【正文】 和策略思想進(jìn)行了沉淀和提煉。 為了更好的服務(wù)綠城，特為綠城度身打造專(zhuān)屬的營(yíng)銷(xiāo)推廣體系，即綠城 陽(yáng)光領(lǐng)秀 (本案西側(cè) )，本案在這兩個(gè)樓盤(pán)的中間。 菲達(dá) 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系得到了一定的緩解。左鄰右舍、金海 據(jù)杭州透明售房網(wǎng)上公布，第一次開(kāi)盤(pán)的已售均價(jià)為 6278元 /平米 ,第二次是 6504元 /平米 ,第三次是7390元 /平米。 樓盤(pán)定位： 創(chuàng)業(yè)者的選擇。占地 38705㎡ ,總建筑面積 86762㎡，物業(yè)形態(tài)由小高層和高層組成。 已購(gòu)房的主力客戶(hù)群 :四季青的私營(yíng)業(yè)主及華貿(mào)商城的小老板。主力戶(hù)型在 90120㎡ ,共計(jì)約二千戶(hù) .一期約 900多戶(hù) ,500多個(gè)車(chē)位。 我們的看法 :魅力之城在規(guī)劃上相當(dāng)有亮點(diǎn) ,形成四個(gè)庭院式的組團(tuán)居住 ,并非普通公寓的行列式。 洞察市場(chǎng)：本案與九堡樓市的 SWOT思考 在此 SWOT分析中，我們對(duì)九堡片區(qū)共有的特性不作比較，如地鐵、客運(yùn)中心、四季青等，因?yàn)檫@些不是本案獨(dú)有的，是與絕大多數(shù)樓盤(pán)共享的。 本案雖有江景優(yōu)勢(shì) ,但是沿下沙路北區(qū)現(xiàn)在主要是農(nóng)居點(diǎn) ,而且周?chē)秶邢?,而現(xiàn)有的九堡大型公建項(xiàng)目及日常生活配套等均分布在了下沙路以北 ,即紅蘋(píng)果、左鄰右舍、九月庭院等比本案更有享受這些大配套的優(yōu)勢(shì)。 九堡現(xiàn)供樓盤(pán) ,定位上主要是大眾型的 ,一定程度上區(qū)位前景與價(jià)格兩個(gè)方面贏取市場(chǎng)的好感 ,因此形象也偏于年輕化、活躍型。 在九堡規(guī)劃有地鐵之后 ,九堡樓盤(pán)的價(jià)格就一路走高 ,通過(guò)市調(diào)走訪 ,去年以 6000多均價(jià)開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán) ,今年在均價(jià)上統(tǒng)一爬上了 7000元 /㎡ ,今年未開(kāi)的樓盤(pán)也透露會(huì)在這個(gè)價(jià)格點(diǎn) ,本案對(duì)面的紅蘋(píng)果約 125平米的套房 ,已經(jīng)到了總價(jià) 85萬(wàn)元之上。 威脅前瞻： 品牌威脅：萬(wàn)科與綠城的品牌認(rèn)可將牽涉到關(guān)于樓盤(pán)價(jià)值的認(rèn)可。 加上麥德龍、百安居、杭州陶瓷品市場(chǎng)的遷入、江干經(jīng)經(jīng)濟(jì)科技園區(qū)的建設(shè)等，這些新增的從業(yè)和就業(yè)人員必將為九堡房產(chǎn)帶來(lái)大量的置業(yè)客戶(hù)群。 大型居住區(qū)建設(shè)對(duì)本案客戶(hù)群的影響 九堡在未來(lái) 5年內(nèi)，除了要發(fā)展成一個(gè)大型商貿(mào)區(qū)和交通樞紐中心之外，還是一個(gè)大型的居住區(qū)。 那九堡目前的居住區(qū)只是對(duì)涌入九堡的新從業(yè)人員開(kāi)放的嗎？ 我們認(rèn)為顯然并非如此： 九堡跟下沙不同，下沙與杭州的主城區(qū)位置偏遠(yuǎn)，而且主要為大學(xué)城，缺乏商業(yè)配套。 分析 從以上區(qū)域來(lái)看，關(guān)于到九堡跨區(qū)域置業(yè)已經(jīng)成為一種現(xiàn)實(shí)，而這種現(xiàn)實(shí)也會(huì)隨九堡潛力的現(xiàn)實(shí)化而愈加明顯。 拱墅區(qū)： 要關(guān)注大關(guān)區(qū)域的租房住的外來(lái)工作人員。名校的教師消費(fèi)實(shí)力頗強(qiáng)，百萬(wàn)元以上的樓盤(pán)，浙大教師是一個(gè)不可忽略的客戶(hù)群。其次為考慮獨(dú)立居住或購(gòu)置婚房。 九堡作為錢(qián)江新城的擴(kuò)容區(qū)域，區(qū)位價(jià)值低于錢(qián)江新城，江景房源金貴，多建為豪宅。如何將這些新移民的注意力和置業(yè)需求轉(zhuǎn)移和引導(dǎo)至我們的項(xiàng)目，是一個(gè)持之以往的研究課題。 同樣，九堡區(qū)塊現(xiàn)在處于上升期，麗江公寓定位的方向，跟綠城的樓盤(pán)一貫的定位是相通的。 江干科技高教園區(qū)可能存在一批高端客戶(hù)。一定要通過(guò)產(chǎn)品將客戶(hù)層級(jí)區(qū)別清晰。 