【正文】 濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況 衢州經(jīng)濟(jì)概況及主要特征 衢州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)入了建大市以來(lái)的最好最快時(shí)期，衢州也從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)市逐步轉(zhuǎn)向工業(yè)市，實(shí)現(xiàn)了工業(yè)化初期向中期的轉(zhuǎn)變。衢州民航已開(kāi)通 737 至北京、廣州、深圳、海口、廈門(mén)等航線。人口密度為每平方公里 278 人。 行政區(qū)劃與人 口 衢州市轄 6 縣（市、區(qū)），即柯城區(qū)、衢江區(qū)、江山市、常山縣、開(kāi)化縣、龍游縣。東漢獻(xiàn)帝初平三年（公元 192年）分太末，置新安縣，為衢縣建縣之始。 30′。地理坐標(biāo)東經(jīng) 118176。 01′到 119176。南接福建，西連江西，北鄰安徽，省內(nèi)與衢州、金華、麗水三市相銜。唐高祖武德 4年（公元 621年）設(shè)衢州，為衢州建州之始。全市現(xiàn)有 84 個(gè)鄉(xiāng)、 55 個(gè)鎮(zhèn)、 2597 個(gè)行政村、 5 個(gè)街道辦事處、 123 個(gè)居民委員會(huì)。 《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 4 城市交通 衢州交通便捷，陸、水、空交通網(wǎng)四通八達(dá)，有“四省通衢，五路總頭”之稱。貫穿衢州的浙贛鐵路電氣化改造后交通將更加便捷。從 2021 年以來(lái)，我市已連續(xù) 3年保持在 31%以上的高增速，全市規(guī)模以上工業(yè)總量 2021 年突破 100億元， 2021年就突破了 200 億元，到2021 年突破了 300 億元。 漢嘉觀點(diǎn)： 產(chǎn)業(yè)重心由農(nóng)業(yè)向工業(yè)轉(zhuǎn)變，特色工業(yè)成為衢州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。 從近 5 年的衢州產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)看，第一產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重開(kāi)始下降， 第二產(chǎn)業(yè)的比重上升，在衢州市的 GDP 中占據(jù)了將近一半的份額；第二產(chǎn)業(yè)在全市生產(chǎn)總值中占的比例也較大，發(fā)展趨勢(shì)比較平穩(wěn)。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的推動(dòng)了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增強(qiáng)了城市的 經(jīng)濟(jì)實(shí)力，第三產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展增強(qiáng)了衢州的可居住性，對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展是一個(gè)利好因素。城鎮(zhèn)居民人均總支出為 9213 元，其中人均生活消費(fèi)支出為 6127 元，食品類(lèi)支出為 3086 元 /人，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 ％（ 2021 年恩格爾系數(shù)為 ％）。 3） 、 社會(huì)消費(fèi)品零售額 從近幾年社會(huì)消費(fèi)品零售額情況分析，衢州市社會(huì)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)幅度保持在 10％左右，其中 2021 年增長(zhǎng)幅度達(dá)到 ％，整體保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 2） 、 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整： 一二三產(chǎn)值比重由 2021 年的 15:46:39 的百分比，改變?yōu)?2021 年的 10:50:40 的百分比格局。到 2021 年全市達(dá)到全面小康社會(huì)的基本要求，市區(qū)躋身全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市行列。 ? 