【正文】 讓確認(rèn)書 ?《 項(xiàng)目建議書 》 ?《 可行性研究報(bào)告 》 ?開發(fā)資質(zhì)證明和營業(yè)執(zhí)照 ?法人身份證復(fù)印件 ? 獲得證件 ?《 企業(yè)投資項(xiàng)目備案證 》 ?《 建設(shè)項(xiàng)目備案批復(fù) 》 （１０份） 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 二 .前期工作階段 前期工作階段是房地產(chǎn)開發(fā)中頭緒最為復(fù)雜的階段。 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 土地競(jìng)買（土地交易中心） ? 招標(biāo)方式 ?市土房局發(fā)出招標(biāo)公告或邀請(qǐng)招標(biāo)通知； ?索取資料，報(bào)名，交保證金； ?市土房局組織開標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)，并向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書； ?憑中標(biāo)證明書與市土房局簽訂出讓合同，按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金； ?申領(lǐng) 《 土地成交確認(rèn)書 》 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 土地競(jìng)買（土地交易中心） ? 拍賣方式 ?市土房局提前公告拍賣有關(guān)事宜； ?到市土房局辦理競(jìng)買手續(xù) ； ?市土房局主持拍賣活動(dòng)，有意競(jìng)買者參與競(jìng)投，應(yīng)價(jià)最高者為受讓方； ?受讓方與市土房局簽訂出讓合同，按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金； ?申領(lǐng) 《 土地成交確認(rèn)書 》 。 研究方法 ? 文件檢索 ? 公司調(diào)研 ★ ? 理論研究 基本假設(shè) ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（商、住、辦公） ? 重慶市主城區(qū) ? 嚴(yán)格依法建設(shè)，不存在罰款 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 第一篇：報(bào)批流程 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分 ? 投資機(jī)會(huì)尋找 ? 投資機(jī)會(huì)篩選 ? 可行性研究 ? 獲得土地使用權(quán) ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批 ? 簽署有關(guān)合作協(xié)議 ? 施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收 ? 市場(chǎng)營銷與物業(yè)管理 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 項(xiàng)目設(shè)想 1. 投 資 立 項(xiàng) 申請(qǐng)項(xiàng)目報(bào)告 年度計(jì)劃 可行性研究 規(guī)劃方案 征地 勘察設(shè)計(jì) 地質(zhì)勘查 設(shè)計(jì)招標(biāo) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選定 建筑設(shè)計(jì) 拆遷 辦理施工執(zhí)照 編制施工組織設(shè)計(jì) 工程預(yù)算造價(jià) 2. 前 期 工 作 審核施工圖 七通一平 材料設(shè)備訂貨 辦理開工報(bào)告 組織招標(biāo) 簽訂施工合同 組織施工單位進(jìn)場(chǎng) 組織設(shè)計(jì)交底 審查施工圖組織設(shè)計(jì) 3. 施 工 準(zhǔn) 備 施工放線 規(guī)劃部門驗(yàn)線 勘察設(shè)計(jì)部門驗(yàn)槽 組織樁基驗(yàn)收 隱蔽工程預(yù)驗(yàn) 結(jié)構(gòu)簽訂驗(yàn)收 4. 工 程 管 理 竣工工程預(yù)驗(yàn) 組織竣工驗(yàn)收 竣工資料歸檔 辦理竣工決算 商品房預(yù)售 商品房?jī)r(jià)格報(bào)批 報(bào)工程竣工單 商品房記賬入庫 商品房銷售 5. 房 屋 銷 售 組織交房 建立物管機(jī)構(gòu) 建立房屋檔案 建立服務(wù)制度 6. 售 后 服 務(wù) 日常管理 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分 ? 投資決策階段 ? 前期工作階段（規(guī)劃設(shè)計(jì)階段） ? 開發(fā)建設(shè)階段 ? 租售階段 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 一 .投資決策階段 投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最為重要的階段之一，主要包括市場(chǎng)信息資料搜集，投資機(jī)會(huì)研究，土地信息獲取和土地競(jìng)買以及 《 項(xiàng)目建議書 》 、 《 可行性研究 》 的編制和審批等工作步驟。 