【正文】 相關(guān)衍生產(chǎn)品，適當(dāng)?shù)匾M(jìn)中西餐飲，及休閑娛樂，如足浴、保健按摩、健身館、休閑茶館、美容美體館、網(wǎng)吧。總用地面積 ㎡，總建筑面積約 30307 萬㎡，其中商鋪面積 ㎡，商品住宅 ㎡。 本項(xiàng)目為商業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目。全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)已形成建材、輕紡、冶金、水電、竹木加工和交通運(yùn)輸?shù)攘笾е侨∵\(yùn)輸大縣、小水電大縣和最大的石材加工基地。全縣現(xiàn)已形成 8個(gè) 500畝以上的黃花梨基地， 12 個(gè) 2020 畝以上的優(yōu)質(zhì)烤煙基地， 10 個(gè) 1000 畝以上的商品 蔬菜基地， 1 個(gè)萬畝以上的大徑材基地， 12 個(gè) 5000 畝以上的豐產(chǎn)楠竹基地， 3個(gè) 500畝以上的高效藥材基地， 6個(gè)出欄 3000頭以上的瘦肉型牲豬基地。全縣共有公路總里程 公里。 31′ 08″。地處東經(jīng) 111176。 1 54′15″ — 112176?？h境東西寬 55公里，南北 長 67公里，全縣總面積 ，總?cè)丝? 萬余人，轄 25 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處， 5 個(gè)農(nóng)林茶場， 2020 年國民生產(chǎn)總值為 219300萬元，其中：第一產(chǎn)業(yè)： 56260萬元；第二產(chǎn)業(yè)： 67940 萬元；第三產(chǎn)業(yè)： 95810 萬元。省道 S32 S32 S322 線交匯其中，永連公路貫穿全境。境內(nèi)資源豐富，可謂物華天寶，地方電力充足，是全國首批 100個(gè)電氣化達(dá)標(biāo)縣之一；礦產(chǎn)資源豐 富，境內(nèi)已探明的礦藏有鉛、鋅、錳、鐵等 25 種，其中黑七型錳鐵礦儲量達(dá) 億噸。今日藍(lán)山經(jīng)濟(jì)繁榮，社會穩(wěn)定，人民安居樂業(yè)。一至二層為商業(yè)用房，三層局部商業(yè)用房，三 層以上 為 高層 商品住宅。項(xiàng)目總投資 3000 萬元。 很容易聚集人氣的業(yè)態(tài) —— 餐飲、休閑娛樂安排在二、三樓，以帶動人流往上走。 公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，建立和完善了項(xiàng)目開發(fā)策劃、建設(shè)、營銷、財(cái)務(wù)、質(zhì)量管理等系列規(guī)范的內(nèi)部管理制度，形成競爭上崗的用人機(jī)制，追求社會效益、經(jīng)濟(jì)效益雙贏及可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略已成 為公司的經(jīng)營理念。 藍(lán)山江南財(cái)富城規(guī)劃及規(guī)劃批復(fù)。綜合分析預(yù)測房地產(chǎn)市場價(jià)格，對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、社會經(jīng)濟(jì)評價(jià)以及風(fēng)險(xiǎn)能力分析，以確定項(xiàng)目的可行性。全部投資回收期 年，借款償還期 年，同時(shí)可向國家和地方財(cái)政上交稅金 萬元，開發(fā)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益明顯。項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)適應(yīng)城市化發(fā)展的要求 隨著永連公路、二廣高速公路在藍(lán)山的貫通，藍(lán)山縣城城市化發(fā)展進(jìn)程將進(jìn)一步加快城市的形成，經(jīng)濟(jì)速度發(fā)展的越來越快，城區(qū)人口越來越多，居民消費(fèi)水平的不斷向高檔次、高質(zhì)量方向發(fā)展以及日益壯大的交通系統(tǒng)，迫使藍(lán)山縣城原有的商業(yè) 中心地位越來越需要提升以適應(yīng)社會發(fā)展的要求，同時(shí)，居民對中高檔次的住宅需求也變得日益旺盛。項(xiàng)目建設(shè)勢在必行。 自然條件 （ 1）溫度：年平均 ℃ ，極端最低 4℃ ，極端最高 ℃ 。 （ 5）風(fēng)向：一年中最多風(fēng)向?yàn)槟巷L(fēng)（含東南風(fēng)），其頻率為 26%，其次為西北風(fēng)，頻率 15%，西南風(fēng)，頻率 13%。 基礎(chǔ)設(shè)施及市政設(shè)施條件 藍(lán)山江南財(cái)富項(xiàng)目，地處城市主干道城東路，給排水設(shè)施、電力、電信、電視設(shè)施已完好運(yùn)行，無需另行投資來進(jìn)行外圍配套。