000 平方米。公司專注于高尚住宅社區(qū)及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。重慶市 城市總體 規(guī)劃中根據(jù) 該區(qū)域 獨特的自然條件、區(qū)位******二期 項目 核準(zhǔn)報告 5 和交通規(guī)劃等條件明確將該片區(qū)規(guī)劃為重慶市主要發(fā)展的 六 大城市 副中心之一 ， 該片區(qū) 也 將 成為主城未來最 繁華 的 商業(yè) 區(qū)和未來發(fā)展最具潛力 的 居住區(qū) 。 建議業(yè)主盡快實施。胡總書記高屋建瓴地對一個城市的發(fā)展和建設(shè)提出如此明確而具體的指示，其思想內(nèi)涵豐富，涵蓋廣博。《 20212020 年重慶市城市總體規(guī)劃》確定的城市發(fā)展目標(biāo)是：力爭在 2020 年把重慶建設(shè)成為經(jīng)濟發(fā)達(dá)、社會文明、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、富有歷史傳統(tǒng)文化和山水城市特色的現(xiàn)代化城市。 “ 花面 ” 將是 5 萬平方米的城市陽臺，可遠(yuǎn)眺江景。雖然南岸區(qū)整體綠化率高，但說實話，小區(qū)綠化率并不高。今后，往來穿過南坪的過路車走地下，而商圈 5條步行街之間仍留有循環(huán)車道。同時，對于重慶市 南坪商圈 的發(fā)展提供極其良好 商務(wù)和生活 平臺，對于重慶市和南岸區(qū)未來發(fā)展均具有重大意義。同時，全會又提出了具體的實施方針，為我們提供了可操作性的方向，“ 更加注重城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，更加注重深化改革開放，更加注重保障和改善民生 ” ， 這些舉措，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的機遇。這兩部分人具有一定收入和經(jīng)濟能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基本群體，占大多數(shù)，也是住房市場自住型的基本需求群體。 第二，房地產(chǎn)市場過快發(fā)展、房價過高引起了國家連續(xù)實施房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨著宏觀調(diào)控的累積效應(yīng)發(fā)揮作用，尤其是對第二套住房貸款政策的調(diào)控，一些投資性和投機性資金撤出住房市場。一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政 策，從政策層面上給予消費者信心。 10 月份，財政部、稅務(wù)局決定購買 90 平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購房成本降低了 2％以上。 2．國家一系列調(diào)控政策影響分析 2021 年下半年，國家連續(xù)五次降低貸款利息，五 年以上的貸款利息降低 個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房的貸款優(yōu)惠利率由基準(zhǔn)利率的 倍下調(diào)到 倍，使利用按揭貸款購房者節(jié)約了較大的利息費用。 ******二期 項目 核準(zhǔn)報告 12 影響 2021 年房地產(chǎn)市場走勢的因素分析 1．影響住房消費者預(yù)期變化的因素分析 2021 年在國內(nèi)外經(jīng)濟下行、前期國家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，消費者預(yù)期比較悲觀，持幣觀望。幾種因素疊加，埋下了隱患，導(dǎo)致了目前住房市場需求減少、調(diào)整期的到來。他們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。我們必須增強信心，增強憂患意識和風(fēng)險意識，科學(xué)判斷國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢，繼續(xù)把保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展作為經(jīng)濟工作的首要任務(wù)，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，充實完善應(yīng)對國際金融危機沖擊的一攬子計劃和政策措施，更加注重推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，更加注重加快自主創(chuàng)新，更加注重加強節(jié)能環(huán)保，更加注重城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，更加注重深化改革開放，更加注重保障和改善民生，切實抓好維護(hù)社會大局穩(wěn)定工作，有效防范各種潛在風(fēng)險，善于趨利避害，積極化危為機， 努力實現(xiàn)今年經(jīng)濟社會發(fā)展預(yù)期目 標(biāo)。 本 項目位于重慶 南坪商圈 的核心區(qū)域 和重要組成部分，作為 3 號步行街 的核心項目 。 項目的實施是實現(xiàn) 建設(shè)南坪城市副中心 的 重要步驟 南坪商圈 隨著會展中心二期工程的推進(jìn)，一條嶄新的步行街將展現(xiàn)在市民面前。南岸區(qū)計劃在商圈的南坪轉(zhuǎn)盤中心設(shè)立一 個標(biāo)志性雕塑，將公開征集代表商圈風(fēng)格的中心雕塑方案。 商圈內(nèi)建五大森林廣場 ， 依托森林重慶建設(shè)，將在商圈 5 條步行街內(nèi)建 5 個大型的森林綠化廣場。這就為 重慶市加大力氣，努力發(fā)展作出了全面的更準(zhǔn)確的定位，使重慶市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來不可多得的機會。 胡錦濤同時強調(diào)，重慶是中西部地區(qū)惟一的直轄市，一定要規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好，真正使重慶城區(qū)的綜合服務(wù)功能和輻射帶動作用得到充分的發(fā)揮。