【正文】 718 928 100% 欣馨園 2020728 完工 45 套 2900 6600 85% 200 套 888 1230 98% 紫荊花園 202071 在建 20 套 2180 6180 65% 60 套 918 1080 87% 三藍花園 202071 在建 38 套 1098 1380 100% 本項目自 2020 年 7 月開工以來，已定購商鋪 30%，住宅已定購40%，均有預(yù)售合同，銷售趨勢看漲，主要是 藍山現(xiàn) 有商品房開發(fā)基數(shù)少，存量不足，正處在購房高峰期，本項目僅有 200套 住宅不存在銷售風(fēng)險，并且銷售價格正在看漲。 盈虧平衡點： 3000247。 11 12農(nóng)村基層黨組織建設(shè)要以創(chuàng)建 “五個好 ”村黨組織、 “五個好 ”鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委和農(nóng)村基層組織 建設(shè)先進鄉(xiāng)活動為載體，建立干部經(jīng)常受教育、農(nóng)民長期得實惠的有效機制。據(jù)統(tǒng)計， xx 年 全鄉(xiāng)農(nóng)村黨員申報實事累計達 xx 件。 XX 村 由下老鼠、 xx 寨 、 xx、 xx 寨、xx 寨五個組合并而成。 XX 鄉(xiāng) XX 村 以解決群眾的住房為突破口抓黨建，大力推進農(nóng)村城鎮(zhèn)化，由此推動農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)大調(diào)整。長此以往，以村總支（支部）為核心的黨組織，在老百姓的心中就缺乏凝聚力、向心力和號召力，普通黨員不理解，不配合，黨組織缺乏威信，思想難以統(tǒng)一，抓經(jīng)濟建設(shè)就等于一句空話。在社會經(jīng)濟發(fā)展過程中，農(nóng)村有一部分年富力強的同志，他們頭腦靈活，思維敏捷，務(wù)工經(jīng)商有道，發(fā)家致富有方，本領(lǐng)和能力強，有進取精神，在一方能率先致富。根據(jù)相同地域、相同產(chǎn)業(yè)單獨設(shè)立支部或聯(lián)合支部。三是后繼有人。市場經(jīng)濟的確立， “一撤三并 ”之后，村的地域范圍擴大，黨員人數(shù)增多，黨員的流動性增強，僅靠一個支部是很難把 黨的政策傳達到千家萬戶，更不用說開展支部生活， (比如一位 xx 多歲的老黨員要他步行幾十里山路參加一個會議是很難做到的 )。以豐富多彩的政治文化經(jīng)濟活動加強黨員之間的聯(lián)系，交流思想，互相溝通，使黨的組織生活充滿生機和活力；三是經(jīng)常組織黨員參加各種培訓(xùn)，使他們通過培訓(xùn)以后能掌握一至兩門農(nóng)村實用 技術(shù)，并能運用到實踐中去。 （二）黨內(nèi)活動開展不夠。為解決群眾看病難的問題，通過議事懇談和代表聯(lián)系會決定由村集體按人平 xx 元的 標準建立了合作醫(yī)療。 黨的十七大報告指出： “黨內(nèi)民主是黨的生命，對人民民主具有重要的示范和帶動作用 ”， “從改革體制機制入手，建立健全充分反映黨員和黨組織意愿的黨內(nèi)民主制度 ”。 “黨員政治上的先進性、組織上的純潔性和行為上的示范性 ”如何體現(xiàn) ?通過調(diào)查全鄉(xiāng)實施的 “先鋒工程 ”不難發(fā)現(xiàn)，無職黨員找到了發(fā)揮作用的舞臺。這對本項目實施提供了外部條件。 項目 建成后，在整個舊城區(qū)將會形成開放式的空間，不僅商業(yè)經(jīng)營面積比目前增加近一倍，而且經(jīng)營環(huán)境會大大改善。因此，對銷售應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊伍，加強促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程進度。 