【正文】 三）、 城西：城市偏心，居者受惠 城西主要指園藝山以南，長虹大道以西的廣大區(qū)域，包括花園片區(qū)、高新片區(qū)、永興片區(qū)。 城南有著得天獨厚的地利，安昌河、涪江兩江環(huán)抱，南湖體育公園、南山公園、洞天公園點綴其間，尤其是煙波浩渺的三江湖銜遠山，吞三江，氣勢恢弘，是市區(qū)內(nèi)最具觀賞價值的自然景觀。 城 東的韓家脊、沈家壩一帶的存量土地已經(jīng)所剩無幾，房地產(chǎn)新項目主要集中在歐家壩、琉璃村一帶，而往鹽亭方向的小枧一帶由于受基礎設施不完善的影響，人氣不旺，近期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)很難有大的作為。最近 10 年間，隨著政府對城東市政配套設施的不斷改善， 城東的發(fā)展可謂神速。 另外，綿陽有西南科技大學、民航飛行學院、綿陽師范學院等普通和成人大學 9 所，中等專業(yè)學校 19 所，國家級示范高中 6 所，以及多所省重點中學。外地人口在綿陽定居，對增強綿陽的城市活力和繁榮城市經(jīng)濟，起到一定的推動作用。其中，建設90 平方米以下的普通商品住房 萬平方米 （ 12600 套 ） ；建設經(jīng)濟實用房 10 萬平方米 （ 1100 套 ） ；建設廉租住房 萬平方米 （ 100 套 ） 。 在一年以內(nèi)商品空置房面積 38783 平方米中，多層住宅空置面積為 12685平方米，占 %，商業(yè)用房空置面積為 11490 平方米，占 %； 商業(yè)用房的空置面積和多層住宅空置面積占空置 總 量的 %。 （ 二 ） 、影響 綿陽 樓市市場消化的主要因素 國家宏觀政策的調(diào)控 ：針對全國過快增長的房價，政府采取了 一系列 宏觀 政策調(diào)整房地產(chǎn) 市場，受此影響，綿陽房地產(chǎn)市場投資減少、銷售量下降。“國六條”出臺后，房價漲幅減緩。房價繼續(xù)處于上升階段， 16 月商品房平均銷售單價為 2196元 /平方米，其中，上半年商業(yè)用房平均銷售價格為 8836元 /平方米。從 2021 年開始， 綿陽 市房地產(chǎn)受國家調(diào)控影響， 施工面積隨開發(fā)投資額減少而降低， 2021年商品房施工面積較 2021 年 下降 %， 2021 年施工面積量逐步抬頭，較 2021年上升 %， 2021年上半年施工面積已為 2021年全年總量的 %，預計 2021年全年施工面積將超過 2021 年 。開發(fā)量由 最初 的 16 萬平方米增長到 2021 年的 萬平方米（含在建工程）。 2021 年下半年， 綿陽市國土資源局在長虹大酒店對高新區(qū)外國語學校西側等多宗國有土地使用權進行了公開拍賣 ，此次拍賣會是綿陽市土地拍賣會規(guī)模最大的一次 。 小結： 綿陽 市 已經(jīng)成為一座以山水園林城、科學城、電子城為特色 ，城市布局新穎合理，基礎設施配套，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，人民安居樂業(yè)，社會經(jīng)濟和環(huán)境持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的西部現(xiàn)代工業(yè)化城市。 2021 年 7 月國務院正式批復了《綿陽科技城發(fā)展綱要》， 9 綿陽科技城建設全面展開。 8 旅游業(yè)快速發(fā)展 全年實現(xiàn)旅游總收入 億元，增長 %，其中：國內(nèi)旅游收入達到 億元，增長 %。 7 2021 年，綿陽全市實現(xiàn) 億元，財政收入 億元，綜合實力由改革開放初的四川第 7 位升到第 2 位。 ? 