【正文】 的**眾多，**已然成為商業(yè)新業(yè)態(tài)的流行趨勢(shì)。特別是近兩年，銷售額屢創(chuàng)新高。 品牌折扣店（OUTLETS） “**”是英文OUTLETS的中文直譯。本項(xiàng)目的銷品茂類型為娛樂(lè)型摩爾購(gòu)物中心MALL。6039萬(wàn)億日元，占當(dāng)年其零售總額的17銷品茂的面積一般在10萬(wàn)平方米以上，由專業(yè)的管理公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理。1+1大于2，在兩家大型銷品茂零售商的規(guī)模效應(yīng)的引領(lǐng)下，必將大幅提升城東商圈的人氣和成熟度，加快**“品牌戰(zhàn)略”的商業(yè)發(fā)展速度，大幅度提升城東商圈的商業(yè)輻射范圍，吸引周邊縣市到本商圈購(gòu)物消費(fèi)，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手取得共贏的結(jié)果?？傊卷?xiàng)目融合了國(guó)際品牌專賣店、豪華影院、休閑中心、文化藝術(shù)中心、超大規(guī)模餐飲旗艦、特色美食城、兒童娛樂(lè)天地等不同構(gòu)思的生活體驗(yàn)。其次，大潤(rùn)發(fā)消費(fèi)層次覆蓋高、中、低，主要滿足于中低居民消費(fèi)需求，本項(xiàng)目立足于滿足高端消費(fèi)群體的消費(fèi)需求，在消費(fèi)層次方面也有著差異化定位。作為國(guó)際著名的大型連鎖零售商，大潤(rùn)發(fā)的運(yùn)營(yíng)，將大幅度提升城東的商業(yè)氣氛，極大地增加商圈成熟度。則該商圈的飽和指數(shù)為… 　　IRS＝8000001000／500000＝1600 　　從估算數(shù)據(jù)顯示，該商圈內(nèi)的飽和度較低。飽和指數(shù)表明一個(gè)商圈所能支持的商店不可能超過(guò)一個(gè)固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。再看競(jìng)爭(zhēng)分析。商圈內(nèi)的人口規(guī)模隨著幾個(gè)成熟住宅小區(qū)的入住以及行政中心的陸續(xù)建設(shè)，大型商業(yè)項(xiàng)目較為集中，輻射范圍應(yīng)涵蓋整個(gè)城區(qū)及周邊郊縣，人口基數(shù)80100萬(wàn)；家庭數(shù)目約30萬(wàn)、2007年居民年人均可支配收入達(dá)到20056元，購(gòu)買力較強(qiáng)。 　　(6)競(jìng)爭(zhēng)情況：現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營(yíng)業(yè)額、營(yíng)業(yè)方針、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)商品、服務(wù)對(duì)象；所有競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)分析；競(jìng)爭(zhēng)的短期與長(zhǎng)期變動(dòng)；飽和程度。 　　(2)勞動(dòng)力保障：管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水平；普通員工的學(xué)歷與工資水平。本項(xiàng)目的投資建設(shè)，將攜手城市廣場(chǎng)、五星級(jí)繞江大酒店、新世紀(jì)廣場(chǎng)（大潤(rùn)發(fā)超市）等商業(yè)項(xiàng)目共同打造**核心商業(yè)圈，輻射**全城乃至臨近的紹興，蕭山，嵊州，義烏、東陽(yáng)，浦江等縣市。規(guī)劃中的**城東，是**的核心城區(qū)板塊，發(fā)展?jié)摿薮?。響?yīng)政府“品牌興商”的戰(zhàn)略，為“把**市建設(shè)成為長(zhǎng)三角著名商旅名城的目標(biāo)”添加新的里程碑。消費(fèi)群體是決定消費(fèi)市場(chǎng)的決定因素，**現(xiàn)在缺乏的是與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展迅速的旅游產(chǎn)業(yè)相適應(yīng)的高檔次綜合性品牌化的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，缺乏支撐高端消費(fèi)群體的第三產(chǎn)業(yè)商圈。但是，**目前商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的商業(yè)組織化程度較低，缺少具有專業(yè)特色的購(gòu)物街區(qū)，缺乏具有號(hào)召力和區(qū)域輻射能力的核心商圈。2007年底，大潤(rùn)發(fā)超市開(kāi)業(yè)。全市目前已擁有銷售超億元的三產(chǎn)規(guī)模企業(yè)12家，三產(chǎn)苗子企業(yè)19家。目前，全市共有各類農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)176個(gè)，遍布全市各個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）?！兑庖?jiàn)》對(duì)達(dá)到條件的各類商貿(mào)服務(wù)企業(yè)制訂了不同的獎(jiǎng)勵(lì)扶持政策。2006年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到20056元和9050元。