政府相關(guān)優(yōu)惠政策如下： 4 經(jīng) 濟(jì)環(huán)境 近年來，縣委、縣政府重拳出擊抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)，連續(xù)幾年國民經(jīng)濟(jì)增長速度高于國家和省平均水平平均遞增速度為 %，國民經(jīng)濟(jì)收入不斷增加增長達(dá) 17%，國內(nèi)生產(chǎn)總值 2020年 ，其中第一產(chǎn)業(yè) ，第二產(chǎn)業(yè) ，第三產(chǎn)業(yè) ，2020年財(cái)政總收入 。 隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整頓，特別是對新增土地的政策調(diào)整及對土地交易市場整頓規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)逐步規(guī)范化、市場化，不公平競爭將退出歷史舞臺，這對舊城區(qū)土地的不斷升值創(chuàng)造了條件。 ■商業(yè)分布缺乏規(guī)劃，不成體系 縣城商業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，分布散落、雜亂，沒有成行成市?？h城目前也沒有 SHOPPINGMALL等現(xiàn) 代的商業(yè)形式，商業(yè)沒有核心，有商圈而無商核。 ■房地產(chǎn)市場剛剛起步 房地產(chǎn)行業(yè)剛剛興起，市民對房地產(chǎn)的概念還處于由拒絕到慢慢接受的過程中。藍(lán)山商業(yè)步行街住宅產(chǎn)品的銷售成功也證明了這一點(diǎn)。 總商業(yè)面積超過 13000 ㎡。 避免價(jià)格戰(zhàn)。 月 12 月 15=7380 元 /㎡。不存在惡性競爭，而是互補(bǔ)優(yōu)勢需要實(shí)現(xiàn)雙贏。 商業(yè)定位 發(fā)展理念 —— 城市商業(yè)引擎，自由消費(fèi)體驗(yàn) 讓藍(lán)山進(jìn)入第四消費(fèi)時(shí)代，這個(gè)時(shí)代的精神就是自由與體驗(yàn)。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計(jì)說明 設(shè)計(jì) 依據(jù) 甲方所提供《設(shè)計(jì)方案征集邀請書》； 甲方所提供有關(guān)該項(xiàng)目用地紅線圖及地形圖； 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（ GB503522020）； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ1687， 2020 版）； 《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（房屋建筑部分），建標(biāo) [2020]219號； 建設(shè)部《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度的規(guī)定》。 充分關(guān)注商業(yè)，住宅建筑的形象塑造，力圖保持城市主干道景觀序列的延續(xù)性和完整性。 功能布局 本項(xiàng)目打破傳統(tǒng)的空間組織形式，力圖營造一種多層次主體化的公共活動空間，采用不同功能空間之間的互相滲透，加上邊廊、內(nèi)院、中庭、聯(lián)系平臺的相互穿插，使平 面和豎向空間層次豐富。 另外對于商品住宅進(jìn)行了精心的設(shè)計(jì)，創(chuàng)造舒適、適用的居住空間，優(yōu)美的綠化環(huán) 境；祥和與繁華同在，時(shí)尚與典雅并存。 4）餐廳、客廳均有機(jī)結(jié)合在一起，加大了空間流動性、豐富了空間層次。 造型設(shè)計(jì) 建筑造型以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，外觀虛實(shí)對比強(qiáng)烈，造型純樸而明快，色彩豐富，體現(xiàn)濃厚的現(xiàn)代辦公建筑的氛圍。建筑形體既有整體的大氣磅礴，也不乏豐富的細(xì)致纖巧，通過整體造型的幾何特性，材料 的巧妙運(yùn)用，傳達(dá)了新時(shí)代銳意進(jìn)取，力爭上游的拼搏精神。設(shè)計(jì)商鋪可售面積， 住宅 200套，面積 ， 同時(shí)配套建設(shè) 停車場，停 車位 20 個(gè)。 建安工程 （ 1）土建部分：總建筑面積 30307m2，層數(shù) 3— 11層，商鋪一至二層、三層局部商業(yè)用房，住宅三棟 均為小高 層，建筑結(jié)構(gòu)采取人工挖孔樁基礎(chǔ)，主體工程為框架結(jié)構(gòu)，外部裝修采用外墻漆、鉛塑板。