【正文】 ? 江北大部分熱銷樓盤集中在北區(qū)（生活居住區(qū)），主要以居住樓盤為主； ? 江北南區(qū)新開盤項目只有潤宇豪庭，其他項目都為江景項目； ? 江北項目大都為小高層和高層。 目前市場對本項目的發(fā)售是好契機！ 12 報告思路 統(tǒng)一認識 明確方向 行動步驟 宏觀市場 項目概況 競爭分析 客戶分析 推售策略 價格策略 營銷執(zhí)行 核心競爭力 13 項目區(qū)位 ? 江北片區(qū)是惠州未來的城市中心區(qū) CBD，集辦公、商業(yè)、金融、居住、健身、休閑、娛樂、科研為一體的綜合區(qū)。監(jiān)測范圍： 2023年至今取得預售許可證的項目 套數4 . 2 % 4 . 0 %5 . 1 %4 . 6 %3 . 2 %6 . 4 %7 . 5 %0 . 0 % 0 . 0 %2 0 . 5 %0 . 0 % 0 . 0 %1 6 . 7 %0 . 0 %010002023300040005000600008/9 08/10 08/11 08/12 09/1 09/2 09/30 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %存量部分存量 新增部分存量存量消化率 新增消化率面積5 . 1 %4 . 4 %4 . 8 % 4 . 7 %3 . 5 %7 . 5 %8 . 3 %0 . 0 % 0 . 0 %2 0 . 0 %0 . 0 % 0 . 0 %1 9 . 0 %0 . 0 %010000020230030000040000050000060000008/9 08/10 08/11 08/12 09/1 09/2 09/30 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %存量部分存量 新增部分存量存量消化率 新增消化率江北片區(qū) 〃 存量 9 本月江北片區(qū)網上登記 332套，環(huán)比增加 8%，同比增加 9倍； 本月江北片區(qū)網上登記面積 37872平米，環(huán)比增加 %，同比增加 6倍 。 數據來源：惠州市房產管理局。 2 報告思路 統(tǒng)一認識 明確方向 行動步驟 宏觀市場 項目簡介 競爭分析 客戶分析 推售策略 價格策略 營銷執(zhí)行 3 惠城區(qū) 〃 存量 數據來源：惠州市房產管理局 截止 2023年 3月 31日，惠城區(qū)商品住房存量 21176套，約 268萬平米， 存量規(guī)模連續(xù)四個月下降 。 套數3 . 3 %4 . 5 %6 . 3 % 6 . 2 %5 . 1 %7 . 6 %0 . 8 %0 . 0 %1 6 . 7 %1 0 . 4 %6 . 4 %1 . 9 %9 . 9 %0 . 4 %0500010000150002023025000300000 8 / 9 0 8 / 1 0 0 8 / 1 1 0 8 / 1 2 0 9 / 0 1 0 9 / 0 2 0 9 / 0 30 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %存量部分存量 新增部分存量存量消化率 新增消化率面積3 . 1 %4 . 0 %5 . 2 %6 . 0 %4 . 7 %5 . 8 %9 . 1 %0 . 7 % 0 . 5 %1 1 . 0 %4 . 3 %0 . 0 %1 9 . 0 %5 . 3 %05000001000000150000020230002500000300000035000000 8 / 9 0 8 / 1 0 0 8 / 1 1 0 8 / 1 2 0 9 / 0 1 0 9 / 0 2 0 9 / 0 30 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %2 0 . 0 %存量部分存量 新增部分存量存量消化率 新增消化率4 套 數47270684179365090717000200400600800100012001400160018000 8 / 9 0 8 / 1 0 0 8 / 1 1 0 8 / 1 2 0 9 / 0 1 0 9 / 0 2 0 9 / 0 3面 積5453690856111154103721750321030042023290500001000001500002023002500000 8 / 9 0 8 / 1 0 0 8 / 1 1 0 8 / 1 2 0 9 / 0 1 0 9 / 0 2 0 9 / 0 3惠城區(qū) 〃 成交量 ３月份市場實時成交商品住房 1700套，環(huán)比增加 87%，與去年同期相比，增加 3倍； ３月份市場實時成交商品面積 202329平米，環(huán)比增加 95%，與去年同期相比，增加 3倍。監(jiān)測范圍： 2023年至今取得預售許可證的項目 套數01002003004005006007000 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 0新增供應成交套數供求比新增供應 410 380 653 160 0 6 0成交套數 182 182 375 229 155 307 332供求比 2 . 2 5 2 . 0 9 1 . 7 4 0 . 7 0 0 . 0 0 0 . 0 2 0 . 