成全機構-鎮(zhèn)江海德公園地產項目三期營銷策略執(zhí)行總案-65ppt-wenkub
2023-03-27 09:45:09 本頁面
【正文】 229000 約有 230000平方米的多層進入銷售市場 市場背景小結 □ 產品的同質競爭明顯，海德公園的景觀和建筑優(yōu)勢明顯 。 吉祥苑 517 50000 465 45000 90％ 90％ 多層 海德公園 168 18600 154 16891 92％ 91％ 多層 （以上數(shù)據來源于鎮(zhèn)江市網上交易統(tǒng)計和銷售部統(tǒng)計） 市場背景 －房價 以上三個樓盤銷售均價的變化基本代表了 2023年大港樓市房價的變化趨勢，總體 明星樓盤價格穩(wěn)中有升，升幅相對明顯； 但大港其他樓盤價格比較平穩(wěn)，升幅較小。 2023 攻堅年 我們任重而道遠！ 市場背景 －產品 ※ 產品同質化情況明顯，位臵和配套是目前影響銷售的最重要因素； ※ 海德公園相對綜合品質較高，但位臵和配套兩項是目前的短板； ※ 實現(xiàn)產品差異化競爭，環(huán)境景觀和建筑是項目最容易出彩的切入點。 比較類別 規(guī)劃 品牌 景觀 配套 戶型 位置 建筑 港南花苑 85 100 70 120 90 120 80 金港花園 95 100 85 115 100 115 100 銀山鑫城 80 85 70 70 90 80 75 銀杏家園 80 85 75 120 95 120 85 海德公園 100 100 100 100 100 100 100 與其他項 目差異性 稍優(yōu) 基本持平 優(yōu)勢明顯 較弱 基本持平 較弱 較優(yōu) （以海德公園為參考基數(shù)，各項目各指標參照海德公園比較打分） 市場背景 －銷售 作為大港樓市三個代表性的樓盤，在過去的 2023年中，銷售率均超過了 90％，銷售情況良好 。 開盤價格 現(xiàn)價 增長額度 增幅 港南花苑 □ 大港樓市銷售市場平穩(wěn)，幾個主要樓盤銷售情況良好，銷售率均超過了 90％ 。 競爭趨勢 PART 2 目標客戶現(xiàn)狀 ? 客戶總量小，集中在大港本地，對區(qū)域客戶的深耕細作和市區(qū)投資類客戶的開發(fā)是當前營銷的方向。這部分潛在客戶是我們的突破口。 客戶累積策略 正常積客（售樓處等待）： 6組 /天 240天 =1440組； 主動出擊（企業(yè)團購 +老客戶策略）： 100組 +250組 =350組； 周邊企業(yè)積客 : 2組 /天 240天 =480組； 客戶鎖定（信“騷擾”＋ SP活動）： 200＋ 200＝ 400組； 投資客戶累積（投資價值炒作）： 200組； 效果計算： 1440組 +350組 +480組 +400組 +200組 =3070組； 3070組 ﹥ 2900組 積客計算 一般意義上講，老客戶是最忠誠、最穩(wěn)定、營銷成本最低、收效最明顯的客群，如何挖掘及利用老客戶資源已經成為當今房地產開發(fā)企業(yè)的重要任務。 開盤 第一次 第二次 第三次 第四次 開盤日期 5/18 8/18 10/8 12/8 擬推盤量 150 120 180 150 價格策略（ 1） 小步走，不停步 以三期第一次開盤為起點 ， 以十天為一時間段 ， 每過一個時間段 ， 銷售房源總價上漲 1000元 （ 暫定 ） ， 以此類推 ， 直至今年推盤結束 。 共享驕傲生活 —— 是海德公園一貫倡領的生活感受， 是以一個國際化高尚生活園為基礎構建的專屬平臺， 正因為這些蕩漾心間的驕傲體驗， 海德業(yè)主的城市生活變得與眾不同， 值得去期待、去擁有、去享受 …… 主題推廣語 一次蓄勢蓄水 事件 節(jié)點 推廣 階段 銷售 節(jié)點 樣板區(qū)開放 一次開盤引爆 三次開盤 第一階段 形象強化期 一次開盤 二次開盤 四次開盤 第二階段 產品解讀期 第四階段 生活體驗期 第三階段 生活示范期 物管入駐 兒童書畫比賽 二次開盤引爆 三次開盤引爆 二次延續(xù)推廣 三次蓄勢蓄水 四次開盤引爆 美食節(jié) 看房行動 老客戶 中秋情 送文化下鄉(xiāng) 房展會 看房行動 三次延續(xù)推廣 四次蓄勢蓄水 整體推廣節(jié)奏表 二次蓄勢蓄水 階段主題： 北歐陽光庭院，期待城市生活 階段目標： 展示北歐陽光庭院，宣揚城市化生活，廣泛吸引市場關注，為 2023年全年營銷定下主基調。 內容： 主要形式為形象秀稿，解讀產品形態(tài)，宣揚城市化社區(qū)生活。 活動對象： 老客戶、到訪客戶、大港地區(qū)為主的居民 SP活動 時間 形式 頻率 4— 5月 群發(fā) 1次 /WEEK 6— 8月 群發(fā) 1次 /WEEK 登記用戶 3次 /WEEK 9— 11月 群發(fā) 1次 /WEEK 登記用戶 2次 /WEEK 12— 1月 群發(fā) 1次 /WEEK 登記用戶 2次 /WEEK 發(fā)布計劃 可帶背景音樂； 彩信圖文并茂； 雜志化，有固定的刊頭與刊號。活動結束后對業(yè)主提出的意見給予書面 回復和新聞放大。 活動前宣傳要夠，并提前告知活動內容安排。 階段策略： 本階段推廣重點在于建立市場對產品價值的認知，包括項目產 品理念、產品品質、后期物業(yè)服務等。 活動對像： 已認購客戶及其家屬、目標客戶、普通市民、媒體記者等。 戰(zhàn)術要點： 工地包裝、大型客戶聯(lián)誼活動等 第三次開盤 —— 生活示范 期（ 9— ） 分階段推廣策略 中秋客戶答謝酒會 活動主題： 中秋客戶答謝酒會 活動時間： 中秋節(jié) 活動地點： 會所 活動目的： 通過本次活動與客戶進行感情交流，提升客戶忠誠度和項目 的口碑效應。 建議：在現(xiàn)場進行建材、智能化，交房標準的實物展示
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