【正文】 開(kāi)發(fā)造成風(fēng)險(xiǎn) ； 第二部分 市場(chǎng)分析 一、 鄭州經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展 黨和政府非常關(guān)注我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展和人民群眾生活包括住房條件不斷改善的問(wèn)題，為了建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)國(guó)情的住房供應(yīng)體系，加快住房建設(shè)，促使住宅產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿足中低收入家庭日益增長(zhǎng)的住 房需求。 地塊對(duì)面新建大河 民粹 園，該項(xiàng)目是大型市場(chǎng)，業(yè)態(tài)集中為古玩字畫(huà)、苗木花卉、 寵物 、水產(chǎn) 等。 二、地塊邊界 本案 杓 袁 本案本案杓 袁345m 29m362m281m423m花園路花園路杓袁村地塊可行性分析報(bào)告 河南興基置業(yè)有限公司 4 三、地塊用地性質(zhì) 該地塊目前土地性質(zhì)為 杓袁村 集體用地，如開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房需 要 土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為劃撥住宅 建設(shè) 用地， 所需手續(xù)經(jīng)柳林鎮(zhèn)政府、金水區(qū)政府、市政府 、經(jīng)濟(jì)房管理中心、市規(guī)劃局、市土地局審批。 四 、地塊 內(nèi) 現(xiàn)狀 地塊內(nèi) 現(xiàn)狀 目前是 杓袁村村民正在種植的 莊稼地， 該地塊 無(wú)房屋及其它拆遷物 ，場(chǎng)地比較平整； 五 、地塊周邊現(xiàn)狀 地塊 西 面 西面是政府已經(jīng)建設(shè)完成市政綠地，綠地寬度 50 米； 杓袁村地塊可行性分析報(bào)告 河南興基置業(yè)有限公司 5 地塊南面 南面 是杓袁村正在種植莊稼地； 地塊東面 東面緊鄰杓袁村； 地塊北面 北面是河南寶志汽貿(mào)集團(tuán) 4S 店及正在建設(shè)的國(guó)際名車城； 杓袁村地塊可行性分析報(bào)告 河南興基置業(yè)有限公司 6 六、地塊區(qū)位分析 交通分析 干道 ： 項(xiàng)目地塊緊鄰鄭州市交通主干道花園北路，出行方 便； 公交： 項(xiàng)目 地塊直達(dá)公交線路 K 1 90、 94共四條； 車站 ： 離項(xiàng)目地塊 5公里處政府新建有新汽車北站，客運(yùn)車輛直達(dá)河南省各個(gè) 市 縣區(qū)域及省外一些區(qū)域； 教育分析 目前 項(xiàng)目周邊 教育 方面 資源比較匱乏， 地塊東面杓袁村中 只有杓袁小學(xué) 一所學(xué)校，該學(xué)校師資力量薄弱，主要學(xué)生來(lái)源杓袁村當(dāng)?shù)卮迕窦巴鈦?lái)鄭州務(wù)工人員子弟，暫無(wú)其他學(xué)校。 地塊北面正在建設(shè) 河南寶志汽貿(mào)集團(tuán) 國(guó)際名車城，主要銷售奔馳、寶馬、奧迪等名車。陸續(xù)出臺(tái)了一系列發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的重要舉措。承貸銀行在審查同意后 5天內(nèi)辦理有關(guān)貸款手續(xù)，并按工程建設(shè)的實(shí)際需要，及時(shí)發(fā)放貸款，保證信貸資金的到位。 為了建立良好的適應(yīng)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制和 鄭州 市住房供應(yīng)體系，有計(jì)劃地解決 鄭州 市中低收入家庭住房困難的問(wèn)題，根據(jù)建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、 國(guó)土資源部《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的若干意見(jiàn)》精神， 1995 年， 鄭州 市人民政府出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理的實(shí)施意見(jiàn)》，就 鄭州 市經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理制定了指導(dǎo)性意見(jiàn) ， 同年 2 月，鄭州市政府下發(fā)關(guān)于建設(shè)安居工程小區(qū)有關(guān)問(wèn)題的通知，初步計(jì)劃籌建 15 個(gè)小區(qū)。 2020 年 4 月，鄭州市經(jīng)濟(jì)適用房管理中心制定了新的《鄭州市經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)建設(shè)與管理暫行辦法 (征求意 見(jiàn)稿 )》，對(duì)經(jīng)濟(jì)房購(gòu)買(mǎi)者提出更多的要求。單套面積不超過(guò) 100 平方米。 （ 3）、價(jià)格偏高 鄭州 市目前經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格普遍高于 2800 元 /平米價(jià)格，高于客戶的價(jià)格預(yù)期，這就造成一部分有經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)資格的人依舊買(mǎi)不起房子，經(jīng)濟(jì)適用房客戶由于價(jià)格原因流失。 五 、鄭州 2020年經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 2020— 2020 年鄭州市 80 個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目詳細(xì)表 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目實(shí)施 單位名稱 建設(shè) 規(guī) 模 總投資 項(xiàng)目建設(shè) 起止年限 年內(nèi)新開(kāi) 工面積 用地 規(guī)模 項(xiàng)目批復(fù)文號(hào) 鄭州市 (共 80個(gè) ) 1788064 啟福中華(一期 ) 河南啟福置業(yè)股份有限公司 10 19535 20202020 10 鄭發(fā)改城市〔 2020〕 79號(hào) 天一花園 河南大起立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 10 21797 20202020 10 6 鄭發(fā)改城市〔 2020〕 80號(hào) 紫楠小區(qū) 河南連邦置業(yè)有限公司 20 25240 20202020 15 鄭發(fā)改城 市〔 2020〕 552號(hào) 南溪苑 河南一通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 10 21000 20202020 10 鄭發(fā)改城市〔 2020〕 81號(hào) 博宇景園 河南博宇置業(yè)有限公司 10 21700 20202020 5 3 鄭發(fā)改城市〔 2020〕 82號(hào) 紫荊花園 河南信譽(yù)置業(yè)股份有限公司 11000 20202020 鄭發(fā)改城市〔 2020〕 83號(hào) 盛世之都 河南盛都房地產(chǎn)有限公司 10 21700 20202020 10 鄭發(fā)改城市〔 2020〕 84號(hào) 江南美景 河南 金牛置業(yè)有限公司 8 19800 20202020 8 鄭發(fā)改城市〔 2020〕 85號(hào) 豫發(fā) 陶公居 鄭州德升置業(yè)有限公司 9 21010 20202020 9 5 鄭發(fā)改城市〔 2020〕 109號(hào) 鼎盛花園 鄭州鼎盛置業(yè)有限公司 9 20500 20202020 9 5 鄭發(fā)改城市〔 2020〕 103號(hào) 西湖桃李園 河南弘居置業(yè)有限公司 5 11120 20202020 5 鄭發(fā)改城市〔 2020〕 104號(hào) 安康花園 河南省博鑫源置業(yè)有限公司 10 21120 20202020 10 6 鄭發(fā)改城市〔 2020〕 105號(hào) 金河 同時(shí)，保障性住房建設(shè)用地要從政府儲(chǔ)備土地中優(yōu)先供應(yīng) ，縮短建設(shè)用地審批時(shí)限，建立保障性住房項(xiàng)目審批綠色通道。 考慮到低收入家庭生活和就業(yè)方面的實(shí)際，降低困難群眾的生活成本，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目選址原則上應(yīng)當(dāng)控制在南至南三環(huán)，東至 107 輔道以西，北至連霍高速公路以南，西至西四環(huán)以東范圍。 選房 輪候讓每人都有機(jī)會(huì)選房 《辦法》的最大亮點(diǎn)就是變搖號(hào)為輪候，即 新申請(qǐng)家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房，以購(gòu)房資格證辦理時(shí)間順序編號(hào)實(shí)施輪候購(gòu)買(mǎi)。 新的鄭州市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 2020 年 4 月 15 日頒布并施行，該辦法具體內(nèi)容詳見(jiàn)附件 一 。 ? 監(jiān)理費(fèi) 按每平方米 3元計(jì)算， 3 元 /㎡ 420200 ㎡ =126 萬(wàn)元 工程建設(shè)其它費(fèi)總計(jì)： 126 萬(wàn)元 基本預(yù) 備費(fèi) 按建安費(fèi)用 3%計(jì)算， 總 計(jì) ： 1638 萬(wàn)元 類 別 數(shù) 量 說(shuō) 明 規(guī)劃總用地 180 畝 容積率 高層 項(xiàng)目總建筑面積 420200 ㎡ 物業(yè)管理用房 1680 ㎡ 占總建面積的 4‰ 住宅 384720 ㎡ 商業(yè) 33600 ㎡ 占總建面積的 8% 實(shí)際銷售面積 418320 ㎡ 住宅加商業(yè)面積 杓袁村地塊可行性分析報(bào)告 河南興基置業(yè)有限公司 19 開(kāi)發(fā)成本合計(jì)： 1+2+3+4+5+6=76014 萬(wàn)元 三、經(jīng)營(yíng)成本估算 銷售收入 ? 住宅銷售收入 鄭州市經(jīng)濟(jì)適用房高層價(jià)格在 2800 元 /㎡ 左右，按 2800 元 /㎡ 計(jì)， 住宅銷售收入 2800 元 /㎡ 384720 ㎡ = 萬(wàn)元 ? 