【正文】 建筑的體量感得到充分地展現(xiàn)。 在整個規(guī)劃設(shè)計中，從地塊周邊道路入手，退金鵬大道和二環(huán)路道路紅線分別為 28 米和 18 米， 留出大量景觀綠化廣場，同時滿足了非機(jī)動車停車需求。 □□ 可通過運(yùn)用具有材質(zhì)感構(gòu)架、色彩、線條的變化，豐富立面的表情。 □□ 商業(yè)價值的體現(xiàn)和城市居住文化的協(xié)調(diào)。到南京消費(fèi)，已成為盱眙本地特別是高檔次、高收入群體消費(fèi)習(xí)慣的一部分，目前有較強(qiáng)的剛性 5. 項目定位 、 住宅市場定位建議 、 項目商業(yè) 定位建議 . 定位原則 通過深入的市場調(diào)研，得出： ? 汽配業(yè)態(tài)在項目所在地的可行性極高，以 4S 店為主力引導(dǎo)業(yè)態(tài)，必然對日后的汽配市場發(fā)展加入有力的推動力； ? 不具 備引入大型超市標(biāo)準(zhǔn) ? 項目招商先行，帶租約銷售為最佳操作方法 ? 項目統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一運(yùn)營， 招商租賃先行 ? 休閑娛樂元素 需要招商 加入 ， 可以填補(bǔ)市場空白和滿足市場需求 ? 汽車美容 業(yè)態(tài)被一致看好 ? 大型餐飲是本項目可獨(dú)立存在的業(yè)態(tài)，并且擔(dān)負(fù)著人流停留理由的潛功能 ? 本項目需要注重 商業(yè)消費(fèi) 的引導(dǎo)性 ? 建筑形式以獨(dú)棟、聯(lián)排低層建筑為主，高度可設(shè)計 13 層，局部 4 層，最高不能超過 4 層；每個商業(yè)開間可設(shè)計在 10 米左右，面積可設(shè)計在 200500 ㎡ （含 2 樓、 3 樓）不等； ． 商業(yè)層面： 盱眙不夜城 商業(yè)迪斯尼 它最重要的 特點(diǎn)就是在發(fā)揮區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢的同時，加大各個產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的集群效應(yīng)，最大限度的吸引商戶、在項目內(nèi)滿足消費(fèi)的需求。 ? 項目周邊商業(yè)氛圍缺失 本項目附近目前還沒有住宅及商業(yè)，商業(yè)氛圍需要打造。 □□ 電視、報紙以及宣傳單頁是當(dāng)?shù)厝肆私馔饨缧畔⒌闹饕緩?，地產(chǎn)信息亦是如此。 □□ 現(xiàn)階段提醒我們從產(chǎn)品設(shè)計到營銷必須考慮到市民的剛性需求。 2020 年盱眙當(dāng)?shù)赝恋赝屏繉⒊氏抡{(diào)趨勢，占 08 年土地供應(yīng)面積的 80％左右。 旅游、工貿(mào)型 —— 官灘鎮(zhèn) ，化工、建材為主，老子山、楚王城為主要的服務(wù)景區(qū)；黃花塘，以輕工業(yè)為主，八仙臺、新四軍軍部舊址為主要的服務(wù)景區(qū)。工作期間，貴司給予了我司重要的幫助，對此我司深表感謝。 項目所在地 . 盱眙縣社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 觀點(diǎn)： □□ 政府大力發(fā)展生態(tài)旅游，未來必將帶動本地服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，但目前旅游業(yè)受現(xiàn)時經(jīng)濟(jì)影響首當(dāng)其沖，導(dǎo)致服務(wù)業(yè)發(fā)展還需經(jīng)歷至少一年低谷期。 . 盱眙縣近年商品房開工量走勢 2020 年開工面積較 2020 年增長近三倍，大體量的開工面積給 08 年的房市帶來很大的銷售壓力。市場住宅均價從 2020 年開始大幅上漲， 2020 年住宅成交均價達(dá)到 2200 元每平米。 □□ 被調(diào)研者家庭月總收入集中在 2020 元上下，決定了當(dāng)?shù)卣w消費(fèi)支出上限。龐大人口數(shù)量的消費(fèi)需求，加之居民收入與購買力的不斷增加，為盱眙商業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的市場環(huán)境和發(fā)展機(jī)遇。