**有以服裝為主的五大類出口商品、145個(gè)品種，外貿(mào)出口連年增長(zhǎng)。農(nóng)業(yè)是**的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，近年來(lái)，全市不斷加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐，生豬、香榧、珍珠、名茶、板栗、高菜等優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品不斷銷往香港、**等國(guó)內(nèi)大中城市和國(guó)外市場(chǎng)，涌現(xiàn)了“綠劍”名茶、“楓橋”香榧等一批全國(guó)、省級(jí)名牌農(nóng)產(chǎn)品，被命名為“中國(guó)珍珠之鄉(xiāng)”和“中國(guó)香榧之鄉(xiāng)”。1989年9月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷**縣，設(shè)立**市。1957年9月，劃歸寧波專區(qū)。6月13日～11月16日，歸第十專署管轄。民國(guó)3年省下設(shè)道，**屬會(huì)稽道。至正十九年(公元1359年)，改名諸全州。孝宗乾道八年(公元1172年)，分東北10鄉(xiāng)置義安縣，治今楓橋。五代屬吳越國(guó)越州東府。唐時(shí)，屬會(huì)稽郡及越州。南朝復(fù)屬會(huì)稽郡。東漢興平二年(公元195年)，分部分地入豐安、漢寧二縣。秦王政二十五年(公元前222年)，以越地置會(huì)稽郡，設(shè)**縣。史傳：禹至大越，上苗山大集諸侯，駐蹕于此，爵有德、封有功，因定此境為**，意即天下諸侯到達(dá)駐留議事之所。市境地處浙中內(nèi)陸，屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，雨水較多，光照充足，年溫差大于同緯度鄰縣，小氣候差距顯著，具有典型的丘陵山地氣候特征。境內(nèi)東、西部為低山丘陵，富有林木、礦藏。21′～29176。位于浙江省中部偏北，距杭州98公里。**市轄3個(gè)街道、23個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)：**街道、浣東街道、陶朱街道；大唐鎮(zhèn)、次塢鎮(zhèn)、店口鎮(zhèn)、阮市鎮(zhèn)、江藻鎮(zhèn)、楓橋鎮(zhèn)、趙家鎮(zhèn)、馬劍鎮(zhèn)、草塔鎮(zhèn)、牌頭鎮(zhèn)、同山鎮(zhèn)、安華鎮(zhèn)、街亭鎮(zhèn)、璜山鎮(zhèn)、浬浦鎮(zhèn)、直埠鎮(zhèn)、五泄鎮(zhèn)、嶺北鎮(zhèn)、陳宅鎮(zhèn)、王家井鎮(zhèn)、應(yīng)店街鎮(zhèn)、山下湖鎮(zhèn)、東白湖鎮(zhèn)；東和鄉(xiāng)。 項(xiàng)目容積率、建筑密度、綠化率項(xiàng)目總建筑面積：項(xiàng)目容積率：項(xiàng)目建筑密度：46%項(xiàng)目綠化率：23%二、**市商業(yè)地產(chǎn)研究區(qū)位優(yōu)勢(shì)與交通狀況**位于浙江省中部，與紹興、杭州蕭山區(qū)，嵊州，義烏、東陽(yáng)，浦江等7個(gè)縣市區(qū)接壤，總面積2318平方公里（全省第8位），轄28個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)(街道)，106萬(wàn)人口(全省第7位)。西北方向是祥生新世紀(jì)廣場(chǎng)（臺(tái)灣大潤(rùn)發(fā)賣場(chǎng)）。用資計(jì)劃由兩部分組成：一是企業(yè)自有資金，二是銷售收入用于再投資部分。開(kāi)發(fā)商陸續(xù)投入自有資金3億元，剩余部分由銷售收入補(bǔ)充。項(xiàng)目占地面積：35畝（23500平方米）。**，%，中等城市框架基本形成。共有32個(gè)社區(qū)、34個(gè)居委會(huì)、467個(gè)行政村。錢塘江流域中段，介于東經(jīng)119176。59′之間，屬**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。東部會(huì)稽山脈，主峰東白山太白尖海拔1194．6米，為境內(nèi)最高峰；西部龍門山脈，主峰三界尖海拔1015．2米，為境西部最高峰。176。夏朝中期，夏帝少康封庶子無(wú)余于越，**屬越。西漢時(shí)，屬揚(yáng)州刺史部會(huì)稽郡。三國(guó)吳時(shí)，改漢寧為吳寧。隋文帝開(kāi)皇中，屬吳州。高宗儀鳳二年(公元677年)，劃**、會(huì)稽部分地置永興縣。吳越王天寶三年(公元910年)，復(fù)名**。淳熙元年(公元1174年)，廢義安，其地復(fù)入**。二十六年，降州為縣，仍復(fù)舊名。16年廢道，直屬浙江省。其后，**屬紹興專區(qū)。1964年9月，復(fù)屬紹興專區(qū)。越王勾踐臥薪嘗膽，西施故里人杰地靈。工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊緊抓住了大企業(yè)、大集團(tuán)培植和塊狀經(jīng)濟(jì)升級(jí)這條主線，全市已有年銷售超億元的工業(yè)規(guī)模企業(yè)106家，有省級(jí)以上高新技術(shù)企業(yè)102家，上市公司4家。**連續(xù)兩次被評(píng)為浙江省“建筑之鄉(xiāng)”。 