環(huán)境保護(hù)、節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 該項(xiàng)目屬綜合服務(wù)性項(xiàng)目，有生活污水產(chǎn)生，需對生活污水按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處理，使之符合國家《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB89781996 的有關(guān)要求，再排放至排水系統(tǒng)中。因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備需加隔音裝置，對粉塵擬采用噴水降塵。 節(jié)水措施 一切用水器具采用節(jié)水型器具，本項(xiàng)目采用直接飲用水和生活用 水分開，可節(jié)約用水，沖洗衛(wèi)生間的用水可采用中水（即生活污水經(jīng)過中水設(shè)備處理后的中水）高壓供水系統(tǒng)采用二次加壓（或恒壓供水）減少用水量。 經(jīng)公司董事會研究決定，本項(xiàng)目由董事長兼總經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)，重大決策再召開董事會研究，由董事長直接聘請下屬人員，集公司全體職工力量進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。 加大市場宣傳力度，聘請專業(yè)的營銷公司對項(xiàng)目進(jìn)行包裝策劃，聯(lián)系老客戶、發(fā)展新客戶。 招標(biāo)基本 情況表 建設(shè)項(xiàng)目名稱： 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用招 標(biāo)方式 招標(biāo)公告發(fā)布 中標(biāo)候選人公 示媒介 招標(biāo)估算 金額 （萬元） 備注 全部招標(biāo) 部份招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 勘察 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 邀請招標(biāo) 永州日報(bào) 10 設(shè)計(jì) 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 邀請招標(biāo) 永州日報(bào) 40 建筑工程 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 永州網(wǎng) 安裝工程 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 永州網(wǎng) 180 監(jiān)理 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 邀請招標(biāo) 永州日報(bào) 20 主要設(shè)備 重要材料 其它 8 1）建安成本：包括土建工程、室內(nèi)給排水工程、室內(nèi)照明工程、室內(nèi)裝飾工程、設(shè)備及消 防工程，按永州市目前建筑市場實(shí)際行情，每平方米按 580 元 /㎡ ， 計(jì)算要建安成本 萬元。 土地開發(fā)成本：根據(jù)公司與藍(lán)山縣國土局簽訂的土地拍賣確認(rèn)書，所有土地購置費(fèi)為 萬元。 前期銷售費(fèi)用包括廣告宣傳及市場推廣費(fèi)等 30萬元。 3）勞?；穑? 萬元。 以上兩項(xiàng)合計(jì)項(xiàng)目總額為 3000萬元，以開發(fā)單位可銷售面積計(jì)算每平方米綜合造價(jià)為 /m178。 資金籌措及資金使用計(jì)劃 資金籌措和使用計(jì)劃估算表 單位：萬元 編號 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 2020 2020 1 資金來源 1600 1500 自有資金 800 建筑商墊資 100 房屋銷售收入（定金） 300 貸款 1500 2 資金運(yùn)用 1500 1500 建設(shè)資金成本 1500 借款還本付息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 累計(jì)盈余資金 項(xiàng)目資金投入量較大，約為 3000萬元人民幣，資金來源為自有資金、房屋銷售收入再投入、建筑商墊資和銀行貸款組成。 銀行貸款：本項(xiàng)目雖通過自有資金、商品房預(yù)售籌集了大量資金，但項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金仍有較大缺口，擬貸款 1500 萬元用于項(xiàng)目建設(shè)，解決資金困難，貸款期至 2020年。 9 銷售計(jì)劃如下：一層商場第 2年銷售 30%，第 3年銷售 70%； 二層商場第 3年銷售 50%，第 4年銷售 50%； 三層商場在第 4年銷完。 