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 獲取土地信息 投資機(jī)會(huì)研究 是否可行 是 否 參加土地競(jìng)買 編制項(xiàng)目建議書 反饋 最高價(jià) 是否獲得 是 否 編制可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目建議書審批 可行性研究報(bào)告審批 辦理投資項(xiàng)目備案證 項(xiàng)目立項(xiàng)審批 辦理土地權(quán)屬 交接相關(guān)證件 項(xiàng)目立項(xiàng) 轉(zhuǎn)入前期工作階段 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 獲得土地信息的渠道 ? 重慶市土地交易中心 ★ ..// ? 土地轉(zhuǎn)讓 ? 合作開發(fā) ? 其它方式 還有什么其它方式？ 返回 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 投資機(jī)會(huì)研究 ? 針對(duì)已有的土地信息 ? 根據(jù)開發(fā)商自己的開發(fā)能力 ? 測(cè)算項(xiàng)目的獲利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力 ? 測(cè)算土地競(jìng)買最高價(jià) ? 經(jīng)驗(yàn)在這一程序中占了很大的成分 返回 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. ? 先找土地，再考慮項(xiàng)目 ? 先有項(xiàng)目構(gòu)想（投資意向），再找土地 一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，有別于重大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目和其它重大項(xiàng)目。辦理完 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 后再辦理國土證 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 國有土地使用權(quán)競(jìng)買報(bào)名表 競(jìng)買地塊 單位名稱 法定代表人 資質(zhì)等級(jí) 郵編 聯(lián)系人 聯(lián)系電話 E m ail 地址 已提交的報(bào)名材料：（已提交材料的在 □ 中打 ⅴ ） □ 工商營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件） □ 聯(lián)合開發(fā)地塊協(xié)議書或合同 □ 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明副本（復(fù)印件） □ 銀行資信證明（開戶行出并蓋章） □ 法定代表人身份證明（復(fù)印件） □ 法人簽署的授權(quán)委托書（原件） □ 受托人身份證明（復(fù)印件） □ 出讓方要求提交其它材料 □ 草簽 的國有土地使用權(quán)出讓合同 報(bào)名單位及法定代表人簽字（蓋章）： 填表日期： 年 月 日 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 項(xiàng)目建議書的審批 ? 審批部門 ?市發(fā)展與改革委員會(huì) ? 審批材料 ?待審批的項(xiàng)目建議書 ?項(xiàng)目資本金中除自有資金外的資金來源證明 ?項(xiàng)目業(yè)主資信證明材料或營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 ?其他特殊規(guī)定必備的材料 ? 審批結(jié)果 ?項(xiàng)目建議書批復(fù) 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 重慶市計(jì)劃委員會(huì)文件 渝計(jì)委固 [2023] 號(hào) 關(guān)于 XXX花園項(xiàng)目建設(shè)工程 項(xiàng)目建議書的批復(fù) 重慶市 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 你公司 XX[2023]第 01號(hào)文件收悉。具體工作在于落實(shí)開發(fā)方案，為開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)做準(zhǔn)備。經(jīng)研究，同意上述申請(qǐng)。自行失效后，按 《 重慶市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例 》 的規(guī)定，另行確定單位或個(gè)人。 特發(fā)此證 發(fā)證機(jī)關(guān)： 日 期： 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 重慶市規(guī)劃局 建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表 報(bào)建編號(hào) 名 稱 名 稱 地 址 地 址 建 設(shè) 單 位 聯(lián)系人 電 話 合建單位 聯(lián)系人 電 話 項(xiàng)目名稱 建設(shè)地址 建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 投資性質(zhì) 投資總額 用地情況 用地面積 批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及文號(hào) 設(shè)計(jì)單位 聯(lián)系人 電 話 報(bào)送圖、文： 1 ． 