【正文】 總 柯城區(qū) 203 22 181 清泰 ? 各區(qū)域可售房源如下： 城區(qū) 住宅 +非住宅 住宅可售套數(shù)（套） 非住宅可售套數(shù)（套） 市區(qū) 3415 1908 1507 柯城區(qū) 1599 1556 43 南區(qū) 1787 1462 325 西區(qū) 1529 1328 201 開發(fā)區(qū) 1017 782 235 衢江區(qū) 261 251 10 巨化區(qū) 74 63 11 總計 9682 7350 2332 ? 區(qū)域內(nèi)各項目可售房源如下： 樓盤名稱 城區(qū) 住宅＋非住宅 非住宅可售套數(shù)（套） 住宅可售套數(shù)（套） 衢州市亭川小區(qū) 匯總 西區(qū) 480 92 388 新湖景城匯總 西區(qū) 250 0 250 西江月花園 匯總 西區(qū) 227 0 227 西城之戀 匯總 西區(qū) 175 20 155 白云小區(qū) 匯總 西區(qū) 224 80 144 文奕苑 匯總 西區(qū) 149 9 140 君臨天下 匯總 西區(qū) 24 0 24 小計 1529 201 1328 世通華庭 匯總 市區(qū) 449 85 364 府東 匯總 市區(qū) 326 0 326 綠都城市假日 匯總 市區(qū) 334 35 299 南湖世家 匯總 市區(qū) 235 21 214 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 16 官莊家園 匯總 市區(qū) 103 5 98 產(chǎn)權(quán)式酒店 匯總 市區(qū) 102 11 91 書苑 匯總 市區(qū) 106 30 76 香溢假日廣場 匯總 市區(qū) 175 107 68 梧桐巷 匯總 市區(qū) 64 12 52 孔府小區(qū) 匯總 市區(qū) 51 0 51 府邸景苑 匯總 市區(qū) 60 13 47 紫荊東苑 匯總 市區(qū) 54 8 46 馬站底 匯總 市區(qū) 75 34 41 斗潭 目前從供應(yīng)量來看市區(qū)房源最為充足，可售住宅 1908套，非住宅也有 1507套，位居區(qū)域榜首； 柯城區(qū)、南區(qū)供應(yīng)量也很大，可售房源也在 1500套左右 。 三、衢州房地產(chǎn)市場供需研究 區(qū)域供應(yīng)量 根據(jù)衢州居住規(guī)劃的指引，衢州住宅開發(fā)由 老 城區(qū)向周 邊擴(kuò)散。 4月央行加息只是一幅引子，從 5月“國六條”及其“十五項”細(xì)則開始， 6月國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā) [2021]37號）， 7月建設(shè)部的建住房 [2021]165號、 166 號、 171號以及從 8 月 1日開始實(shí)施的《國家稅務(wù)總局發(fā)出征收個人住房轉(zhuǎn)讓所得稅通知》， 8 月出臺了極其重要的調(diào)控土地的文件 —— 《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā) [2021]31號）， 9月份整頓房地產(chǎn)中介市場， 10月份國家稅務(wù)總局公布了《加強(qiáng)房地產(chǎn)交易中個人無償 贈與與不動產(chǎn)行為的稅收管理》， 11月 15 日央行將第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率??國家這一系列調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的措施 ,矛盾都直指現(xiàn)今正存在于中國房地產(chǎn)業(yè)中的新舊癥結(jié)。從市行政服務(wù)中心房產(chǎn)窗口取得的二手房過戶數(shù)據(jù)分析，除遇涉及二手房調(diào)控政策的影響而使市區(qū)二手房日成交量引起顯著變化外（如 7月 27日至 31日四天因受‘從 8月 1日起二手房過戶強(qiáng)征個稅政策的影響’，四天日均成交二手房驟增至 80份左右），今年 1至 10月市區(qū)二手房交易一直較為平穩(wěn)，日成交量在 10— 20份左右。 2021年 1 至 10月市區(qū)各區(qū)塊商品房銷售戶數(shù)與均價一覽表 均價：元 /平方米 區(qū)塊 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月 戶數(shù) 均價 戶數(shù) 均價 戶數(shù) 均價 戶數(shù) 均價 戶數(shù) 均價 戶數(shù) 均價 戶數(shù) 均價 戶數(shù) 均價 戶數(shù) 均價 戶 數(shù) 均價 市本級 378 2762 323 2753 374 2797 422 2586 560 2980 423 2844 195 2668 262 2988 272 2973 455 2794 柯城區(qū) 137 2044 50 2350 54 2136 83 2138 64 2149 57 2497 101 2154 47 2097 53 2657 53 2657 衢江區(qū) / / 5 1485 2 1542 / / 27 1049 / / / / / / / / 408 1221 