交通建設(shè) “十一五”期間，以鐵路 為主通道，公路為主骨架，水運(yùn)、支線機(jī)場(chǎng)和管道運(yùn)輸為補(bǔ)充，加快建設(shè)多種運(yùn)輸方式相結(jié)合、內(nèi)外聯(lián)系通暢的綜合交通網(wǎng)絡(luò)，提高綜合運(yùn)輸能力和運(yùn)行效率，逐步形成四省邊際交通樞紐。開(kāi)展九景衢鐵路延伸到麗水的前期工作。加快“九連”干線網(wǎng)絡(luò)建設(shè)改造，提高等級(jí)。 5） 、 城市 化人口發(fā)展： 衢州 202 2020 年城市總?cè)丝谂c城鎮(zhèn)人口 規(guī)劃 年份 城市總?cè)丝? 城市化人口 城鎮(zhèn)人口比重 2021 年 252 萬(wàn)人 45 萬(wàn)人 % 2020 年 262 萬(wàn)人 60 萬(wàn)人 % 觀點(diǎn)： 從衢州“十一五”規(guī)劃分析，“十一五”規(guī)劃末衢州城市化水平將達(dá)到 45%以上。 據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示， 2021年 110月份市區(qū)累計(jì)完成 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 ，同比增長(zhǎng) %。 3） 、新上市樓盤(pán) 約等于去年同期 2021年市區(qū)共批準(zhǔn)預(yù)售樓盤(pán)項(xiàng)目 60個(gè)，比 2021年減少 34個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售面積 平方米，同比減少 25%，其中住宅 ，同比減少 23%，商業(yè)用房 ，同比減少 34%。 今年 110月份已經(jīng)累計(jì)銷(xiāo)售 5024套，銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米， 10個(gè)月的銷(xiāo)售量已經(jīng)超越去年。主要由于衢城的大面積拆遷改造、 2021 年開(kāi)始土地招、拍、掛引發(fā)地價(jià)穩(wěn)步上升， 衢州 市的人均 GDP在 2021年達(dá)到 1000美元，經(jīng)濟(jì)步入一個(gè)快速上升期等原因。 2021 年 10 月份， 商品房、商品住宅的銷(xiāo)售均價(jià)分別為 元 /平方米和 元 /平方米，是今年來(lái)商品房、商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)最低月份。本月衢江區(qū)商品房成交量（銷(xiāo)售住宅 408套，銷(xiāo)售面積 米，占市區(qū)已售商品房銷(xiāo)售面積的 %）劇增，成為市區(qū)商品房的重要組成部分，因其銷(xiāo)售均價(jià)相對(duì)市本級(jí)、柯城區(qū)很低，成為拉動(dòng)本月商品房、商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)下降的 直接因素。從市行政服務(wù)中心房產(chǎn)窗口取得的二手房過(guò)戶數(shù)據(jù)分析，除遇涉及二手房調(diào)控政策的影響而使市區(qū)二手房日成交量引起顯著變化外（如 7月 27日至 31日四天因受‘從 8月 1日起二手房過(guò)戶強(qiáng)征個(gè)稅政策的影響’，四天日均成交二手房驟增至 80份左右），今年 1至 10月市區(qū)二手房交易一直較為平穩(wěn)，日成交量在 10— 20份左右。 三、衢州房地產(chǎn)市場(chǎng)供需研究 區(qū)域供應(yīng)量 根據(jù)衢州居住規(guī)劃的指引，衢州住宅開(kāi)發(fā)由 老 城區(qū)向周 邊擴(kuò)散。 ? 各區(qū)域可售房源如下： 城區(qū) 住宅 +非住宅 住宅可售套數(shù)（套） 非住宅可售套數(shù)（套） 市區(qū) 3415 1908 1507 柯城區(qū) 1599 1556 43 南區(qū) 1787 1462 325 西區(qū) 1529 1328 201 開(kāi)發(fā)區(qū) 1017 782 235 衢江區(qū) 261 251 10 巨化區(qū) 74 63 11 總計(jì) 9682 7350 2332 ? 