商業(yè)發(fā)展環(huán)境與業(yè)態(tài)狀態(tài)調(diào)查近年來(lái)，**市以連鎖超市為代表的新型業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，一方面本地一些規(guī)模較大的商場(chǎng)如雄城商貿(mào)、第一百貨等都不斷發(fā)展連鎖超市，一些新興連鎖企業(yè)如天天樂(lè)超市等也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭；另一方面，國(guó)內(nèi)著名的連鎖集團(tuán)已進(jìn)入或準(zhǔn)備進(jìn)入我市城區(qū)發(fā)展網(wǎng)點(diǎn)，同時(shí)，專賣店、專業(yè)店、便民店等多種業(yè)態(tài)也得到較快發(fā)展。 **市商貿(mào)服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)出前所未有的發(fā)展勢(shì)頭。2007年，農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、東湖農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大唐農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的成交額均超過(guò)億元。其中，富潤(rùn)控股集團(tuán)成為浙江省重點(diǎn)培育的商貿(mào)流通企業(yè)之一；雄風(fēng)集團(tuán)已成為全國(guó)500強(qiáng)服務(wù)企業(yè)和紹興市年銷售額最大的商貿(mào)流通企業(yè)。這個(gè)集購(gòu)物、休閑、美食于一體的綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)，使消費(fèi)者在單純的購(gòu)物之外，體驗(yàn)到濃郁的現(xiàn)代商業(yè)氣息，同時(shí)還給周邊地段帶來(lái)繁榮。商業(yè)配套設(shè)施亦相對(duì)缺乏，突出表現(xiàn)在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不夠合理、低層次重復(fù)建設(shè)過(guò)多，結(jié)果造成網(wǎng)點(diǎn)過(guò)于分散，傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)**路也不能形成具有專業(yè)特色的現(xiàn)代商業(yè)積聚區(qū)，商業(yè)集聚度低，商業(yè)氛圍難以形成。 而且，不僅僅是滿足高消費(fèi)群體的商業(yè)設(shè)施的缺乏，更為突出的是目前的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局中缺少國(guó)際品牌和具國(guó)際影響力的商業(yè)龍頭，缺少具有國(guó)際領(lǐng)先的服務(wù)業(yè)管理能力和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的團(tuán)隊(duì)。三、 城東區(qū)域商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)劃藍(lán)圖隨著城市區(qū)域的擴(kuò)大和東移，目前的**城東，已建成入住了數(shù)個(gè)住宅小區(qū)，新世紀(jì)廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)建成，大潤(rùn)發(fā)超市已經(jīng)開(kāi)始正常營(yíng)業(yè)，區(qū)域人氣已經(jīng)初步呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。在這里，西施故里旅游區(qū)商旅繁盛，商業(yè)服務(wù)、金融貿(mào)易、文化娛樂(lè)等公共配套設(shè)施集中布置，新行政中心將興建國(guó)土局大樓、交通局大樓、供電局大樓、農(nóng)業(yè)局大樓等。 城東商圈飽和度分析 商圈形態(tài)：商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，根據(jù)**城市規(guī)劃，本區(qū)域可以定位為未來(lái)商業(yè)集中區(qū)，其特色為商圈大，覆蓋人口多、熱鬧、各種商店林立。 　　(3)供貨來(lái)源：運(yùn)輸成本；運(yùn)輸與供貨時(shí)間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。 　　(7)商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運(yùn)輸便利情況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機(jī)會(huì)大小；城市規(guī)劃；規(guī)定開(kāi)店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開(kāi)店；成本。**。在作商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析時(shí)我們考慮了下列因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開(kāi)張