【正文】 方米推盤都稱為大盤）， 10萬平方米單一產(chǎn)品（如小高層住宅）供應(yīng)勢必引起市場同類產(chǎn)品價格波動，并且本項目周邊環(huán)視的幾個大盤都有可能視機而動，風險和競爭壓力不少。 ※ 周邊其他樓盤的競爭。 三、項目價值發(fā)現(xiàn) （ SWOT分析） S 、 優(yōu)勢分析 ※ 緊臨 107國道（未來東環(huán)路）與農(nóng)業(yè)路，交通比較暢通； ※ 項目處于老城與鄭東 CBD的過渡地段，依托 CBD，區(qū)域發(fā)展前景看好； ※ 項目屬于行政中心區(qū)，金水區(qū)又是近年的置業(yè)的熱點區(qū)域，市政配套設(shè)施比較齊全 ； ※ 項目周邊的汽車貿(mào)易及汽車修配業(yè)發(fā)達，這對本項目的商業(yè)物業(yè)帶來機會； ※ 臨街面廣，利于商服物業(yè)的發(fā)展； ※ 新拆遷擴建的常砦小學，對本項目的銷售有利； ※ 項目的展示面好，利于項目的形象建設(shè)； ※ 項目地型比較平整、整齊，同時還處于規(guī)劃設(shè)計階段，提升了項目適應(yīng)市場的靈活性； ※ 開發(fā)商享有政策優(yōu)勢，具備專業(yè)的開發(fā)理念。 未來發(fā)展 由于項目地塊位于鄭州城區(qū)的東部，緊靠未來的東環(huán)路，與規(guī)劃中的鄭東新城僅一路之隔。 金融服務(wù) 周邊的銀行較多，如光大、中行、農(nóng)行等大中型銀行，距離本項目五分鐘路程，相對比較方便。提供居家生活配套，距離本項目最近的步行十五分鐘。一年之內(nèi)，往往夏秋暴雨成災(zāi)，水量過多，而冬春則往往長期干旱，全省多年平均降水量為 785毫米，相當于 1296億立方米的水量。 C、周邊的道路車流量繁多，容易揚起塵土。 C、噪音污染：地塊的東面的 107國道，未來規(guī)劃中的立交橋也在本項目前面，二面環(huán)路，常砦果菜市場距離本 項目很近，因交通與市場而產(chǎn)生的噪音影響較為嚴重。（見下 圖：） E、北面，農(nóng)業(yè)路。 （三）地塊資源 項目地東臨 107國道，南面是果菜批發(fā)市場，西面是常砦村，北臨農(nóng)業(yè)路，項目地自然資源較為貧乏，它現(xiàn)在展示在人們面前的是一片嘈雜之地，其它資源（列如樹木、河道等）基本缺乏。項目總建筑面積 10萬平方米。 推廣通路定位 了解該社區(qū)消費群接觸媒體的習慣、文化層次，了解他們對媒體 ——廣告的心理反映。 建筑產(chǎn)品定位 通過對該項目所處環(huán)境的宏觀、微觀調(diào)研，了解和論證該項目區(qū)域的人文習慣、生活方式以及項目地塊的交通、配套等基礎(chǔ)因素，并輔以對周邊環(huán)境的地產(chǎn)項 目實態(tài)、競爭勢態(tài)及建筑文化的研究，為本項目產(chǎn)品的建筑定位提供依據(jù)。地產(chǎn)項目市場定位核心策劃（全） 地產(chǎn)項目市場定位核心策劃（全） 市場定位核心策劃 目 錄 一、 市場定位前言 … ……………………………………………………4 定位策略 ……………………………………………………………………………5 定位推導(dǎo)思路 ………………………………………………………………………5 定位原則 …………………………………………………………………………7 二、 項目總體評價 ……………………………………………………………8 項目概況 ……………………………………………………………………………9 技術(shù)資料 ……………………………………………………………………………9 地塊資源 ……………………………………………………………………………10 周邊配套 ……………………………………………………………17 交通條件 …………………………………………………………………………19 街區(qū)功能 ………………………………………………………………………19 三、 項目價值發(fā)現(xiàn)（ SWOT分析） ………………………………………………21 S優(yōu)勢分析 …………………………………………………………………………22 W劣 勢分析 ………………………………………………………………………23 O機會分析 …………………………………………………………………………24 T威脅分析 …………………………………………………………………………25 四、 項目開發(fā)策略原則 ………………………………………………………26 復(fù)合原則 …………………………………………………27 適量原則 ………………………………………………………29 空缺差異原則 ……………………………………………30 創(chuàng)新需求原則 ………………………………………………………………33 經(jīng) 濟 +美麗 …………………………………………………………34 相對效益原則 …………………………………………………………36 五、 項目綜合定位 ………………………………………………………37 產(chǎn)品定位 ……………………………………………………………38 項目目標對象定位 …………………………………………………………………38 產(chǎn)品定位 …………………………………………………………50 價格定位 ………………………………………………………………54 形象定位 …………………………………………………………………55 建筑風格定 位 ……………………………………………………………60 項目發(fā)模式定位 ……………………………………………………………61 開發(fā)競爭優(yōu)勢定位 ……………………………………………………………63 六、 項目案名 /主題口號（項目競爭力分析） ……………………………64 命名方式 ……………………………………65 命名建議 ……………………………………………………65 案名推薦 ……………………………………………………66 主題口號 ……………………………………………67 賣點梳理 ………………………………………………………68 七、價格策略 ………………………………………………70 定價原則 ……………………………………………71 可類比樓盤銷售單價 ………………………………………………………83 本項目市場銷售單價建議 …………………………………………………88 定價分析 …………………………………………………………………90 項目價格提升潛力分析 …………………………………………………………91 價格表模擬 …………………………………………………………50 一、市場定位前言 本報告立志在了解研究鄭州市房地產(chǎn) 市場現(xiàn)狀，預(yù)測未來發(fā)展趨勢，由市場反映的訊息定位本項目。 項目營銷推廣的主題定位 調(diào)查該項目環(huán)境的習慣文化、心理趨向以及開發(fā)商的商號（投資商、開發(fā)商的企業(yè)品牌）、品牌（小區(qū)或花園命名）、信息傳播內(nèi)容和手段等并研究其優(yōu)劣勢，為項目銷售推廣的包裝、形象、訴求內(nèi)容等以及項目的傳播策略和定位提供依據(jù)。明確廣告定位，尋找最佳廣告訴求和信息（軟廣告及硬廣告）傳播方式，進行有效的廣告定位及媒體組合。 (具體位置見下圖 ) （二）技術(shù)資料 項目總占地面積： 。其自然資源的具體表現(xiàn)為： 周圍環(huán)境景觀 A、項目地現(xiàn)狀 B、東面， 107國道。（見下圖：） 環(huán)境景觀綜述：地塊缺少良好的自然景觀，景觀資源評判幾乎為零。 社會治安狀況 本項目位于鄭州市的城市邊 緣，靠近 107國道（未來的東環(huán)路）來往過境的車輛繁多，以及項目地南邊的果菜市場，項目地西面是常砦村的特殊位置，形成特殊的綜合環(huán)境，從而導(dǎo)致項目的周邊比較復(fù)雜的社會治安環(huán)境。 D、位于項目地南部的果菜批發(fā)市場，衛(wèi)生狀況極差。約有 76％的水量被植物、土壤吸收和水面蒸發(fā)，只有 24％的水量形成了地表河川徑流，常常造成年際間旱澇不均的現(xiàn)象，這說明河南水資源利用的可靠性不大。 周邊居民文體設(shè)施 缺乏大型的公眾活動的文體場所，除購物外，市民戶外活動的機會比較少。 學校 教育概念對住宅地產(chǎn)的拉動是明顯的，規(guī)劃拆遷擴建的常砦小學相臨，為本項目的小學教育提供了方便。在將來的發(fā)展中，東環(huán)路（現(xiàn)在的 107國道）將成為鄭州市的主要交通動脈，同時項目所在的區(qū)域?qū)⒊蔀猷嵵莸睦铣菂^(qū)與 CBDR過渡地段，同時對鄭東新城的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用， ==可能會大力整頓該片區(qū)的市場與市容，但可能還要經(jīng)過一段時間才能完成。 W、 劣勢分析 ※ 項目地塊的景觀較差； ※ 項目地塊中存在噪音污染、空氣污染； ※ 社會治安比較復(fù)雜； ※ 交通雖通暢但不便利； ※ 衛(wèi)生狀況較差，直接影響項目的 形象； ※ 項目的容積率高，項目以高層與小高層組成，從而阻擋了一部份只愿住多層的客戶，同時還影響小區(qū)的內(nèi)部景觀。如： 德億時代城、 鑫苑名家、建業(yè)城市花園、錦江國際等，包括其他區(qū)域的樓盤均會分流部分客戶。 豐富產(chǎn)品線，具體產(chǎn)品策略是： 策略意義： 開發(fā)風險分散 互為賣點，互為配套 （二）適量原則： 10萬平米總量控制下，實現(xiàn)少而多的開發(fā)原則，即 “多 ”—產(chǎn)品線豐富， “少 ”—各單一產(chǎn)品開發(fā)量控制（具體各產(chǎn)品開發(fā)量見《產(chǎn)品規(guī)則指導(dǎo)書》） 策略意義： 避免競爭 快速消化 （三）空缺差異原則： 作為一家新的房地產(chǎn)的首個項目，不具備直面競爭的品牌優(yōu)勢：其企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略定位是不作 “挑戰(zhàn)者 ”，不作 “跟隨者 ”，而進入 “細分者 ”市場，抓住市場空缺，和對手形成差異，在這一定位策略前提下，我們通過市場調(diào)研，論證了市場空缺和入市機會的存在。 （五）經(jīng)濟 +美的原則：