敏感性分析及盈虧平衡點 該項目敏感性因素主要有建設(shè)投資及費用，商品房銷售價格及總收入，建設(shè)經(jīng)營期延長壹年造成經(jīng)營成本增加，根據(jù)上述因素，按最不利情況考慮來判斷項目的風(fēng)險狀況，具體見表。 貸款還款計劃 本項目實際貸款 1500 萬元人民幣，建設(shè)期累計利息 萬元，建設(shè)期利息計入總投資，用售房收入還款 。 2）規(guī)劃配套設(shè)施費 30萬元。 開發(fā)建設(shè)進度計劃表 序號 工作內(nèi)容 2020 年 2020 年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 項目前工作 2 項目籌資和規(guī) 劃報批 3 施工圖設(shè)計 4 項目招標 5 拆遷及三通一平 6 基礎(chǔ)施工 7 主體施工 8 房屋預(yù)售 9 裝飾施工 10 竣工驗收到 本項目屬公共商業(yè)建筑及 商品 住宅建筑，應(yīng)納入招標范圍，采用委托招標組織形式，建筑及安裝工程采用公開招標方式，工程設(shè)計、監(jiān)理可采用邀請招標方式，具體見招標基本情況表。 建設(shè)過程中施工期間環(huán)境保護 本項目在施工過程中，機械設(shè)備噪音及施工中粉塵對周圍人群和環(huán)境會造成污染。 建筑風(fēng)格突出一種充分體現(xiàn)時代感的新銳特色。 建筑外形明快、現(xiàn)代，以展現(xiàn)新世紀新建筑的風(fēng)貌。周邊的城市核心商圈以城東路和塔峰路兩條道路交叉點為核心，西至湘粵路，東至城東路、零售商業(yè)集中，主要有藍山步行街、實惠多超市、仙東超市。 ■住宅產(chǎn)品市場需求量大 藍山有毛織產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，有 2萬多人的外來人口，市場需求量大，而目前市面上商品住宅供應(yīng)量有限，市場需求并沒有得到釋放，所以藍山住宅產(chǎn)品市場潛力巨大?？h政府要求各職能部門給予本項目各種優(yōu)惠措施，提高辦事效率。 開發(fā)項目建設(shè)條件 原材料供應(yīng)情況 藍山縣城的地理位置較好，地方材料價格較低，砂礫石可直接取材于縣城東部河中；郊區(qū)有豐富的制磚資源，確保了建筑用磚低價供應(yīng)，豐富的森林資源完全能滿足建筑用木材，水泥有一家中型水泥廠，豐富而低廉的地方材料，可大大降低開發(fā)項目的建設(shè)成本。 2 已成功開發(fā)了“冷水灘江南財富城”等項目，有著一定的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)已形成建材、輕紡、冶金、水電、竹木加工和交通運輸?shù)攘笾е?，是全省運輸大縣、小水電大縣和最大的石材加工基地。地處東經(jīng) 111176。省道 S32 S32 S322 線交匯其中，永連公路貫穿全境。項目總投資 3000 萬元。綜合分析預(yù)測房地產(chǎn)市場價格，對項目進行財務(wù)分析、社會經(jīng)濟評價以及風(fēng)險能力分析，以確定項目的可行性。 自然條件 （ 1）溫度：年平均 ℃ ，極端最低 4℃ ，極端最高 ℃ 。 4縣城目前也沒有 SHOPPINGMALL等現(xiàn) 代的商業(yè)形式，商業(yè)沒有核心，有商圈而無商核。 避免價格戰(zhàn)。項目規(guī)劃設(shè)計方案及項目建設(shè)內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計說明 設(shè)計 依據(jù) 甲方所提供《設(shè)計方案征集邀請書》； 甲方所提供有關(guān)該項目用地紅線圖及地形圖； 《民用建筑設(shè)計通則》（ GB503522020）； 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GBJ1687， 2020 版）； 《工程建設(shè)標準強制性條文》（房屋建筑部分），建標 [2020]219號； 建設(shè)部《建筑工程設(shè)計文件編制深度的規(guī)定》。 