建設格局 —— “ 五軸一核，多級組團 ” 6 綿陽現(xiàn)已形成以中心城區(qū)為核心沿 5 條對外交通線向外發(fā)展的空間發(fā)展態(tài)勢，在每個發(fā)展軸線上都形成了有自然空間間隔的獨立發(fā)展組團。 綿陽市中區(qū)地勢是 “ 三山環(huán)峙，一水中流 ” ，東南部、中部比較平緩。 綿陽城地處涪江、安昌江、芙蓉溪三江交匯處，被四面丘陵低山所環(huán)抱，山水相依 ， 形成山在城中、城在水中，山水城融為一體的 山水園林城市格局，自然條件十分優(yōu)越。被譽為 “ 蜀道咽喉 ” 和 “ 川西北第一重鎮(zhèn) ” 。 綿陽科技城規(guī)劃面積 80 平方公里，人口 80 萬。 綿陽市屬于北亞熱帶濕潤季風氣候。 全市一、二、三產(chǎn)業(yè)結構為 ： ： 40。 全市 農(nóng)民人均純收入 3179元，比上年增加 277 元 ，增長 %；農(nóng)民人均生活性消費支出 2456 元，增長%。 基礎設施概述 綿陽市基礎設施比較完善，通訊網(wǎng)絡發(fā)達，水電氣供應充足，垃圾實現(xiàn)無害化處理，空氣質量優(yōu)良，城市綠化覆蓋率達到 %。 隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略和建設綿陽科技城《綱要》的實施，綿陽正在成為西部地區(qū)新的投資熱點，清華大學、北京大學、中國科技大學、四川大學、西南農(nóng)業(yè)大學等國內(nèi)許多知名高校和一批海外的留學人員紛紛來綿 陽市 創(chuàng)業(yè)。市區(qū)現(xiàn)已進行了 8 平方公里的舊城改造，開發(fā)新區(qū) 20 多平方公里， 1 萬多戶居民從低洼潮濕簡陋的舊居搬進了寬敞明亮的寓所。隨之而來的是土地 價格 的 飛漲 ， 2021 至2021 年間，綿陽土地價格就已上漲 30%。 14 2021 年 2021 年 綿陽市城區(qū)商品房 銷售面積 、銷售金額 一覽表 0204060801001201401602021年 2021年 2021年 2021年 2021年銷售面積（萬平方米） 2021 年 2021 年綿陽市城區(qū)商品房銷售金額一覽表 160510152025302021年 2021年 2021年 2021年 2021年銷售金額（億元） 15 由于國家宏觀調(diào)控因素， 綿陽市 房地 產(chǎn) 開發(fā) 投資 額 出現(xiàn) 較大的 衰弱 。 但 根據(jù)綿陽市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，商品房中住宅的空置率下降幅度大于商業(yè)用房和辦公用房。 2021 年 16 月 外地人在綿陽購房的比例接近 50%。 旺盛的市場需求，也使 綿陽市的 商品房 空置率 下降。 ? 一部分開發(fā)企業(yè)的短期行為，影響了整體開發(fā)水平的提升 市場定位不準、開發(fā)水平較低，產(chǎn)品結構單一、缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，影響了樓市整體水平，也為城市的發(fā)展帶來一定的負面影響。其中 ： 面向社會供應的普通商品住房 萬平方米 （ 64000 套 ）；面向中低收入家庭供應的經(jīng)濟適用房 50 萬平方米 （ 5500 套 ）； 面向低收入家庭提供的廉租住房 萬平方米 （ 500 套 ） ，并落實實物配租每年 100 套。 根據(jù)“十一五”期間住房建設總量規(guī)劃可以看出，政府引 導樓市走良性發(fā)展軌道，如加大 90 平方米 /套以下小戶型的開發(fā)力度，指導經(jīng)濟實用房和廉租住房的建設，合理規(guī)劃未來五年內(nèi)各城區(qū)的住宅建設，務求令城市總體 布局 日趨完善。