由于陽(yáng)光領(lǐng)秀和春江綠島與本案共享江景，使本案的江景在九堡將售樓盤(pán)不具有唯一性的優(yōu)勢(shì)，但在對(duì)外發(fā)散傳播時(shí)，江景仍然是不可或缺的亮點(diǎn)。 麗江公寓，大氣精致的風(fēng)尚建筑。 品牌表現(xiàn)：從城西 ── 錢(qián)江新城 ── 九堡。 由于本案與杭城的主城區(qū)，尤其是錢(qián)江新城分流客源。 麗江公寓 Beauna Vista 麗江公寓精神價(jià)值再提升，獨(dú)特生活方式再挖掘 綠城：服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 比你更關(guān)心你 麗江公寓：玫瑰主張 —— 予人玫瑰，手留余香 將現(xiàn)實(shí)建筑上升到精神主張的高度。 項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì) 定位： 地段： 產(chǎn)品 前景： 交通： 服務(wù)： 配套： 營(yíng)造： 項(xiàng)目細(xì)節(jié)及實(shí)施 綠城 這意味著，本案導(dǎo)入適時(shí) ,就能在市場(chǎng)建立起醒目的形象，有助于本案截流一部分購(gòu)買(mǎi)其它樓盤(pán)高層次套型的客戶(hù)群，同時(shí)也起到積累的效應(yīng)。 麗江公寓 》 新品發(fā)布媒體見(jiàn)面會(huì) 綠城今年在杭州有幾個(gè)新盤(pán)要面市，整合多個(gè)樓盤(pán)影響力和氣勢(shì)，在新品發(fā)布會(huì)上推出今年在杭州最大的樓盤(pán)：即九堡項(xiàng)目的麗江公寓。 近期推廣平臺(tái) ── 杭州 5月份房展會(huì)推廣思路 《 玫瑰主張 》 利用玫瑰園做現(xiàn)場(chǎng)形象布置，平面宣傳資料，樹(shù)立綠城九堡項(xiàng)目 —— 麗江公寓超越市場(chǎng)期待的項(xiàng)目形象。 THANKS 2023年 4月 感謝綠城長(zhǎng)久以來(lái)對(duì)和聲的支持。 19:43:5219:43:5219:43Saturday, February 11, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 19:43:5219:43:5219:432/11/2023 7:43:52 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 7時(shí) 43分 52秒 下午 7時(shí) 43分 19:43: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 下午 7時(shí) 43分 :43February 11, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 19:43:5219:43:5219:43Saturday, February 11, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 11日星期六 下午 7時(shí) 43分 52秒 19:43: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 2月 下午 7時(shí) 43分 :43February 11, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 感謝綠城長(zhǎng)久以來(lái)對(duì)和聲的支持。 通過(guò) 《 》 雜志進(jìn)行宣傳。 根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)群區(qū)域分散及置業(yè)消費(fèi)層次較高的特點(diǎn) ,我們可以選擇在延安路、武林路、錢(qián)江新城、黃龍商圈、項(xiàng)目附近的艮山東路 (九堡區(qū)塊 )上進(jìn)行戶(hù)外形象的樹(shù)立及路旗設(shè)置。即使本案在 B地塊可以首先動(dòng)工，農(nóng)居點(diǎn)的存在也將給項(xiàng)目的品質(zhì)減分，因此保守估計(jì)，到 08后開(kāi)盤(pán)本案會(huì)有更多的有利條件，包括九堡區(qū)域的成熟和區(qū)塊周邊環(huán)境的改善。 麗江公寓品牌屋 綠城企業(yè)品牌 300米無(wú)雙江景 麗江公寓在產(chǎn)品超越的同時(shí)，也帶動(dòng)了客戶(hù)群層次的提升。在麗江公寓，綠城同樣體現(xiàn)了這種超越同時(shí)代水平的特質(zhì)。 建筑追求現(xiàn)代、明快、通透；體現(xiàn)都市感覺(jué)和時(shí)尚感、強(qiáng)調(diào)個(gè)性，倡導(dǎo)城市的第一居所生活方式。 麗江公寓，開(kāi)創(chuàng)九堡人居新時(shí)代?，F(xiàn)在一個(gè)普遍的認(rèn)可，單價(jià)在超過(guò) /㎡的在杭城就算是豪宅了（主要還是集中在錢(qián)江新城）。