成全機(jī)構(gòu)-鎮(zhèn)江海德公園地產(chǎn)項(xiàng)目三期營(yíng)銷(xiāo)策略執(zhí)行總案-65ppt-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 項(xiàng)目總體情況，設(shè)計(jì)單位介紹設(shè)計(jì)理念，工程 部和監(jiān)理單位介紹工程質(zhì)量、技術(shù)材料說(shuō)明等，達(dá)到平時(shí)銷(xiāo)售員講解所不能傳達(dá)的深度，增強(qiáng)客戶對(duì)產(chǎn)品的了解和信心 。 媒體 周末“海德之旅”看盤(pán)活動(dòng) 活動(dòng)主題： 周末組織客戶揚(yáng)州、丹陽(yáng)等地看盤(pán) 活動(dòng)時(shí)間： 2023年 6～ 7月 活動(dòng)地點(diǎn)： 海德周邊城市開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目及周邊品質(zhì)較高的樓盤(pán)； 活動(dòng)目的： 用實(shí)實(shí)在在的作品打動(dòng)客戶，增加客戶的期望和信心； 活動(dòng)對(duì)象： 意向客戶； SP活動(dòng) 活動(dòng)主題： 海德公園－－北歐風(fēng)情美食節(jié) 活動(dòng)時(shí)間： 2023年 7～ 8月 活動(dòng)地點(diǎn)： 海德公園會(huì)所 活動(dòng)目的： 通過(guò)本次活動(dòng)增加項(xiàng)目影響力，吸引客戶到達(dá)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，增加人氣。 活動(dòng)操作規(guī)模大，建議與專(zhuān)業(yè)公關(guān)公司進(jìn)行合作。但號(hào)段鎖定技術(shù)目 前尚有難度。 策略?xún)?yōu)劣勢(shì)分析： ?利用時(shí)間價(jià)值 ， 刺激持幣觀望的消費(fèi)者盡早購(gòu)房； ?從成交均價(jià)來(lái)看 ， 均價(jià)在遞增 ， 物業(yè)在逐漸升值； ?能吸引更多的投資客； ?表現(xiàn)價(jià)格可能會(huì)偏高一些； 注意點(diǎn)： ?對(duì)銷(xiāo)售案場(chǎng)的工作提出更高要求； ?策略目的主要是為了前期積累客戶 ， 去化房源 ， 后期銷(xiāo)售難度加大 ， 可以通過(guò)其他輔助手段加以抵沖； ?策略的執(zhí)行需要堅(jiān)持和相對(duì)透明； 階段 1～ 66 67～ 132 133～ 198 199～ 264 265～ 330 331～ 396 397～ 462 463～ 528 優(yōu)惠（元） 10000 8000 5000 4000 3000 2023 1000 0 入市價(jià)格 平穩(wěn)起步，穩(wěn)中有升 入市價(jià)格的制定 鑒于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況及市場(chǎng)實(shí)際接受度 ， 根據(jù)今年的任務(wù)目標(biāo) ， 結(jié)合優(yōu)惠措施情況 ， 成全認(rèn)為三期的入市成交價(jià)控制在 2150元 /平方米 ， 比二期實(shí)際成交均價(jià)上升 6％ ， 入市表現(xiàn)價(jià)應(yīng)為 2280元 /平方米； 理由： ?大港區(qū)域今年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較激烈； ?大港區(qū)域潛在購(gòu)房者對(duì)價(jià)格敏感度較高； ?吸引投資客的目光； ?考慮到今年本項(xiàng)目推出的房源較多 ， 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)宜在今年中后期推盤(pán)中進(jìn)行實(shí)現(xiàn)； 一期成交均價(jià) 二期成交均價(jià) 已成交均價(jià) 三期入市成交均價(jià) 三期入市表現(xiàn)均價(jià) 1830 2030 1870 2150 2030（ 1＋ 6％） 2280 2150（ 1＋ 6％） PART 4 推廣策略及執(zhí)行計(jì)劃 營(yíng)銷(xiāo)策略二條主線：一、針對(duì)自住型客戶 二、針對(duì)投資型客戶 營(yíng)銷(xiāo)策略 年度目標(biāo) 自住型客戶 投資型客戶 自住型客戶推廣總策略 營(yíng)銷(xiāo)策略 北歐陽(yáng)光庭院產(chǎn)品為突破點(diǎn) 現(xiàn)有品牌形象為支撐點(diǎn) 活動(dòng)事件營(yíng)銷(xiāo)為連續(xù)閃光點(diǎn) 營(yíng)造城市生活感受 ① 成就城市夢(mèng)想 共享驕傲生活 成就城市夢(mèng)想 —— 是海德滿足大眾期待的精神， 是以一種以奉獻(xiàn)城市生活空間為原初設(shè)想的實(shí)際行動(dòng)， 正因?yàn)橛辛诉@份精神與行動(dòng)， 大港百姓的現(xiàn)代城市生活夢(mèng)無(wú)須多待， 可以即刻得以實(shí)現(xiàn)。 