區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目可售房源如下： 樓盤(pán)名稱 城區(qū) 住宅＋非住宅 非住宅可售套數(shù)（套） 住宅可售套數(shù)（套） 衢州市亭川小區(qū) 匯總 西區(qū) 480 92 388 新湖景城匯總 西區(qū) 250 0 250 西江月花園 匯總 西區(qū) 227 0 227 西城之戀 匯總 西區(qū) 175 20 155 白云小區(qū) 匯總 西區(qū) 224 80 144 文奕苑 匯總 西區(qū) 149 9 140 君臨天下 匯總 西區(qū) 24 0 24 小計(jì) 1529 201 1328 世通華庭 匯總 市區(qū) 449 85 364 府東 匯總 市區(qū) 326 0 326 綠都城市假日 匯總 市區(qū) 334 35 299 南湖世家 匯總 市區(qū) 235 21 214 《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 16 官莊家園 匯總 市區(qū) 103 5 98 產(chǎn)權(quán)式酒店 匯總 市區(qū) 102 11 91 書(shū)苑 匯總 市區(qū) 106 30 76 香溢假日廣場(chǎng) 匯總 市區(qū) 175 107 68 梧桐巷 匯總 市區(qū) 64 12 52 孔府小區(qū) 匯總 市區(qū) 51 0 51 府邸景苑 匯總 市區(qū) 60 13 47 紫荊東苑 匯總 市區(qū) 54 8 46 馬站底 匯總 市區(qū) 75 34 41 斗潭 山水苑 匯總 柯城區(qū) 60 1 59 華晨西江月位于衢州市西區(qū)，東側(cè)為衢江及沿江公園，南側(cè)為西安門(mén)大橋橋頭公園，西側(cè)為城市主干道 —— 九華路，北側(cè)為衢州學(xué)院，周邊交通便利，環(huán)境優(yōu)美。 金都項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，一期為 號(hào)樓，二 期為 號(hào)樓。問(wèn)卷結(jié)果統(tǒng)計(jì)如下： ? 居住現(xiàn)狀研究 1） 、現(xiàn)在住房的產(chǎn)權(quán) 現(xiàn)有住房產(chǎn)權(quán)情況%%%%%商品房 單位分房 租房 自建房 其他 圖表顯示，高端消費(fèi)人群的商品房擁有率比較高，人數(shù)接近市場(chǎng)的 50％左右，衢州市場(chǎng)“金字塔”塔尖消費(fèi)人群是房產(chǎn)品消費(fèi)的剛性需求所在，數(shù)據(jù)顯示高端消費(fèi)者的需求并沒(méi)有完全被滿足，并且高端人群二次置業(yè)的頻次較高，反映出市場(chǎng)的潛力需求較大。衢州市城市規(guī)劃區(qū)面積600 多平方公里（《衢州市城市總體規(guī)劃（ 2021— 2020）》），城區(qū)面積相對(duì)較小，出行距離相對(duì)較近，因此在交通工具的使用上也主要是電動(dòng)車(chē)、公交車(chē)，總共占到了 76％左右。 2） 、 購(gòu)房目的分析 《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 22 92%8%自住投資 圖表：自住需求構(gòu)分析 %%%%%結(jié)婚用房 改善居住條件 養(yǎng)老用房 個(gè)人獨(dú)立，過(guò)渡性用房 其他 隨著宏觀政策調(diào)控的實(shí)施，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)也明朗了，衢州市場(chǎng)需求主要是以自住需求為主，占到了 92％，自住需求主要是改善居住條件、結(jié)婚用房，其次是養(yǎng)老和過(guò)渡性用房。從小高層 ％的比例看出，在高端客 群中，小高層的物業(yè)形態(tài)已被廣泛認(rèn)知、認(rèn)可。說(shuō)明市場(chǎng)上消費(fèi)選擇戶型實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性并重，并不是一味的追求大面積。消費(fèi)者出行主要依靠公交車(chē)和電動(dòng)車(chē)，公交系統(tǒng)的完備顯得更為重要。其中 能夠承受 3000－ 4000 元 /方的比例也比較大，從側(cè)面反映出市區(qū)房?jī)r(jià)上升的趨勢(shì)，也說(shuō)明高端需求剛性存在。 9） 、 支付方式 92%8%銀行按揭一次性付清 支付方式的選擇上，絕大部分的消費(fèi)者選擇銀行按揭，占到了九成多的比例。 10） 、 交付標(biāo)準(zhǔn) 《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 29 %%%精裝修 廚衛(wèi)裝修，其他毛坯 全毛坯房 調(diào)查顯示，在交付標(biāo)準(zhǔn)的選擇上， 85％的消費(fèi)者選擇毛坯房交付，說(shuō)明衢州市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)“精裝修”商品房的需求處在一個(gè)萌芽階段，部分高端消費(fèi)人群已經(jīng)認(rèn)同了帶裝修的交付標(biāo)準(zhǔn)。需要車(chē)位的需求量達(dá)到總量的 70%以上，另外還有 19％的消費(fèi)者需要車(chē)庫(kù)。 