而 B地塊 ㎡的套型約占了80%,而這部分產(chǎn)品的面積也占總住宅面積的 %。麗江公寓的客戶(hù)群我們雖能確定不僅僅是九堡，但任何樓盤(pán)都有其主力的目標(biāo)客戶(hù)群。 高端產(chǎn)品目標(biāo)客戶(hù)群的分布 從過(guò)去綠城業(yè)主的分布來(lái)看，沒(méi)有清晰的年齡層次，也沒(méi)有特定的區(qū)域范圍。入住綠城樓盤(pán)對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)也等于是身份的肯定，而緊鄰錢(qián)江新城核心區(qū)的九堡江景房源也是稀缺產(chǎn)品，無(wú)形之中與周邊的中檔盤(pán)形成對(duì)比，相比起在錢(qián)江新城選擇一處萬(wàn)元左右的無(wú)江景的普通樓盤(pán)更有身份感。特別對(duì)本案的小環(huán)境及生活配套尤為關(guān)注。 客戶(hù)群特征描述： ?主要從事貿(mào)易及制造業(yè)。（如九堡科技園區(qū)、下沙科技園區(qū)） 下沙高教園區(qū)的教師存在目標(biāo)客戶(hù)群。目前大多居住老式新村房，居住環(huán)境較差、居住面積較小、房型趨于淘汰。而錢(qián)江新城的規(guī)劃方向是 CBD，即四分之一為住宅建筑，四分之三為公建項(xiàng)目，居住區(qū)的規(guī)劃比重明顯偏少，因此，九堡能夠起到分擔(dān)錢(qián)江新城住宅的任務(wù)。本案的重點(diǎn)在于通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的準(zhǔn)確定位，鎖定屬于本案的目標(biāo)客戶(hù)群，打開(kāi)有利于宣傳的通道。 中國(guó)四季青服飾城 于 2023年 3月 29日正式動(dòng)工，總占地 5000余畝（經(jīng)營(yíng)區(qū)及物流區(qū)等）， 2023年 8月建成開(kāi)后將成為華東地區(qū)同行業(yè)檔次最高、規(guī)模最大、功能最全的服裝產(chǎn)業(yè)交易中心。因此 ,魅力之城雖不與麗江公寓有直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 ,但萬(wàn)科的品牌及其產(chǎn)品的價(jià)格對(duì)麗江公寓高于九堡樓市現(xiàn)價(jià)入市肯定是一個(gè)市場(chǎng)的心理抗性。尤其是陽(yáng)光領(lǐng)秀約有 ,持續(xù)銷(xiāo)售時(shí)間更長(zhǎng) ,其中小戶(hù)型更是本案 90110㎡威脅點(diǎn)。但這樣做也排除一部分追求高端的客戶(hù)不能在九堡找到自己心儀住宅。 九堡與杭州的城西不同 ,城西是作為杭州最早的商品房居住地發(fā)展起來(lái)的 ,一開(kāi)始就奠定了只有具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者才能入住的基礎(chǔ)。 優(yōu)勢(shì)挖掘 江景優(yōu)勢(shì)：雖然江景資源與未售的其它二個(gè)樓盤(pán)共享，但仍是稀缺資源。 同區(qū)域項(xiàng)目開(kāi)年以來(lái)活動(dòng)也有所減少，大多采取一些定向的、具體的客戶(hù)媒體俱樂(lè)部式的活動(dòng)，這為我們構(gòu)建項(xiàng)目磁場(chǎng)也預(yù)留了足夠的空間。預(yù)訂均價(jià)在 7100元 /㎡。怡景嘉苑 項(xiàng)目概況 :項(xiàng)目位于九盛路與九州路路口 ,占地面積 21584㎡ ,總建筑面積53960㎡ ,建筑類(lèi)型為小高層和高層，主力戶(hù)型在 8090平方米。香濱灣 項(xiàng)目概況 :杭海路與九沙大道交界處 ,屬于九堡鎮(zhèn)中心 ,周邊日常生活配套較成熟 ,目前又有聯(lián)華超市進(jìn)駐金海城 ,生活配套成熟度加快。 樓盤(pán)現(xiàn)狀 :尚未動(dòng)工 ,具體開(kāi)盤(pán)日期及銷(xiāo)售價(jià)格仍未制訂。 但據(jù)說(shuō) ,自 X戶(hù)型推出后 ,立即打破了原有客戶(hù)界限，生活、工作在其它區(qū)域的購(gòu)房者也前來(lái)登記。綠苑已經(jīng)交付入住，只有零星尾房在售，在此不做比較，中興房產(chǎn)地塊尚未定名，在此亦不提及 ) 旅游 (注 :圓夢(mèng)園公寓已售完 ,只有排屋在售 280平米，總價(jià)在 220250萬(wàn) /套 ,在此不做比較 ) 第二競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：九堡北區(qū)樓盤(pán)現(xiàn)狀一覽 九堡北片區(qū)即在下沙大道南側(cè)。也是一個(gè)具有江景的樓盤(pán)，可享的江景視野比本案要小。 陽(yáng)光領(lǐng)秀概況 : 占地面積約 ㎡，總建筑面積 33萬(wàn)平米，建筑類(lèi)型為小高層和高層。 隨著城市東擴(kuò)戰(zhàn)略的積極推