不僅有長虹、九洲等大批“軍轉民”企業(yè)，而且有 228 家“三資”企業(yè)， 300 多家民營科技實體，對科技人才的需求強勁。 2021年外來人口購商品房 ， 2021年購商品房 萬平方米， 2021 年購商品房 萬平方米， 2021 年達到 平方米， 2021 年購房 萬平方米。在芙蓉漢城的帶動下，城東的房地產(chǎn)開發(fā)進入了一個高潮。 從早期的御營小區(qū)到現(xiàn)在的鴻越瑞閣、東圣隨著城南房地產(chǎn)開發(fā)進程的加快和入住人口的增加，上述問題將不復存在 。麗景花城重新定義城西的人居標準，綿陽最具實力的兩大本土開發(fā)企業(yè)不約而同地選擇 了 城西 的房產(chǎn)開發(fā) 。城西商業(yè)新一輪發(fā)展 勢在必行 。在由市房管部門發(fā)布的綿陽城市規(guī)劃區(qū)今年上半 年商品房供應信息中，城北以 平方米的住宅供應量位居各大區(qū)域之首。上世紀 90 年代初，長興集團在這里開發(fā)了第一個經(jīng)濟適用房項目。 地標式建筑也有一個發(fā)展的過程，以前的百貨大樓、科技大樓等是城中較早的地標建筑，而后興起的新益大廈、臨園商務大廈以及南河片 區(qū)的一些高層住宅形成了新的地標建筑。項目由一棟 6 層的輔樓與一棟 31 層的商務公寓組成。 項目 各 由 1 棟 20 和 26 層板式高層住宅樓和一座 3層 總建筑面積約 18000平方米的休閑購物中心組成。交通便捷，與繁華的人民 公園 場商圈近在咫尺。加之，整個綿陽市場的辦公樓供給多為大量的商住兩用樓所替代，因此該案二手轉讓價格仍維持在 1 年前的水平，轉讓均價 在 32003500 元 /平方米 ，小業(yè)主對外招租價格為 2325 元 /月 ，按此估計， 前期投資的小業(yè) 主 目前 平均年投資回報在 8%10%左右。 佰騰數(shù)碼廣場 佰騰數(shù)碼廣場是由福鑫房地產(chǎn)引進、佰騰數(shù)碼廣場投資 3600萬元巨資共同打造的集購物、休閑、教育、娛樂、餐飲為一體的 4C（電腦、網(wǎng)絡、通訊、數(shù)碼家電）大型專業(yè)賣場。三樓是多功能館，涵蓋軟件、耗材、網(wǎng)絡產(chǎn)品、培訓機構、電玩等?？偨ㄖ娣e達 43700 平方米。從位置上看，該案 前有濱江廣場，鐵牛廣場的環(huán)境優(yōu)勢，后擁市中心鼎盛商氣，以及劍南路 多年電子、音響器材老商業(yè) 街的商業(yè)沉積，加上可輻射市中心、開元場、科學城 ， 具備一定的 區(qū)位優(yōu)勢 。大廈外立面采用了當?shù)?較 為 少見的點式玻璃幕墻及高檔石材 ，以體現(xiàn)物業(yè)的品質和檔次 。 目前該項目住宅 在 二手市場 中的 轉讓均價 在 3600 元 /平方米 ， SOHO 小戶型公寓接近 3800 元 /平方米。 331 樓是面積 為 70200 平方米的商務公寓。 31 根據(jù)《綿陽城市規(guī)劃區(qū)住房建設“十一五”規(guī)劃》，五橋以內(nèi)（市中心）所有住宅項目 90 平方米以下的中小套型普通商品住房占項目比例不低于 85％，一方面充分提高中心城市土地利用率，以最大限度地滿足市民的居住習慣和方便居民的工作及生活，另一方面保證城市的繁華和活躍城市商氣。名仕苑、龍匯花園、天浩大廈、海天世紀銀座、長城春天花園等 上市 ，使這一片區(qū)成為綿陽房價的一個制高點。目前城北片區(qū)的開發(fā)商手中尚有 1500 畝左右的存量土地，還將有眾多樓盤陸續(xù)問世。城北位于綿陽的上風上水之地，通透清爽的整體環(huán)境既符合人居特性又能保證人與自然的有機聯(lián)系?；▓@片區(qū)、火車站、高新區(qū)、普明、永興的城西片區(qū)是綿陽目前發(fā)展最快，消費潛力最大的地區(qū) 。 從目前的發(fā)展趨勢看，城南將有可能成為一個居住人口達 30 萬，基礎配套完善的