【正文】 從較長時間看，住房價格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢。購置住宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出售獲利，是通過購房實現(xiàn)手中的貨幣增值。 所以 項目實現(xiàn)了重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要轉(zhuǎn)變， 承擔了整個片區(qū)發(fā)展的歷史責任 。 項目 實施 是 順應 重慶市 未來城市發(fā)展的 需要 重慶由于歷史形成的關(guān)系，城市的人口密度已經(jīng)達到香港的港島、九龍這樣的水平，但是目前重慶的市政環(huán)境和經(jīng)濟條件不足以支撐這樣高人口密度的高品質(zhì)生活。 新一屆市委、市政府提出了建設(shè)“五個重慶”的宏偉目標，其中 “ 宜居重慶 ” 建設(shè)當首，目前舊城改造正如火如荼，“ 減量、增 綠、留白 、整容 ” 城市建設(shè)目標穩(wěn)步推進，重慶城市面貌得到極大改觀。 ******二期 項目 核準報告 6 2021 年 3 月 14 日，胡錦濤總書記在參加十屆全國人大五次會議重慶代表團審議時指出 “ 經(jīng)過十年的發(fā)展，重慶已站在一個新的發(fā)展起點上。 15 年來， **恪守“讓建筑具有生命力”的理念，從社區(qū)規(guī)劃，到建筑設(shè)計，再到產(chǎn)品戶型的斟酌，乃至于社區(qū)的物業(yè)管理，其初衷，便是要為重慶人提供一種更好的生活。 項目業(yè)主簡介 ******創(chuàng)辦于 2021 年 3 月，由 ****公司和 ****共同投資成立。 三 、從項目的財務(wù)分析中可以看到，項目的財務(wù)指標理想，抗風險性強，是比較理想的開發(fā)項目，財務(wù)盈利能力較強?！焙倳浉呶萁驳貙σ粋€城市的發(fā)展和建設(shè)提出如此明確而具體的指示，其思想內(nèi)涵豐富，涵蓋廣博。多出的地盤留給學校建一個標準體育場，周末和假日向市民開放健身。 ****** 重慶萬達廣場 國際會展中心 ******二期 項目 核準報告 9 南坪商圈 規(guī)劃示意圖 隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的良好規(guī)劃和快速完成， 南坪商圈 的發(fā)展已經(jīng)進入了上檔提速的關(guān)鍵時期。 由于以上預期，且隨著我國經(jīng)濟的企穩(wěn)向好，人民改善民生、解決生活居住條件等的需要， 可以預見 2021 年 下半年 及向后的更長時期 ，全國房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)一種積極向 上的市場因素 ，供需將進一步平衡合理化。這次調(diào)整是我國 房地產(chǎn)業(yè)自 1998 年市場化改革以來，經(jīng)歷的真正市場周期性調(diào)整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產(chǎn)業(yè)將更具競爭力。 綜上分析，住房市場調(diào)整正在進行中，消費者持幣 觀望等待機會，市場存量房較多，房價還有下行 上升 的空間，整體看調(diào)整有向深度發(fā)展的勢頭。 雖然房地產(chǎn)市場的調(diào)整短期內(nèi)對經(jīng)濟穩(wěn)定增長帶來了較大影響，但此次調(diào)整是對前幾年房地產(chǎn)業(yè)過快增長和房價虛高的修正。 2021 下半年，作為擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的重點，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。到 2021年左右，商圈改造將全面完成。留下 10 萬平方米原址，南岸區(qū)有了一舉三得的安排，商圈內(nèi)的珊瑚中學只有 2 萬平方米，僅容納 1000 多學生。 項目建設(shè)的必要性 項目的實施是實現(xiàn)胡錦濤總書記 總體布署，加快重慶城市發(fā) 展的重要舉措 2021 年 3 月 14 日，胡錦濤總書記在參加十屆全國人大五次會議重慶代表團審議時指出“把重慶加快建成西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標。 