0 0 0 8 / 9 0 8 / 1 0 0 8 / 1 1 0 8 / 1 2 0 9 / 1 0 9 / 2 0 9 / 3面積01000020230300004000050000600007000080000900001000000 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 03 . 0 0新增供應成交面積供求比新增供應 53623 37804 93705 15297 0 1428 0成交面積 21530 19791 41465 24675 18086 37300 37872供求比 2 . 4 9 1 . 9 1 2 . 2 6 0 . 6 2 0 . 0 0 0 . 0 4 0 . 0 0 0 8 / 9 0 8 / 1 0 0 8 / 1 1 0 8 / 1 2 0 9 / 1 0 9 / 2 0 9 / 3江北片區(qū) 〃 新增供求比 8 截至 09年 3月 31日江北片區(qū)存量規(guī)模是 3778套，約 42萬平米， 存量規(guī)模連續(xù) 4個月下降 。 數據來源：惠州市房產管理局。 ? 不僅是政治中心，也是未來經濟、生活中心。 21 市場供應 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 …… 2023年 8月 2023年 萬科金域華庭 一期一批單位：戶型由 85168平米的兩房到四房組成，二批單位以 80余平米 2房及 120140余平米 3房為主。 偉豪都市印記 總戶數 384戶（大于 90㎡的 192戶，小于 90㎡的 192戶），主力戶型為兩房兩廳、三房兩廳小戶型。 本項目：注重現場展示，價格節(jié)奏把控 29 報告思路 統(tǒng)一認識 明確方向 行動步驟 宏觀市場 項目簡介 競爭分析 客戶分析 推售策略 價格策略 營銷執(zhí)行 核心競爭力 30 周邊競爭項目客戶分析 樓盤物業(yè)顧問深度訪談 項目名稱 天一名居 偉豪都市印記 中頤海倫堡 萬科金域華庭 開盤時間 戶型 7984㎡二房占 33% 91142 ㎡三房占 36% 131148 ㎡四房占 31% 7691 ㎡二房占 50% 101125 ㎡三房占 50% 80133 ㎡二房占 48% ㎡三房占 48% 143309㎡三房占 4% 86 ㎡二房占 39% 126140 ㎡三房占 52% 165 ㎡四房占 9% 實收均價（元 /㎡） 4000 3650 3800 4200 客戶主要來源地 江北 42%，下角 14%，其他片區(qū)共 44% 江北 45%，下角 18%，小金口 10%，其他 27% 江北 20%，南壇下埔 15%，河南岸麥地 10%，小金口30%，其他 15% 江北 28%，下角 14%，麥地河南岸 23%，龍豐上排占 13%，其余共22% 客戶置業(yè)目的 自住為主 自住為住 自住為主 自住為主 購房次數特征 一次置業(yè)占 50%，二次置業(yè)各占 40%，多次置業(yè) 10% 第一次置業(yè)占 65%。 多元產品組合，創(chuàng)新產品，在市場上尚屬空白，內部園林景觀營造出高品質住宅。 尋找價值信息（ FAB分析） 36 本項目核心競爭力 37 報告思路 統(tǒng)一認識 明確方向 行動步驟 宏觀市場 項目簡介 競爭分析 客戶分析 推售策略 價格策略 營銷執(zhí)行 核心競爭力 策略形成 38 策略形成 優(yōu)勢 （ S） ： ?擁有江北中央高尚生活居住區(qū) ?具有產品優(yōu)勢 ?景觀資源豐富 劣勢 （ W） ： ?無品牌優(yōu)勢 ?入市較晚 ?項目停滯，市場有存有一定影響 機會 （ O） ： ?片區(qū)將是中高端置業(yè)的熱點 ?競爭項目入市時間長 威脅 （ T） ： ?中高端客戶分流 ?價格競爭 利用機會 /克服劣勢 發(fā)揮優(yōu)勢 /搶占機會 轉換劣勢 /規(guī)避威脅 發(fā)揮優(yōu)勢 /轉化威脅 強調項目區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢 ， 利用經濟型產品引導客戶購房 ， 打造項目成為高尚生活居住住宅形象 。偉豪都市印記 主要消化產品： 7689兩房 101三房 主要剩余產品： 122123三房 43 競爭項目潛在供應情況 房型 面積 套數 占比 2*2 32 21% 32 21% 4*2 16 11% 64 42% 復式 2 1% 6 4% 小計 152 價格策略原則 ?理性入市，最大限度消化積累客戶，搶占市場份額，形成熱銷局面； ?隨工程進度和現場展示條件的改善，深入挖掘項目價值，追求價值最大化。開盤前推廣建議 以項目核心 實效價值 為主要宣傳點，并一直延續(xù)至項目開盤?？蛻魩敕?+客戶爭奪 ５ １ ２ ３ １處：爭奪都市印記和天一名居客源 １ ２ ２處：強化項目印象與客戶記憶 ４ ４ ４處：引導客戶與昭示 ３ ３處：爭奪萬科客戶源 ５ ５處：引導客戶 67 營銷布局 造勢 造場 外場 內場 68 內場 樓體條幅 最有效的渠道之一，增加樓盤的昭示性 位置： 南區(qū) 北區(qū) 東 南 西 北 東 南 西 北 實效賣點 案名電話 形象廣告 實效賣點 實效賣點 形象推廣 實效賣點 實效賣點 案名電話 形象廣告 實效賣點 案名電話 形象推廣 實效賣點 實效賣點 昭示 18路公交車客戶 昭示性 昭示性三環(huán)路 昭示性 搶奪萬科客戶資源 昭示性 昭示三環(huán)路 三環(huán)路昭示性 搶奪