城市活力綜合體 餐飲 /購物 /娛樂 /休閑 /汽車 主推廣語： 凱龍廣場，沸騰盱眙 活色生香，樂享盱眙 除了龍蝦，還有凱龍廣場（針對外地市場的盱眙門戶高炮載體） 凱龍廣場 定位于 購 、 吃 、 娛、住、行、 游 集于一體 的綜合商業(yè) 第一泉路項目區(qū)域劃分及業(yè)態(tài)設(shè)置 □□ 汽車 銷售區(qū) ： 汽車 4S 店（核心） 、機(jī)動車檢測場、綜合交易市場、倉儲 、 汽配市場、汽車維修護(hù)中心 □□ 推廣活動 區(qū) ： 經(jīng)典汽車展示廣場、汽車歷史長廊 、 汽車美容、車友俱樂部 □□ 餐飲 娛樂區(qū) ： 汽車駕駛培訓(xùn) 、 汽車俱樂部 、 汽模專賣、汽車電影、餐飲 、 娛樂 、 汽車旅館 、 汽車露營基地 □□ 購物 休閑 區(qū)： 超市 、百貨、精品街、美食驛站、潮人街、美容美發(fā)、婚紗攝影 □□ 綜合 商務(wù) 區(qū)： 新車驗證、汽車掛牌、車輛保險、車輛檢測、 電子電信、商務(wù)辦公、 金融信貸車管 等金貿(mào)場所 （ 交通、保險、工商、稅務(wù)、銀行 ） 五個 服務(wù)區(qū) . 商業(yè)功能搭配 第一泉項目區(qū)域功能 □□ 汽車 銷售區(qū) —— 盱眙 汽車展覽交易集散 地 □□ 推廣活動 區(qū) —— 盱眙首個生態(tài)市民廣場 □□ 餐飲 娛樂區(qū) —— 盱眙吃、喝、玩的一站式 □□ 購物休閑區(qū) —— 盱眙精品店、潮流商品的聚集地 □□ 綜合商務(wù)區(qū) —— 盱眙高端的商務(wù)辦公基地 名車際會，加速盱眙 —— 汽車 食全食美，食尚盱眙 —— 美食 物煥心怡，繽紛盱眙 —— 購物 盡娛盡樂，動感盱眙 —— 娛樂 閑情逸趣，享受盱眙 —— 休閑 “活色生香”系列 活色生香，樂享盱眙 活：在盱眙，你可以活得更 Open 色：繽紛 Fashion，誘我本色 生： Enjoy Life，生活由此改變 香：暗香浮動，讓盱眙越夜越 High Come on now，給盱眙來一場活色生香的運(yùn)動吧！ 說明： □□ 汽車展示與銷售、售后服務(wù)及汽車文化相關(guān)的游樂、試車、休閑等項目， 實(shí)現(xiàn)多元化、現(xiàn)代化、文化型、花園式的汽車主題公園 □□ 做好業(yè)態(tài)區(qū)域內(nèi)的唯一性，與周邊形成異業(yè)同盟的整合體 ，更進(jìn)一步 地強(qiáng)調(diào)其“綜合商業(yè)”屬性， 降低單業(yè)態(tài)的風(fēng)險，以最大程度展示第一泉路在商業(yè)定位上的整體優(yōu)勢。 □□ 總體遵循“北高南低、西高東低”的原則，兼顧周邊的環(huán)境，打造一個以健康、休閑為主題的高檔居住社區(qū)。 □□ 通過這樣的產(chǎn)品適度調(diào)整，我司認(rèn)為盡量取最小值可以創(chuàng)造出更高的利潤回報率。南側(cè)靠廣場部分采用半圓形形態(tài)與廣場呼應(yīng)，中間開口從而將人流引人商業(yè)步行街內(nèi)，提高整個地塊的商業(yè)價值。與商業(yè)步行 入口廣場及商業(yè)內(nèi)街廣場三者相得益彰，聯(lián)系緊密。如成立片區(qū)活動監(jiān)督黨小組、政策宣傳及糾紛調(diào)解黨小組、甜椒豐產(chǎn)栽培黨小組、魔芋防病豐產(chǎn)栽培黨小組、市場營銷黨小組等。全鄉(xiāng)共建 xx 個自然村， xx 個互助組，海選產(chǎn)生理事會成員 xx 人，其中黨員 xx 人，離退村干部 xx 人。村民共推薦了 xx 名監(jiān) 事會成員，選舉產(chǎn)生了一名曾任多年支書的老 黨員任主席，有 xx 名黨員， xx 人擔(dān)任過村文書。老黨員雖然在不同歷史時期作出了一定的貢獻(xiàn)，但在新的歷史條件下發(fā)揮作用恐怕力不從心。 把黨員培養(yǎng)成能人。若興辦農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)，形成產(chǎn)、供、銷一條龍的服務(wù)型村辦企業(yè)， 讓老百姓得到較多實(shí)惠，黨群、干群關(guān)系就更加融洽。一是培訓(xùn)學(xué)習(xí)。黨員開展活動也比方便，容易組織人員，收到實(shí)效。