6） 、二手房交易市場 較為平穩(wěn) 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 14 2 0 0 5 年1 至1 0 月與2 0 0 6 年同期市區(qū)二手房成交戶數(shù)曲線走勢對比圖208111289308495233221202248189241 23528938535633170918425222001002003004005006007008001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月時間成交戶數(shù)2 0 0 5 年市區(qū)二手房成交戶數(shù)2 0 0 6 年市區(qū)二手房成交戶數(shù)2021年 112月二手房成交 了 2966套 。本月衢江區(qū)商品房成交量（銷售住宅 408套，銷售面積 米，占市區(qū)已售商品房銷售面積的 %）劇增，成為市區(qū)商品房的重要組成部分，因其銷售均價相對市本級、柯城區(qū)很低，成為拉動本月商品房、商品住宅銷售均價下降的 直接因素。 市區(qū)商品房銷售量由三個區(qū)塊（市本級、柯城、衢江）組成，從今年 1至 9月市區(qū)三個1 9 9 9 年 2 0 0 5 年市區(qū)商品住宅價格走勢圖10071099123313801874239225230500100015002021250030001999 2021 2021 2021 2021 2021 2021年份商品住宅價格(元/平方米)《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 13 區(qū)塊商品房的銷售均價看，市本級商品房銷售均價在 3000元 /平方米上下波動，一直較為堅挺；柯城區(qū)塊商品房銷售均價在 2021— 2500元 /平方米之間；衢江區(qū)塊商品房除別墅外，銷售均價相對較低，在 1000— 1500 元 /平方米左右。 2021 年 10 月份， 商品房、商品住宅的銷售均價分別為 元 /平方米和 元 /平方米，是今年來商品房、商品住宅銷售均價最低月份。 2021年商品住宅均價如與 2021年 512月商品住宅均價 2581元 /平方米相比，還低了 58元 /平方米，下跌了 %。主要由于衢城的大面積拆遷改造、 2021 年開始土地招、拍、掛引發(fā)地價穩(wěn)步上升， 衢州 市的人均 GDP在 2021年達(dá)到 1000美元，經(jīng)濟(jì)步入一個快速上升期等原因。市區(qū)房價漲幅與前幾年相比，在 2021 年回落較多。 今年 110月份已經(jīng)累計銷售 5024套，銷售面積 萬平方米， 10個月的銷售量已經(jīng)超越去年。從“ 2021年 18月市區(qū)取得預(yù)售許可樓盤面積比例分布一覽表”中可以看出，衢州市區(qū)商品房結(jié)構(gòu)組合各部分比例中商品住宅占有 絕對的份額。 3） 、新上市樓盤 約等于去年同期 2021年市區(qū)共批準(zhǔn)預(yù)售樓盤項目 60個，比 2021年減少 34個，批準(zhǔn)預(yù)售面積 平方米，同比減少 25%，其中住宅 ，同比減少 23%，商業(yè)用房 ，同比減少 34%。 圖1 : 1 9 9 7 2 0 0 5 市區(qū)房地產(chǎn)投資額走勢圖 0510152025301999 2021 2021 2021 2021 2021 2021年份房地產(chǎn)投資額億元《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 10 2）、 06年 商品房新開工面積 有所回升 2021年市區(qū)商品房新開工面積約為 ，同比減少 %，其中住宅面積約為 萬平方米，同比減少 %。 據(jù)統(tǒng)計資料顯示， 2021年 110月份市區(qū)累計完成 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 ，同比增長 %。 重大交通道路規(guī)劃建設(shè)，衢州市將逐漸成為浙西物流樞紐，形成以衢州為中心的四省邊際商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展目標(biāo)與構(gòu)建“兩縱一橫一環(huán)”的城市交通網(wǎng)絡(luò)，衢州經(jīng)濟(jì)的區(qū)域輻射力與影響力將會形成新的發(fā)展規(guī)模，同時也將推動房地產(chǎn)行業(yè)的迅 速發(fā)展。 5） 、 城市 化人口發(fā)展： 衢州 202 2020 年城市總?cè)丝谂c城鎮(zhèn)人口 規(guī)劃 年份 城市總?cè)丝? 城市化人口 城鎮(zhèn)人口比重 2021 年 252 萬人 45 萬人 % 2020 年 262 萬人 60 萬人 % 觀點(diǎn)： 從衢州“十一五”規(guī)劃分析，“十一五”規(guī)劃末衢州城市化水平將達(dá)到 45%以上。 開發(fā)衢江、常山港航道，加強(qiáng)港口建設(shè)。加快“九連”干線網(wǎng)絡(luò)建設(shè)改造，提高等級。加快“兩縱兩橫”高速公路建設(shè)，形成省際大通道，建成黃衢南、杭新景龍游支線及龍麗高速公路。開展九景衢鐵路延伸到麗水的前期工作。建成九景衢鐵路衢常段，開工建設(shè)常開段。 ? 