2)、價(jià)格認(rèn)可度分析 圖表：“認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)”與“超過(guò)多少不會(huì)購(gòu)買(mǎi)”比較分析 《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 32 2021 2500 3000 3500 4000 4500認(rèn)為合理的房?jī)r(jià) 超過(guò)多少不會(huì)購(gòu)買(mǎi) 圖表顯示，比較“認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)”與“超過(guò)多少不會(huì)購(gòu)買(mǎi)”的折線圖，南湖附近單價(jià)3000 元 /方以下的價(jià)格合理性與購(gòu)買(mǎi)可能性是一致的，而且 3000 元 /方比例最大，反映消費(fèi)者對(duì)該區(qū)域價(jià)格的認(rèn)知度。 ? 客群背景資料 1） 、學(xué)歷 《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 33 %%%%初中及以下中專(zhuān)/ 高中大專(zhuān)/ 本科碩士及以上 此次調(diào)研的人群中，學(xué)歷水平主要以高中 /中專(zhuān)以上為主，其中大專(zhuān)本科學(xué)歷占到了％，高端消費(fèi)人群的學(xué)歷水平整體較高。 衢州悠久的歷史文化、良好的自然景觀和生態(tài)環(huán)境，以及重要中心城市必備的城市配套，打造了衢州在浙江 西部的 獨(dú)特居住性。這個(gè)時(shí)期城市化進(jìn)程將大大增快、居民居住需求也開(kāi)始由量向質(zhì)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)需求旺盛。衢州市場(chǎng) 這個(gè)時(shí)期也是一 個(gè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)方洗牌的時(shí)期， 衢州政府是一個(gè)傾向于服務(wù)型的政府，鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，積極引入高品質(zhì)的知名開(kāi)發(fā)單位來(lái)提升衢州城市的整體形象。在衢州的 7個(gè)居住 區(qū)域 當(dāng)中， 老城區(qū)和南區(qū)是購(gòu)房者的最多選擇。 項(xiàng)目位置示意 ： 項(xiàng) 目 《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 36 地塊北側(cè)： 沿著地塊北端有條二十米寬的南湖綠化帶，非常生態(tài)、休閑的公園。 項(xiàng)目 SWOT分析 1）、優(yōu)勢(shì)（ S） a)地段優(yōu)勢(shì) 地塊處于老城區(qū)中心位置，往東西南北都非常的便利。衢州客運(yùn)站、火車(chē)站也在附近， 因此，本項(xiàng)目的交通 非常 便利。 e)開(kāi)發(fā)商品牌 相對(duì)于 華都 這類(lèi)開(kāi)發(fā)品牌，衢州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位大部分還停留在原始積累剛剛完成的階段，在開(kāi)發(fā)實(shí)力、專(zhuān)業(yè)度、 抗 風(fēng)險(xiǎn)能力上還有很多缺陷。因而 華都 品牌有利于促進(jìn)銷(xiāo)售。地塊西側(cè)為 衢江 ，可以充分利用 江景 。中央政府和地方政府在政策上關(guān)系微妙，政策的變數(shù)較大不易把握。根據(jù)調(diào)查走訪和深度訪談 ，這群客戶的統(tǒng)計(jì)學(xué)基本特征為： 1）年齡特征 主要集中在 3545 歲 2）家庭結(jié)構(gòu) 3 口之家為主；子女一般過(guò)了幼兒時(shí)期，處在中小學(xué)教育階段； 3）職業(yè)特征 主要有三類(lèi)，一類(lèi)是私營(yíng)起業(yè)主、一類(lèi)是政府高級(jí)公務(wù)員、一類(lèi)是處于事業(yè)巔峰狀態(tài)的企事業(yè)單位的中高層管理人員。 。其中以生活在衢州老城區(qū)、對(duì)于項(xiàng)目區(qū)域有著深厚感情的人群為主力，其次為對(duì)于衢州認(rèn)可的高端人群。 本項(xiàng)目的地段等各方面的基礎(chǔ)條件是比較優(yōu)越的，因此更有條件建設(shè)高端身份型住宅，將衢州最高端的消費(fèi)者鎖定，重新界定衢州市場(chǎng)高檔住宅的定義。 c)產(chǎn)品取勝 宏觀調(diào)控后，需求以自主型為主，產(chǎn)品品質(zhì)成為競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。 地塊東側(cè)建材零售街鋪整體改觀臟、亂、差，對(duì)項(xiàng)目稍微有些影響。 本項(xiàng)