施工設(shè)計(jì)圖 ( 總平面圖需消防蓋章 ) 2 ． 施工設(shè)計(jì)說明書 3 ． 建委或有關(guān)部門對(duì)該項(xiàng)目的初設(shè)批復(fù) 4 ． 計(jì)劃部門的年度計(jì)劃 5 ． 投資許可證 6 ． 地質(zhì)勘察報(bào)告 ( 需勘察質(zhì)量監(jiān)督站蓋章認(rèn)可 ) 7 ． 土地權(quán)屬證明（國土使用證或國土紅線圖）交復(fù)印件并出示原件 8 ． 上階段規(guī)劃審查意見中要求提供有關(guān)職能部門對(duì)施工圖的書面意見 ( 如消防、環(huán)保、綠化、防雷 ) 9 ． 危房鑒定書 10 ．有關(guān)部門對(duì)施工圖的審查意見（消防、環(huán)保阿、綠化等部門） ( ) 份 ( ) 份 ( ) 份 ( ) 份 ( ) 份 ( ) 份 ( ) 份 ( ) 份 ( ) 份 ( ) 份 名稱 結(jié)構(gòu) 底面積（ M2） 層數(shù) 建筑面積（ M2） 高度（ M ） 地上 地上 地上 地下 地下 地下 地上 地上 地上 技 術(shù) 指 標(biāo) 地下 地下 地下 茲收到你單位申報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表》申請(qǐng)表及上述文件和圖紙共（ ）份，擬辦（ ）天，請(qǐng)于（ 年 月 日）執(zhí)本表領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》或《函復(fù)意見書》。 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 建筑施工臨時(shí)排水沉淀池審查 ? 受理部門 ?市建委 ? 報(bào)送要件 （業(yè)主報(bào)建，施工單位協(xié)助） ?規(guī)劃總平面圖 ?1： 500地形圖 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 辦理市政配套工程安裝 ? （業(yè)主報(bào)建，施工單位協(xié)助） ? 持 相關(guān)證件 各專業(yè)公司辦理市政配套工程包括上水、下水、煤氣、電力、電信、報(bào)裝。 ? 招投標(biāo)：完成招投標(biāo)程序，取得招標(biāo)辦簽發(fā)的中標(biāo)通知書。 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 辦理 《 建設(shè)工程施工許可證 》 辦理工程報(bào)建 施工現(xiàn)場(chǎng)檢查及 市政配套辦理 施工圖設(shè)計(jì)審查 落實(shí)監(jiān)理單位 落實(shí)招投標(biāo) 規(guī)費(fèi)繳納 所在區(qū)建委審查 獲得 《 建設(shè)工程 施工許可證 》 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 辦理 《 建設(shè)工程施工許可證 》 ? 辦理時(shí)限 ?以上程序經(jīng)審查符合要求，在 15日內(nèi)頒發(fā)建筑工程施工許可證。 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 辦理 《 商品房預(yù)售許可證 》 ? 辦理部門 ?所在區(qū)國土與房管分局 ? 申請(qǐng)材料 ?商品房預(yù)售登記申請(qǐng)表 ?建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其所附的建筑總平面圖、規(guī)劃紅線圖 ?建設(shè)工程施工許可證及建筑施工圖 ?國有土地使用權(quán)證 ?開發(fā)企業(yè)的 《 營業(yè)執(zhí)照 》 和資質(zhì)證書 ?投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明； ?《 商品房預(yù)售面積測(cè)繪報(bào)告書 》 ?商品房預(yù)售方案 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 辦理 《 商品房預(yù)售許可證 》 ? 辦理程序（辦證大廳） ?申請(qǐng)與受理（ 1日內(nèi)） ?辦理與決定（ ?公示 ? 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 《 商品房預(yù)售合同 》 登記備案 ? 預(yù)售人應(yīng)當(dāng) 在簽約之日起 30日內(nèi) 持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。無抵押、查封、凍結(jié)。 ? 方案設(shè)計(jì)階段的控制 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 參考文獻(xiàn) ? 《 技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)講義 》 張仕廉 ? 《 工