這就要求村級黨組織要有識才的慧眼，善于發(fā)現(xiàn)人才；用才的肚量，不怕別人搶位子，把年輕有為的能人黨員多安排到重要崗位歷煉，使之不斷走向成熟，適時地加以重用。實(shí)踐證明，基層黨組織班子作用發(fā)揮好，戰(zhàn)斗力強(qiáng)，一個地方的經(jīng)濟(jì)就發(fā)展快，反之亦然。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全鄉(xiāng)存在黨員年齡老化、思想僵化、文化素質(zhì)偏低的 現(xiàn)狀。村民代表聯(lián)系會由村民代表參加，不是村民代表的黨員、村組干部列席，主要對議事懇談會懇談后需要決策的主題及重大事項的方案進(jìn)行決策。 xx 鄉(xiāng) xx 村開展了 “四聯(lián)一創(chuàng) ”活動。 按照有關(guān)文件規(guī)定，有黨員 xx 余人以上的可以設(shè)立黨的總支。 四、單體建筑設(shè)計： 在商業(yè)裙房設(shè)計中，簡 通過玻璃體塊的相互穿插咬合，給人以視覺 沖擊力，立面的豎向線條與連廊的水平線條形成對比，豐富了整個建筑的立面效果， 多層次的灰空間賦予建筑極佳的開放性與公眾性， 體現(xiàn)建筑的時代特點(diǎn)， 在這座建筑中， 消費(fèi)者 擁有更高質(zhì)量的 休閑娛樂 空間。 ? 總體布局： 本項目的用地形狀方整，有利于建筑規(guī)劃設(shè)計。 □□ 遮陽板可與空調(diào)機(jī)位有機(jī)結(jié)合，使立面效果更和諧。 □□ 自然文脈的繼承與空間形態(tài)的有機(jī)結(jié)合創(chuàng)造出建筑與環(huán)境的和諧統(tǒng)一。 ? 到南京市交通便利，導(dǎo)致在本地消費(fèi)的流失 盱眙縣距江蘇省會 —— 南京 150 公里左右，每天往返長途汽車二十班次，交通便利。 . W（ Weaknesses，劣勢） ? 項目所在地的人口構(gòu)成特點(diǎn) 本項目當(dāng)?shù)厝丝跇?gòu)成中 20 歲至 50 歲的人員外出打工率較高，在當(dāng)?shù)氐某Ｗ∪巳褐?20 歲以下學(xué)生和 50歲以上老人 相對 較多，這部份主力消費(fèi)人群數(shù)量的減少所帶來的商業(yè)消費(fèi)總量的減少是我們必須要考慮的問題。 □□ 多數(shù)人購房的心理價位在 30 萬以內(nèi)，商業(yè)配套方面，多以物業(yè)周邊有超市、學(xué)校等為佳。 □□ 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段下降趨勢明顯，我們應(yīng)更加關(guān)注未來房地產(chǎn)業(yè)將會觸點(diǎn) 反彈還是觸點(diǎn)平行 。 觀點(diǎn)： □□ 《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》 的出臺，決定了 國有土地的供應(yīng)量 在未來將會出現(xiàn)下降 局面 。馬壩鎮(zhèn)，盱眙經(jīng)濟(jì)、文化、教育副中心，淮安市的交通樞紐鎮(zhèn)之一，工業(yè)、貿(mào)易均有良好的發(fā)展前景。 調(diào)研時間： 2020 年 11 月 24－ 27 日， 12 月 2－ 4 日，共計 7 個工作日。 □□ 城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，必然要求城市能提供大量的住宅房，新的人口遷移和外地返鄉(xiāng)人員將會是未來的重要購房群體之一?？紤]到市場的飽和程度和接受程度，預(yù)計 2020 年可能增速放緩甚至走勢下降以緩解市場飽和度。 □□ 盱眙住宅市場大體上可以 分為三大板塊：老城區(qū)板塊、金源北路板塊和開發(fā)區(qū)板塊，目前以金源北路板塊為主力板塊。 □□ 家庭月消費(fèi)性支出集中在 1000 元上下，這與所調(diào)研到的家庭月總收入狀況相符。 ? 