由此該項目會對 南坪商圈 板塊的房地產(chǎn)市場開發(fā)檔次有一個較大的提升，對改變片區(qū)在重慶房地產(chǎn)市場大格局中的地位將產(chǎn)生積極有利的影響。研究本項目方案的技術(shù)可行性、經(jīng)濟可行性、社會可行性，并對該項目的經(jīng)濟效益和社會效益進(jìn)行分析和評價。公司秉承協(xié)信集團(tuán)一貫以來“創(chuàng)造我們共同價值”的核心理念和“簡單、專注、持久”的經(jīng)營理念，著力打造協(xié)信集團(tuán)進(jìn)軍南岸的 46 萬方城市綜合體項目 —— ******。（項目一至四 期總用地面積） 總建筑面積： 平方米，其中地上建筑面積 平方米，地下建筑面積 平方米 ； 商業(yè)用房 平方米 ，車庫面積 平方米 。 代表作品有：重慶首個酒店式公寓：協(xié)信時代天驕； 重慶首個人車分流社區(qū)：協(xié)信天驕俊園； ******二期 項目 核準(zhǔn)報告 2 重慶首個圍合式社區(qū)：協(xié)信天驕年華； 重慶第一個西班牙風(fēng)情別墅項目：協(xié)信 TOWN 城； 重慶首個奢侈品殿堂級城市綜合：協(xié)信中心； 西城公園大宅：協(xié)信天驕城； 西城島居別墅：協(xié)信彩云湖 1號； 渝中森林豪宅：協(xié)信云棲谷； 極具現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格的：協(xié)信阿卡迪亞； 城市新地標(biāo)： ****** 公司累計開發(fā)量逾 300 多萬平方米，中國私營企業(yè) 500 強、中國房地產(chǎn)五十強企業(yè)，重慶房企前三甲。 通過對項目進(jìn)行市場分析、經(jīng)濟評價和社會評價可以得出以上結(jié)論： 一、 項目的建設(shè)實施是全面深入落實胡錦濤總書記關(guān)于重慶“ 有步驟地推進(jìn)城市建設(shè)和改造，優(yōu)化城市功能，改善人居環(huán)境，提高城市建設(shè)質(zhì)量”的相關(guān)指示精神的重要舉措。 第 2 章 項目建設(shè)背景及必要性 項目建設(shè)背景 重慶作為西部大開發(fā)的龍頭城市，近年來，經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，各行業(yè)迅速發(fā)展，隨著房地產(chǎn)業(yè)政策日趨完善，政府進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展，擴大 消費，加大宏觀調(diào)控力度，整頓市場經(jīng)濟秩序等一系列措施促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展的政策環(huán)境下，重慶市房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢總體良好。同時也為重慶更快更好地實施城市建設(shè)，改變城市居住生活條件提供了一個最好契機。按照《 總體規(guī)劃》重慶將建設(shè)國家級歷史文化名城，我國重要的工業(yè)城市、 交通通訊樞紐和貿(mào)易口岸；是西南地區(qū)和長江上游的經(jīng)濟中心城市和科技、文化、教育事業(yè)中心城市。 南岸區(qū)委、區(qū)政府將整體搬遷到茶園新區(qū)。為此，政府已計劃在商圈周圍居民區(qū)內(nèi)大量增設(shè)小游園和綠地。目前已有的 3 條步行街的特色已凸顯出來，一是在帝景摩爾、宜家居一帶以經(jīng)營建材為主；二是上海城一帶的步行街以經(jīng)營百貨為主；三是萬達(dá)廣場一帶以精品店為主。 項目實施是適應(yīng)重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要 幾年來，經(jīng)過不斷地發(fā)展，重慶市房地產(chǎn)市場始終呈現(xiàn)出穩(wěn)步發(fā)展的良好態(tài)勢，但與此同時，產(chǎn)品單一性、照抄照搬的特點也較突出 ，鮮有發(fā)展模式的創(chuàng)新，居住與商業(yè)、居住與教育、居住與市政配套等處理不是很理想，規(guī)劃中各自為陣完成設(shè)計和建設(shè)，市場呼喚一個內(nèi)容豐富、物業(yè)齊全、建設(shè)配套合理的 城市綜合體 。 全國房地產(chǎn)市場發(fā)展前景 2021 年 ,受國際金融危機及國內(nèi)經(jīng)濟回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落 ， 房地產(chǎn) 市場進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。還有一類是投資型需求。 第三，今年以來國際金融危機愈演愈烈，中國經(jīng)濟向下調(diào)整，消費者收入預(yù)期及對房價預(yù)期發(fā)生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了市場調(diào)整的程度。二是我國連續(xù)出臺強力度的刺激經(jīng)濟的措施，力爭 2021 年經(jīng)濟增長保持在 8％以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預(yù)期。同時，對個人購買和出售住房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房給予營業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。因此，部分自住型消費者開始關(guān)注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。房地產(chǎn)市場只有充分調(diào)整到位，才具備持續(xù)、健康發(fā)展的基礎(chǔ)。 2021年以來，在我國經(jīng)濟較快增長，居民收入不斷提高，對房地產(chǎn)市場預(yù)期向好的基礎(chǔ)上，投資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發(fā)商大量高價拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在 “ 買漲不買落 ” 的心理驅(qū)使下，集親戚朋友之力提前購房，透支了部分基礎(chǔ)消費需求。 我國仍處在房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)