商業(yè)銷售收入 商業(yè)單價(jià)按 7000 元 /㎡ 計(jì)算， 7000 元 /㎡ 33600 ㎡ =23520 萬(wàn)元 銷售收入總計(jì)： 23520萬(wàn)元 管理費(fèi)用 以銷售額為基數(shù)，取 2%， 萬(wàn)元 2%=2624 萬(wàn)元 管理費(fèi)用總計(jì)： 2624 萬(wàn)元 營(yíng)銷費(fèi)用 由于經(jīng)濟(jì)適用房的銷售主要通過(guò)購(gòu)房者在市房地產(chǎn)管理局登記購(gòu)買(mǎi)，因此經(jīng)濟(jì)適用房無(wú)營(yíng)銷費(fèi)用，商業(yè)按總銷金額 3℅ 計(jì)算， 23520 萬(wàn)元 3℅ =705 萬(wàn)元 營(yíng)銷費(fèi)用總計(jì)： 705 萬(wàn)元 銷售稅金 包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅等，以銷售額為基數(shù)，取 10%， 萬(wàn)元 10% 銷售稅金總計(jì)： 萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)成本合計(jì)： 2+3+4= 萬(wàn)元 投資成本費(fèi)用估算匯總表 一、開(kāi)發(fā)成本 二、經(jīng)營(yíng)成本 項(xiàng) 目 金額（萬(wàn)元） 項(xiàng) 目 金額（萬(wàn)元） 土地成本 10800 管理費(fèi)用 2624 建安工程費(fèi) 58800 營(yíng)銷費(fèi)用 705 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 840 銷售稅金 總平面配套設(shè)施費(fèi) 3810 / / 工程建設(shè)其他費(fèi)用 126 / / 基本預(yù)備費(fèi) 1638 / / 杓袁村地塊可行性分析報(bào)告 河南興基置業(yè)有限公司 20 小 計(jì) 76014 小 計(jì) 一 + 二 = 合計(jì) 四、盈利能力分析（靜態(tài)分析） 投資收益表 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 銷售收入 投資總成本 其中 經(jīng)濟(jì)房利潤(rùn) 5386 商業(yè)房利潤(rùn) 14448 稅后凈利潤(rùn) 19834 投資利潤(rùn)率 22% 杓袁村地塊可行性分析報(bào)告 河南興基置業(yè)有限公司 21 結(jié)論： 經(jīng)濟(jì)適用房是各級(jí)政府重點(diǎn)建設(shè)保障房之一，各級(jí)政府在經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)建設(shè)方面提供強(qiáng)有力的支持，在開(kāi)發(fā)收費(fèi)環(huán)節(jié)中，各項(xiàng)政府行政收費(fèi)免收和減半收取，大大降低項(xiàng)目前期資金投入及開(kāi)發(fā)成本； 經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng) 需求量 比較龐大 ，房源的銷 售有政府 統(tǒng)一進(jìn)行銷售 ，銷售價(jià)格有政府審核，項(xiàng)目 利潤(rùn)有 穩(wěn)定 保障； 本項(xiàng)目 地段屬于鄭州城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，未來(lái)升值空間較大，社區(qū)商業(yè)部分作為項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的支撐點(diǎn)， 能為項(xiàng)目帶來(lái)很大的收益； 根據(jù)以上測(cè)算，雖然 經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目利潤(rùn) 相對(duì)偏低 ，但投資總額也較大 ,項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的策略選擇，降低前期的資金投入，以便加快資金周轉(zhuǎn)，減低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)； 經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)雖然相對(duì)較低，但也存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目各個(gè) 開(kāi)發(fā) 手續(xù)的部分需要十分掌控，從而降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)； 杓袁村地塊可行性分析報(bào)告 河南興基置業(yè)有限公司 22 附件 一 ： 鄭州市經(jīng)濟(jì)適用住房管理 辦法 2020 年 4 月 15 日施行 鄭州市人民政府令 第 189 號(hào) 《鄭州市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》業(yè)經(jīng) 2020 年 2月 11 日市人民政府第 20次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自 2020 年 4月 15 日起施行。 第四條