銷售收入表 序號 類別 可銷售面積（ m2） 銷售單價(jià)元 /m2 銷售金額（萬元） 1 一層商場 臨街 1120 10000 1120 內(nèi)商場 5000 1196 2 二層商場 2020 721 3 三層商場 720 1800 130 4 住 宅 1060 2382 合 計(jì) 5549 銷售收入、銷售稅金及附加 （ 1）銷售收入根據(jù)上述單價(jià)及面積經(jīng)計(jì)算總收入為 5549萬元，具體見 銷售收入表。 財(cái)務(wù)評價(jià)及效益分析結(jié)果總表 序號 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 備注 1 總投資 萬元 3000 按項(xiàng)目 2 銷售收入 萬元 5549 按項(xiàng)目 3 總成本費(fèi)用 萬元 按項(xiàng)目 4 利潤總額 萬元 累計(jì)利潤總額 5 投資利潤率 % 38 按項(xiàng)目總利潤計(jì)算 6 投資利稅率 % 67 按項(xiàng)目總利稅計(jì)算 7 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 所得稅后 8 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 折現(xiàn)率 12%（稅后） 9 全部投資回收期 年 含建設(shè)期 2年 10 借款償還期 年 含建設(shè)期 2年 財(cái)務(wù)盈利能力分析（全部投資） 通過對該項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量的計(jì)算，其全部投資內(nèi)部收益率（稅后） %，全部投資回收期 （含建設(shè)期 2年），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ i=12%） （詳見《現(xiàn)金流量表（全部投資）》）。 敏感性分析表 單位 ：萬元 序號 變化因素 幅度 基本年內(nèi)部收益率（ %） 基本年投資回收期（年） 變化后內(nèi)部收益率（ %） 敏感度 臨界點(diǎn) 1 總成本費(fèi)增加 +5% 2 銷售收入減少 5% 3 建設(shè)經(jīng)營期延長壹年經(jīng)營成本增加 +20% 計(jì)算結(jié)果表明：各因素的變化均不同程度影響到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期，但變化后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于行業(yè)基準(zhǔn)值，銷售收入因素最敏感、最不利情況 為經(jīng)營期延長一年，造成經(jīng)營成本增加 ，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率僅為 %，其次是按 銷售收入降低 5%時(shí)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率僅為 %，基本可行。（ 5549－ ） 100%=% 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 通過指標(biāo)計(jì)算和經(jīng)濟(jì)分析，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好，抗風(fēng) 險(xiǎn)能力較強(qiáng)，社會效益顯著，特別是具有較強(qiáng)的償債能力，因而開發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上是可行的。另外自有資金占總投資的比例為 40% ，雖然對整個(gè)項(xiàng)目全部資金投資效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會影響自有資金的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)，因此要認(rèn)真考慮。 本項(xiàng)目的關(guān)鍵是第二年度和第三年度預(yù)期銷售收入能否實(shí)現(xiàn)。 影響建造成本的因素很多，工期 、質(zhì)量、原材料供應(yīng)等都會影響到建造成本的增減，因此在工程實(shí)施過程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程 建設(shè) 監(jiān)理制。社會效益分析及評價(jià) 經(jīng)初步測算，藍(lán)山江南財(cái)富城的開發(fā)建設(shè)，對經(jīng)營者（政府）來說，雖然不會取得很多的直接經(jīng)濟(jì)效益，但建設(shè)項(xiàng)目完成后，其社會效益是顯而易見的。 增加就業(yè)機(jī)會，緩解就業(yè)矛盾。隨