交通建設(shè) “十一五”期間，以鐵路 為主通道，公路為主骨架，水運(yùn)、支線機(jī)場和管道運(yùn)輸為補(bǔ)充，加快建設(shè)多種運(yùn)輸方式相結(jié)合、內(nèi)外聯(lián)系通暢的綜合交通網(wǎng)絡(luò)，提高綜合運(yùn)輸能力和運(yùn)行效率，逐步形成四省邊際交通樞紐。形成老城區(qū)、西區(qū)、衢江新城區(qū)、衢化片區(qū)、東港新區(qū)“一城五區(qū)”的城市框架。到 2021 年全市達(dá)到全面小康社會的基本要求，市區(qū)躋身全國百強(qiáng)城市行列。 3） 、 人民生活水平： 到 2021 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 17400 元左右，農(nóng)村居民人均純收入年均達(dá)到 7000 元左右。 2） 、 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整： 一二三產(chǎn)值比重由 2021 年的 15:46:39 的百分比，改變?yōu)?2021 年的 10:50:40 的百分比格局。在消費(fèi)者消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)的條件下 ，可對其進(jìn)行住房消費(fèi)的引導(dǎo)，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 3） 、 社會消費(fèi)品零售額 從近幾年社會消費(fèi)品零售額情況分析，衢州市社會消費(fèi)品零售額增長幅度保持在 10％左右，其中 2021 年增長幅度達(dá)到 ％，整體保持穩(wěn)定增長的勢頭。 “十五”時期居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化情況 項目 2021年 2021年 年平均 增長 % 金額 (元 ) 比重(%) 順序 金額 (元 ) 比重(%) 順序 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 7 人均消費(fèi)支出 6162 100 9213 100 其中：食品 2372 1 3088 1 衣著 497 4 842 5 家庭設(shè)備用品 793 2 518 7 醫(yī)療保健 493 8 5 760 6 交通和通信 407 7 1177 3 教育文化娛樂服務(wù) 774 3 1496 2 居住 436 6 1046 4 雜項商品和服務(wù) 389 8 286 8 觀點(diǎn)： 近幾年，衢州市居民人均收入逐步提高，同時，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)上也有所改變，恩格爾系數(shù)的降低說明衢州市居民消費(fèi)水平整體有所提高，相對而言食品類消費(fèi)降低。城鎮(zhèn)居民人均總支出為 9213 元，其中人均生活消費(fèi)支出為 6127 元，食品類支出為 3086 元 /人，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 ％（ 2021 年恩格爾系數(shù)為 ％）。居民人均收入的增長速度逐年遞增，但呈現(xiàn)處振蕩增長趨勢， 2021年的增長速度相對 2021年的增長速度增幅有所減緩。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的推動了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增強(qiáng)了城市的 經(jīng)濟(jì)實(shí)力，第三產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展增強(qiáng)了衢州的可居住性，對于房地產(chǎn)發(fā)展是一個利好因素。同時，研究表明，在國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 保持年均增長8％以上，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入一個高速發(fā)展的階段。 從近 5 年的衢州產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，第一產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重開始下降， 第二產(chǎn)業(yè)的比重上升，在衢州市的 GDP 中占據(jù)了將近一半的份額；第二產(chǎn)業(yè)在全市生產(chǎn)總值中占的比例也較大，發(fā)展趨勢比較平穩(wěn)。 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 5 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 1）、衢州 2021－ 2021 年 GDP增長情況 國內(nèi)生產(chǎn)總值 GDP 指標(biāo) 2021 年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 ％，相比 2021 年之前的高速增長，增