4）餐廳、客廳均有機結(jié)合在一起，加大了空間流動性、豐富了空間層次。 建安工程 （ 1）土建部分：總建筑面積 30307m2，層數(shù) 3— 11層，商鋪一至二層、三層局部商業(yè)用房，住宅三棟 均為小高 層，建筑結(jié)構(gòu)采取人工挖孔樁基礎(chǔ)，主體工程為框架結(jié)構(gòu)，外部裝修采用外墻漆、鉛塑板。 經(jīng)公司董事會研究決定，本項目由董事長兼總經(jīng)理全權(quán)負責(zé)，重大決策再召開董事會研究，由董事長直接聘請下屬人員，集公司全體職工力量進行項目開發(fā)建設(shè)。 土地開發(fā)成本：根據(jù)公司與藍山縣國土局簽訂的土地拍賣確認書，所有土地購置費為 萬元。 資金籌措及資金使用計劃 資金籌措和使用計劃估算表 單位：萬元 編號 項目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 2020 2020 1 資金來源 1600 1500 自有資金 800 建筑商墊資 100 房屋銷售收入（定金） 300 貸款 1500 2 資金運用 1500 1500 建設(shè)資金成本 1500 借款還本付息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 累計盈余資金 項目資金投入量較大，約為 3000萬元人民幣，資金來源為自有資金、房屋銷售收入再投入、建筑商墊資和銀行貸款組成。 銷售收入表 序號 類別 可銷售面積（ m2） 銷售單價元 /m2 銷售金額（萬元） 1 一層商場 臨街 1120 10000 1120 內(nèi)商場 5000 1196 2 二層商場 2020 721 3 三層商場 720 1800 130 4 住 宅 1060 2382 合 計 5549 銷售收入、銷售稅金及附加 （ 1）銷售收入根據(jù)上述單價及面積經(jīng)計算總收入為 5549萬元，具體見 銷售收入表。另外自有資金占總投資的比例為 40% ，雖然對整個項目全部資金投資效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會影響自有資金的經(jīng)濟評價指標，因此要認真考慮。 增加就業(yè)機會，緩解就業(yè)矛盾。 三、項目完成 后，可為開發(fā)企業(yè)獲得 純 利潤，上繳國家 ，經(jīng)濟效益十分可觀，項目的盈虧平衡點低，虧損風(fēng)險小。鄉(xiāng)村 “一撤三并 ”之后，設(shè)立黨總支的條件已基本成熟。在村黨支部的領(lǐng)導(dǎo)下，按農(nóng)戶居住區(qū)劃分為若干小區(qū)，確定 “雙帶 ”能力強，綜合素質(zhì)高的黨員和產(chǎn)業(yè)大戶作為各小區(qū)的聯(lián)系點和中心戶，其他黨員和思想素質(zhì)好的農(nóng)村經(jīng)濟大戶協(xié)助，農(nóng)戶就近自由組合建立小區(qū)，在小區(qū)內(nèi)廣泛開展 “科技聯(lián)學(xué)，產(chǎn)業(yè)聯(lián)辦，治安聯(lián)防，困難聯(lián)幫 ”活動，制定小康示范區(qū)標準，如 xx 現(xiàn)金收入 xx 元等共 xx 條標準，圍繞標準創(chuàng)建。一般采取代表討論、投票表決、作出決議、公布方案等程序。以 XX 村 為例， xx 年底，在冊農(nóng)村黨員 xx 名，其中 xx 歲以 上的 xx 名，占 xx％。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有的村級黨組織班子力量整體不強，綜合素質(zhì)偏低，只安于現(xiàn)狀，守攤子；有的村級黨組織班子不團結(jié)，拉山頭，搞內(nèi)耗，只琢磨人，不琢磨事，無心發(fā)展 經(jīng)濟；有的村級黨組織小有成績就沾沾自喜，裹足不前，缺乏開拓進取精神；有的村級黨組織缺乏民主的氛圍，搞家長制，一言堂，個人意志凌架于組織之上。 （二）發(fā)展村集體經(jīng)濟。 （四）重視基層黨組織班子建設(shè)。因此，要采取多種渠道提高村級班子的綜合素質(zhì)。村集體經(jīng)濟壯大了可以解決村組干部工資，可以解決辦公經(jīng)費，可以興辦公益事業(yè)，可以解決部分群眾就業(yè)。 “三培 ”就是把黨員培養(yǎng)成能人，把能人培養(yǎng)成黨員，把能人黨員培養(yǎng)成村干部。因而導(dǎo)致黨員綜合素質(zhì)偏低，缺乏發(fā)展經(jīng)濟的頭腦，更不用 說發(fā)揮 “雙帶 ”作用。村民代表監(jiān)事會是從村民代表中推選出來的綜合素質(zhì)較高和責(zé)任感、正義感強的代表，對全村事務(wù)實行民主監(jiān)督的制度。該鄉(xiāng)創(chuàng)立農(nóng)村社區(qū)，建立起村委會 ——村理事會 ——互助組 ——基本農(nóng)戶的自治新模式。在黨小組的設(shè)置上，既充分體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)特點，又最大限度地考慮到黨員發(fā)揮 “雙帶 ”作用的能力，實行支部范圍內(nèi)跨片區(qū)按不同功能確定主攻方向組建、命名黨小組。 五、本項目規(guī)劃運作空間大，有非常好的規(guī)劃設(shè)計空間，易于制造好熱點，項目可行。這對于緩解目前十分突出的下崗職工再就業(yè)難的矛盾，消除社會不安定隱患是非常有利的。 敏感性分析 影響本項目財務(wù)效益的主要風(fēng)險因素為總投資（建造成本）、售價和項目的允許建設(shè)面積。 總成本費用 根據(jù)建設(shè)投資成本、借款利息支出及經(jīng)營期成本估算，項目投資總成本費用 ，經(jīng)營成本為 （主要是工資、廣告費及銷售費用等），年平均綜合開發(fā)成本攤銷 1500 萬元（詳見《總成本費用表》、《損益表》）。 建筑商墊資：按市場行情墊資建安成本 10%左右可籌集資金100萬元，于第一年投入。 2）規(guī)劃勘探設(shè)計費： 50 萬元。 經(jīng)公司對藍山縣城商業(yè)開發(fā)項目調(diào)查分析，多層及小高層 中高檔住宅與商場結(jié) 合在舊城區(qū)具有明顯個性。 （ 3）配套工程：休閑廣場、綠地、臨街景觀、停車場及消防通道。 6）客廳均采用大玻璃落地，主臥室采用大凸窗（外設(shè)有陽臺的除外）。該建筑為綜合性商住樓。月。 ■缺乏餐飲、娛樂和休閑場所 餐飲、娛樂和休閑場所相對匱乏，隨著縣城經(jīng)濟的發(fā)展，恩格爾系數(shù)將進一步降低。藍山作為湖南新興的邊貿(mào)城市，在建設(shè)初期，政府引進了大量的年輕人才，城市居民年齡結(jié)構(gòu)比較年青，人口增長速度較快，市場規(guī)模容量不斷擴大。 （ 3）濕度：年平均相對濕度 80%。該項目進行綜合開發(fā)，將地理優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為商品經(jīng)濟優(yōu)勢，來滿足市場需求，拉動地方經(jīng)濟發(fā)展。 沿街門面優(yōu)先滿足社區(qū)商業(yè)，如郵政、銀行、美容美發(fā)、藥店、通訊、汽車美容、影樓、音像店、干活店、修理行、文印店、西餅店、鮮花禮品店、書店、服裝店、精品店等。藍山縣是湘南改革開放過渡試驗區(qū)，湖南綜合改革試點縣和湘南農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)重點縣?？? 論 項目概況 項目名稱：藍山江南財富城 項目總投資： 3000 萬元，總建筑面積 約 30307 萬 ㎡ 項目開發(fā)單位：永州市鴻大房地產(chǎn) 實業(yè) 有限公司 項目可研單位：永州市工程咨詢中心 區(qū)域概況 藍山縣是革命老區(qū) ,位于湖南省南部邊陲，南嶺山脈中段北側(cè)，東接臨武縣，南界江華縣和廣東省連州市，西鄰寧遠縣，北毗嘉禾縣。近年