【正文】 門頒發(fā)的有關(guān)項(xiàng)目評價的基本參數(shù)和指標(biāo) 2) 調(diào)查研究 a) 市場調(diào)查，調(diào)查和預(yù)測社會對產(chǎn)品需求量、價格和競爭能力，確定建設(shè)方案和經(jīng)濟(jì)規(guī)模。 3) “質(zhì)量優(yōu)先”原則 天園地芳珠寶城（一期）項(xiàng)目建設(shè)不僅應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)前的社會、經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境的要求，重中之重是質(zhì)量問題。編制遵循以下原則： 1) 系統(tǒng)原則 該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)符合整個長沙市先導(dǎo)區(qū)、望城縣的城市總體規(guī)劃及其經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，并結(jié)合該項(xiàng)目周邊地段的建設(shè)，充分考慮周邊建筑與臨近建筑之間的關(guān)系，使各個方面協(xié)調(diào)發(fā)展，既相互獨(dú)立，又相互促進(jìn)，天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 4 使土地效益得到充分發(fā)揮。經(jīng)過初步估算，第一年投入資金 3000萬元，第二年投入資金 元，第三年投入資金 萬元。 建設(shè)性質(zhì)： 新建 建設(shè)內(nèi)容： 天園地芳珠寶城（一期） , 地上總建筑面積 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 2 平方米，地下總 建筑面積 。整個項(xiàng)目地上總建筑面積 平方米，地下總建筑面積 ，建筑容積率 ，建筑密度≤ 35%,綠地率≥ 33%。天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 i 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報告 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 ii 目 錄 第一章 總 論 ..................................................................................... 1 1. 項(xiàng)目概述 .................................................................................... 1 2. 建設(shè)單位基本情況 ..................................................................... 2 3. 可行性研究報告編制依據(jù)及研究范圍 ........................................ 3 4. 主要技術(shù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .................................................................. 6 5. 可行性研究結(jié)論 ......................................................................... 7 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性與意義 .............................................. 9 1. 項(xiàng)目建設(shè)行業(yè)背景 ..................................................................... 9 2. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 .................................................................... 11 3. 項(xiàng)目建設(shè)的意義 ........................................................................12 第三章 市場分析、預(yù)測與對策 ........................................................15 1. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與規(guī)劃 .................................................................15 2. 項(xiàng)目競爭力分析 ........................................................................22 3. 市場風(fēng)險分析與防范對策 .........................................................24 第四章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 ............................................................25 1. 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)概況 ........................................................................25 2. 項(xiàng)目建設(shè)條件分析 ....................................................................26 第五章 工程規(guī)劃技術(shù)方案 ................................................................30 1. 指導(dǎo)思想與設(shè)計(jì)原則 .................................................................30 2. 建設(shè)任務(wù)和規(guī)模 ........................................................................30 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 iii 3. 總體布局 ...................................................................................31 4. 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) .................................................................32 5. 環(huán)境影響評價 ............................................................................53 第六章 項(xiàng)目組織與管理 ....................................................................55 1. 組織機(jī)構(gòu)與職能劃分 .................................................................55 2. 項(xiàng)目管理模式與經(jīng)營措施 .........................................................55 第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ................................................................56 1. 項(xiàng)目實(shí)施各階段進(jìn)度安排建議 ..................................................56 2. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 .................................................................56 第八章 工程招標(biāo)方案 .........................................................................58 第九章 投資估算與資金籌措 ............................................................60 1. 投資估算 ...................................................................................60 2. 投資計(jì)劃與資金籌措 .................................................................62 第十章 財(cái)務(wù)分析與評價 .....................................................................63 1. 財(cái)務(wù)評價依據(jù) ............................................................................63 2. 盈利能力分析 ............................................................................63 3. 財(cái)務(wù)評價結(jié)論 ............................................................................65 第十一章 貸款風(fēng)險評估 ....................................................................67 1. 概況 ...........................................................................................67 2. 申請貸款的種類、金額、期限、用 途 .......................................68 3. 抵押物及其估價 ........................................................................68 4. 投資籌資評價 ............................................................................69 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 iv 5. 抵押貸款風(fēng)險的評估 .................................................................69 6. 貸款償還能力的評估 .................................................................69 十二章 結(jié)論與建議 ...........................................................................70 1. 結(jié)論 ...........................................................................................70 2. 建議 ...........................................................................................70 附表： 項(xiàng)目投資估算表 項(xiàng)目損益表 資金使用計(jì)劃與資金籌措表 銷售、租賃收入及稅金估算表 借款還本付息 估算表 利潤及利潤分配表 資金來源與運(yùn)用表 現(xiàn)金流量表 評價指標(biāo)表 敏感性分析表 附圖： 項(xiàng)目鳥瞰圖 項(xiàng)目總平面規(guī)劃圖 項(xiàng)目用地紅線圖 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 v 附件： 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、外企批準(zhǔn)證書 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 項(xiàng)目用地協(xié)議與優(yōu)惠政策補(bǔ)充協(xié)議 項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)文件 項(xiàng)目土地使用權(quán)證 項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證 項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證 項(xiàng)目建筑工程施工許可證 企業(yè)法人身份證明 法人個人銀行資信證明函 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 1 第一章 總 論 1. 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱： 天園地芳珠寶城（一期） 建設(shè)單位： 湖 南港湘置業(yè)有限公司 建設(shè)地點(diǎn)： 長沙金星北路四段 89 號，項(xiàng)目用地位于望城縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，金星大道與三環(huán)線交叉口西南側(cè)，南臨石長鐵路及望城星城火車站，北臨規(guī)劃擬建道路（路寬 20米）及三環(huán)線（路寬 米），地理位置優(yōu)越，交通十分便利。用地性質(zhì)是以商業(yè)、居住用地，規(guī)劃定位為以珠寶項(xiàng)目工程專項(xiàng)商業(yè)和配套住宅開發(fā)的商業(yè)、居住用地。從整個項(xiàng)目的 7號棟到15 號棟， 710號棟為商住樓， 1113號棟為商業(yè)中心， 14號棟為珍珠文化展覽中心， 15 號棟為公寓式酒店。其中建設(shè)單位自籌資金 4200 萬元，申請銀行貸款 3000萬元，銷售回籠資金 再投入 萬元。 2) 環(huán)保原則 突出環(huán)保意識，對土地資源進(jìn)行開發(fā)的同時，要保證合適的環(huán)境容量，建立良好的生態(tài)環(huán)境。因此，需詳細(xì)調(diào)查建設(shè)所在地的氣象、水文、地層、地質(zhì)等各方面的情況，為高質(zhì)量的設(shè)計(jì)提供資料。 b) 資源調(diào)查，包括地址、能源、技術(shù)、勞動力、建材、基 礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等自然、社會、經(jīng)濟(jì)的調(diào)查，為項(xiàng)目的選址、使用功能、建設(shè)方案和建設(shè)內(nèi)容等提供詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析資料。 f) 編制可行性研究報告。 2) 符合國家扶持農(nóng)業(yè)的發(fā)展政策 該項(xiàng)目定位 —— “珠寶產(chǎn)業(yè)、瀟湘特產(chǎn)為帶動的旅游商業(yè)”；符合國家和地方關(guān)于“加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營水平”的農(nóng)村發(fā)展政策和相關(guān)產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，有利發(fā)揮市場機(jī)制作用，搞活農(nóng)產(chǎn)品流通 ，亦是企業(yè)在激烈的市場競爭中謀求發(fā)展的合理需求。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 9 第二