2900： 而銷(xiāo)售案場(chǎng)反饋信息，目前客戶積累數(shù)量?jī)H在 100組左右，仍需至少 2900組意向客戶積累。 ? 預(yù)計(jì) 2023年大港市場(chǎng)推盤(pán)總量約 23萬(wàn)平米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈； ? 從主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，客戶主要集中在大港本地，有限的客戶資源被瓜分； ? 真實(shí)的自住需求成為市場(chǎng)需求的絕對(duì)主力，本地及鎮(zhèn)江市區(qū)投資類(lèi)客戶比例極低； ? 市場(chǎng)漸趨成熟，客戶漸趨理性，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)提出了更高的要求。 吉祥苑 517 50000 465 45000 90％ 90％ 多層 海德公園 168 18600 154 16891 92％ 91％ 多層 （以上數(shù)據(jù)來(lái)源于鎮(zhèn)江市網(wǎng)上交易統(tǒng)計(jì)和銷(xiāo)售部統(tǒng)計(jì)） 市場(chǎng)背景 －房?jī)r(jià) 以上三個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)的變化基本代表了 2023年大港樓市房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)，總體 明星樓盤(pán)價(jià)格穩(wěn)中有升，升幅相對(duì)明顯； 但大港其他樓盤(pán)價(jià)格比較平穩(wěn)，升幅較小。 比較類(lèi)別 規(guī)劃 品牌 景觀 配套 戶型 位置 建筑 港南花苑 85 100 70 120 90 120 80 金港花園 95 100 85 115 100 115 100 銀山鑫城 80 85 70 70 90 80 75 銀杏家園 80 85 75 120 95 120 85 海德公園 100 100 100 100 100 100 100 與其他項(xiàng) 目差異性 稍?xún)?yōu) 基本持平 優(yōu)勢(shì)明顯 較弱 基本持平 較弱 較優(yōu) （以海德公園為參考基數(shù)，各項(xiàng)目各指標(biāo)參照海德公園比較打分） 市場(chǎng)背景 －銷(xiāo)售 作為大港樓市三個(gè)代表性的樓盤(pán)，在過(guò)去的 2023年中，銷(xiāo)售率均超過(guò)了 90％，銷(xiāo)售情況良好 。 □ 大港樓市銷(xiāo)售市場(chǎng)平穩(wěn)，幾個(gè)主要樓盤(pán)銷(xiāo)售情況良好，銷(xiāo)售率均超過(guò)了 90％ 。這部分潛在客戶是我們的突破口。 開(kāi)盤(pán) 第一次 第二次 第三次 第四次 開(kāi)盤(pán)日期 5/18 8/18 10/8 12/8 擬推盤(pán)量 150 120 180 150 價(jià)格策略（ 1） 小步走，不停步 以三期第一次開(kāi)盤(pán)為起點(diǎn) ， 以十天為一時(shí)間段 ， 每過(guò)一個(gè)時(shí)間段 ， 銷(xiāo)售房源總價(jià)上漲 1000元 （ 暫定 ） ， 以此類(lèi)推 ， 直至今年推盤(pán)結(jié)束 。 內(nèi)容： 主要形式為形象秀稿，解讀產(chǎn)品形態(tài)，宣揚(yáng)城市化社區(qū)生活。活動(dòng)結(jié)束后對(duì)業(yè)主提出的意見(jiàn)給予書(shū)面 回復(fù)和新聞放大。 階段策略： 本階段推廣重點(diǎn)在于建立市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的認(rèn)知，包括項(xiàng)目產(chǎn) 品理念、產(chǎn)品品質(zhì)、后期物業(yè)服務(wù)等。 戰(zhàn)術(shù)要點(diǎn)： 工地包裝、大型客戶聯(lián)誼活動(dòng)等 第三次開(kāi)盤(pán) —— 生活示范 期（ 9— ） 分階段推廣策略 中秋客戶答謝酒會(huì) 活動(dòng)主題： 中秋客戶答謝酒會(huì) 活動(dòng)時(shí)間： 中秋節(jié) 活動(dòng)地點(diǎn)： 會(huì)所 活動(dòng)目的： 通過(guò)本次活動(dòng)與客戶進(jìn)行感情交流，提升客戶忠誠(chéng)度和項(xiàng)目
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