二、 該項目符合當前市場需要，并根據(jù)市場需求而定位，因此在市場競爭中有更大的抗風險性。 建設(shè)期限 本項目建設(shè)期為 2 年，即 2021 年 1 月 ~2021 年 12 月，其中 2021 年 1 月 ~6月為籌劃期， 2021 年 7 月正式開始實施建設(shè)，到 2021 年 12 月全部工程實施完畢。 主要范圍 根據(jù)項目本身特性，本可行性報告 通過對項目實施建設(shè)的必要性進行論證，通過項目市場需求分析、對區(qū)域資源狀況進行分析、項目建設(shè)的依據(jù)及合法性分析、建設(shè)條件 分析后，確定項目 建設(shè)規(guī)模 、 工程技術(shù)方案 、 建設(shè)進度及銷售方案、 投資估算 等。 ” 這就為重慶市加 大 力氣，努力發(fā)展作出了全面的更準確的定位，使重慶市的發(fā)展迎來不可多得的機會。依托會展中心，通過在周邊陸續(xù)新建 5~6個五星級酒店，形成一個酒店集群，有特定的消費群體，不會沖擊解放碑或江北商圈。 ******二期 項目 核準報告 8 本項目的實施將進一步完善 南坪商圈 的形象，改變 南坪商圈 在重慶城市發(fā)展中的地位，拓展重慶城市發(fā)展空間，成為重慶城市發(fā)展的重要增長極，符合重慶城市發(fā)展的方向。同時，世界經(jīng)濟復蘇將是一個緩慢曲折的過程，我國經(jīng)濟回升基礎(chǔ)還不穩(wěn)定、不鞏固、不平衡，國際國內(nèi)不穩(wěn)定不確定因素仍然很 多，我國經(jīng)濟發(fā)展仍處在保增長的關(guān)鍵階段。 2021年以來，在我國經(jīng)濟較快增長，居民收入不斷提高，對房地產(chǎn)市場預期向好的基礎(chǔ)上，投資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發(fā)商大量高價拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在 “ 買漲不買落 ” 的心理驅(qū)使下，集親戚朋友之力提前購房，透支了部分基礎(chǔ)消費需求。因此，部分自住型消費者開始關(guān)注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。二是我國連續(xù)出臺強力度的刺激經(jīng)濟的措施，力爭 2021 年經(jīng)濟增長保持在 8％以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預期。還有一類是投資型需求。 項目實施是適應重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要 幾年來，經(jīng)過不斷地發(fā)展，重慶市房地產(chǎn)市場始終呈現(xiàn)出穩(wěn)步發(fā)展的良好態(tài)勢，但與此同時，產(chǎn)品單一性、照抄照搬的特點也較突出 ，鮮有發(fā)展模式的創(chuàng)新，居住與商業(yè)、居住與教育、居住與市政配套等處理不是很理想，規(guī)劃中各自為陣完成設(shè)計和建設(shè)，市場呼喚一個內(nèi)容豐富、物業(yè)齊全、建設(shè)配套合理的 城市綜合體 。為此，政府已計劃在商圈周圍居民區(qū)內(nèi)大量增設(shè)小游園和綠地。按照《 總體規(guī)劃》重慶將建設(shè)國家級歷史文化名城，我國重要的工業(yè)城市、 交通通訊樞紐和貿(mào)易口岸；是西南地區(qū)和長江上游的經(jīng)濟中心城市和科技、文化、教育事業(yè)中心城市。 第 2 章 項目建設(shè)背景及必要性 項目建設(shè)背景 重慶作為西部大開發(fā)的龍頭城市，近年來，經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，各行業(yè)迅速發(fā)展，隨著房地產(chǎn)業(yè)政策日趨完善，政府進一步促進經(jīng)濟發(fā)展，擴大 消費，加大宏觀調(diào)控力度，整頓市場經(jīng)濟秩序等一系列措施促進經(jīng)濟發(fā)展的政策環(huán)境下，重慶市房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢總體良好。 