以生態(tài)為主導(dǎo)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)未來將盱眙經(jīng)濟(jì)引入快車道 隨著“龍蝦經(jīng)濟(jì)”的名利雙收，盱眙政府在工作報告中指出：未來將擴(kuò)大以生態(tài)為主導(dǎo)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，溫泉、度假村等的持續(xù)“出牌”勢必將引入大量外 來人員，增加當(dāng)?shù)?GDP 的同時，擴(kuò)大當(dāng)?shù)叵M(fèi)，提升消費(fèi)檔次。 以汽車貿(mào)易、汽車休閑娛樂、汽車運(yùn)動為主題，集 購、吃、娛、住、行、游 于一體。 □□ 建筑朝向向南或者南偏東 15 度左右，考慮到銷售的實(shí) 際狀況，避免點(diǎn)式建筑。 □□ 四房或者復(fù)式住宅面積盡量不超過 200 ㎡。 將辦公主樓 置于基地靠北側(cè)道路布置，保證了很好的沿街景觀 ， 入口在主樓北側(cè)， 一方面考慮到整個城市的空間關(guān)系 的銜接 ，同時也方便人流獨(dú)立出入，避免了與商業(yè)人流的交叉混亂。草坡以大面積的草皮為主，并廣泛種植可用于遮陽的喬木樹陣，以期形成富于活力的公共空間。在黨組織人員安排上，村主任兼任黨總支書記，支部書記由總支委員或黨員村干部兼任，支部委員和黨小組長從優(yōu)秀片區(qū)理事長或理事中選配。該鄉(xiāng)服務(wù)理事會的黨員干部達(dá)到 xx 人，占農(nóng)村黨員總數(shù) xx 人的 xx％，占有 “雙帶 ”能力黨員 xx 人的 xx％，真正為農(nóng)村無職黨員提供了發(fā)揮作用的空間。監(jiān)事會成員的主要職責(zé)是監(jiān)督?jīng)Q策、監(jiān)督辦事過程和程序、監(jiān)督辦事結(jié)果、監(jiān)督財務(wù)等?，F(xiàn)今農(nóng)村許多年輕人外出打工，在村務(wù)農(nóng)的有些年輕人對黨組織缺乏認(rèn)識，甚至有極 個別村黨組織負(fù)責(zé)人害怕發(fā)展年輕黨員搶占了自己的位子，致使年輕黨員發(fā)展緩慢。過去在特定歷史條件下的黨員能人，現(xiàn)如今可能變成了庸人，有的隨著年歲已高，也變得不那么能干了。 “發(fā)展才是硬道理 ”，只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，村集體有了經(jīng)濟(jì)實(shí)力，基層黨組織的各項工作才能正常開展起來。要以縣委黨校為陣地，經(jīng)常組織村級班子培訓(xùn)，學(xué)理論、學(xué)科技、學(xué)法律，提高其政策理論水平、依法治村水平和帶領(lǐng)農(nóng)民發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)的本領(lǐng)。同時在年輕黨員的發(fā)展上，支部對年輕人的一言一行最了解，因而最容易選準(zhǔn)苗子。但有的同志可能能力和水平?jīng)]有發(fā)揮到極限，還可為全體村民謀點(diǎn)大事。如何體現(xiàn) “三個代表 ”的要求，村級黨組織班子最為關(guān)鍵，因為他們的工作直接涉及到千家萬戶的農(nóng)民。 二、問題探析 （一）年輕黨員發(fā)展不夠。 “代表聯(lián)系會 ”和 “代表監(jiān)事會 ”使民主決策、民主理財、民主監(jiān)督等更加規(guī)范和科學(xué)。 創(chuàng)新了活動載體。 一、主要做法 （一）完善了村級黨組織設(shè)置。 本方案力圖表現(xiàn)出整個商業(yè)中心的創(chuàng)新和富有活力 ， 充分挖掘地塊的商業(yè)價值。 力求創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、 生活方便 的 商業(yè) 區(qū)。 . 建筑外立面設(shè)計手法 樓體細(xì)部的處理： □□ 為減輕住宅的西曬、日照影響，建議增加遮陽板的設(shè)計。 □□ 通過對建筑形態(tài)、環(huán)境空間的處理、新技術(shù)的運(yùn)用來打造一個自然與人文結(jié)合的“新生活空間”。 ? 此輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響力度與持續(xù)時間 由于受此輪金融風(fēng)暴影響全球經(jīng)濟(jì)都進(jìn)入了危機(jī)時刻，中國的房地產(chǎn)市場也被波及，直接影響到了 投資與消費(fèi)，這也是本商業(yè)項目在操作中