代表作品有：重慶首個酒店式公寓：協(xié)信時代天驕； 重慶首個人車分流社區(qū)：協(xié)信天驕俊園； ******二期 項目 核準報告 2 重慶首個圍合式社區(qū)：協(xié)信天驕年華； 重慶第一個西班牙風情別墅項目：協(xié)信 TOWN 城； 重慶首個奢侈品殿堂級城市綜合：協(xié)信中心； 西城公園大宅：協(xié)信天驕城； 西城島居別墅：協(xié)信彩云湖 1號； 渝中森林豪宅：協(xié)信云棲谷； 極具現(xiàn)代主義建筑風格的：協(xié)信阿卡迪亞； 城市新地標： ****** 公司累計開發(fā)量逾 300 多萬平方米，中國私營企業(yè) 500 強、中國房地產(chǎn)五十強企業(yè)，重慶房企前三甲。公司秉承協(xié)信集團一貫以來“創(chuàng)造我們共同價值”的核心理念和“簡單、專注、持久”的經(jīng)營理念，著力打造協(xié)信集團進軍南岸的 46 萬方城市綜合體項目 —— ******。由此該項目會對 南坪商圈 板塊的房地產(chǎn)市場開發(fā)檔次有一個較大的提升，對改變片區(qū)在重慶房地產(chǎn)市場大格局中的地位將產(chǎn)生積極有利的影響。這就為 重慶市加大力氣，努力發(fā)展作出了全面的更準確的定位，使重慶市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來不可多得的機會。南岸區(qū)計劃在商圈的南坪轉(zhuǎn)盤中心設(shè)立一 個標志性雕塑，將公開征集代表商圈風格的中心雕塑方案。 本 項目位于重慶 南坪商圈 的核心區(qū)域 和重要組成部分，作為 3 號步行街 的核心項目 。他們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。 ******二期 項目 核準報告 12 影響 2021 年房地產(chǎn)市場走勢的因素分析 1．影響住房消費者預期變化的因素分析 2021 年在國內(nèi)外經(jīng)濟下行、前期國家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，消費者預期比較悲觀，持幣觀望。 10 月份，財政部、稅務(wù)局決定購買 90 平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購房成本降低了 2％以上。 第二，房地產(chǎn)市場過快發(fā)展、房價過高引起了國家連續(xù)實施房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨著宏觀調(diào)控的累積效應發(fā)揮作用，尤其是對第二套住房貸款政策的調(diào)控，一些投資性和投機性資金撤出住房市場。同時，全會又提出了具體的實施方針，為我們提供了可操作性的方向，“ 更加注重城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，更加注重深化改革開放，更加注重保障和改善民生 ” ， 這些舉措，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的機遇。今后，往來穿過南坪的過路車走地下，而商圈 5條步行街之間仍留有循環(huán)車道。 “ 花面 ” 將是 5 萬平方米的城市陽臺，可遠眺江景。胡總書記高屋建瓴地對一個城市的發(fā)展和建設(shè)提出如此明確而具體的指示，其思想內(nèi)涵豐富，涵蓋廣博。重慶市 城市總體 規(guī)劃中根據(jù) 該區(qū)域 獨特的自然條件、區(qū)位******二期 項目 核準報告 5 和交通規(guī)劃等條件明確將該片區(qū)規(guī)劃為重慶市主要發(fā)展的 六 大城市 副中心之一 ， 該片區(qū) 也 將 成為主城未來最 繁華 的 商業(yè) 區(qū)和未來發(fā)展最具潛力 的 居住區(qū) 。******二 期 項目核準報告 匯豐國鴻 [2021]字第 000 號 建設(shè)單位： ****** 評估報告編制單位：重慶匯豐國鴻工程咨詢有限公司 編制 單位資質(zhì)：工咨乙 12820210126 發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國發(fā)展和改革委員會 法定代表 人： *** 總工程師： *** 咨詢工程師 高工 項目負責人： *** 參與人員： *** 房地產(chǎn)估價師 *