城市商業(yè)綜合體酒店和主力店招商談判技巧與流程-wenkub
2023-03-19 20:24:41 本頁面
【正文】 從而連帶地產(chǎn)生了整 個商業(yè)經(jīng)營體系的崩潰。 專家點(diǎn)評 ：太古匯能把眾多國際一線品牌引入廣州，主要得益于廣州近幾年消費(fèi)力的丌斷 提高，及項目所在的天河商圈的快速發(fā)展。 太古匯的定位以中高端為主，顧及丌同層次人群的需求。 了解所在區(qū)域消費(fèi)者和適合的主力店的特點(diǎn)是招商成功的前提。 在項目中能夠主勱吸引人流、對其他品牌有號召力的店，就是主力店。 包括兩個方面： 一個是面積大，能夠帶來大量人流，一般面積在 5千～ 2萬平方米。 每個主力店都有自己的選址要求，大賣場要求周邊人口密度在1020萬人之間，人均收入要求是 元以上。目前招商已完成七八成，成 功引入多個國際一線品牌以及丌少國內(nèi)著名品牌。如果已進(jìn)入的品牌開業(yè)后能獲得成功，會引發(fā) 聚合效應(yīng)，吸引更多的國際品牌進(jìn)入，有劣廣州商業(yè)檔次的再提升。原來設(shè)想將主力店引入，是要利用主力店旺場，沒想到 運(yùn)用丌當(dāng)?shù)慕Y(jié)果卻走向了反面 一、成功實現(xiàn)主力店招商是項目整體成功關(guān)鍵 主力店對商業(yè)項目運(yùn)營影響 : 一、成功實現(xiàn)主力店招商是項目整體成功關(guān)鍵 主力店對商業(yè)項目運(yùn)營影響 : 缺乏目標(biāo)客戶源 制定不合 理 未進(jìn)行項目定位 不了解商業(yè)運(yùn)作方 式 項目未能準(zhǔn)確定位 開發(fā)商不愿意 承擔(dān)招商費(fèi)用 項目未能及時招商 租金及其年遞增率 主力店招商失敗七點(diǎn)原因剖析： 一、成功實現(xiàn)主力店招商是項目整體成功關(guān)鍵 主力店幵丌能解決所有商業(yè)難題 : 一、成功實現(xiàn)主力店招商是項目整體成功關(guān)鍵 主力商家?guī)载⒛芙鉀Q所有難題，如果項目本身是存在問題的，則主力商家的引入 丌能將問題解決。 實現(xiàn)主力店成功招商四大步驟： 1 掌握正確的招商程序 按擬定的定位初步確定主力店條件 3 召開主力店招商懇談會 對分層次的目標(biāo) 群進(jìn)一步介紹項目情況及合作條件 2 4 實現(xiàn)主力店成功招商四大步驟： 召開主力店 招商懇談會 對目標(biāo)客戶專人 跟進(jìn) 掌握正確 的招商程序 按擬定的定位 初步確定主力店 條件 商圈分析 市場定位 業(yè)態(tài)定位 主力店業(yè) 態(tài)確認(rèn) 規(guī)劃設(shè)計 建造 實現(xiàn)主力店成功招商四大步驟： 召開主力店 招商懇談會 對目標(biāo)客戶專人 跟進(jìn) 掌握正確 的招商程序 按擬定的定位 初步確定主力店 條件 通過相關(guān)網(wǎng)站、展覽會、各地商會、招商局、研討會等各種渠道接觸、了解符合條件的 零售商或其他服務(wù)商，并掌握其拓展新店的計劃，最后再確定主力店目標(biāo)名單，并將其 設(shè)立三層目標(biāo)群。 ?建筑面積 3000—6000平方米，基本年限 10年以上。 旅行社傭金計劃 賓館服務(wù)跟蹤系統(tǒng) 質(zhì)量評估費(fèi)用 酒店管理公司其他費(fèi)用 酒店前期籌備管理費(fèi)用 每間客房 1000美元或者最低 30萬美元 取高者 技術(shù)服務(wù)費(fèi)用 洲際酒店就酒店選址評估所發(fā)生的差旅和住宿費(fèi)用 商圈要求 物業(yè)要求 面積 合作方式 位于市中心，新老城區(qū)結(jié)合部或大型住宅小區(qū)內(nèi)的門面房；對于大型超 市消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時間在 10分鐘以內(nèi)的范圍為核心商圈，所 需 1030分鐘的范圍為邊際商圈，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口要 求在 1520萬人 最好框架結(jié)構(gòu)，期房、現(xiàn)房都可。 租期 10年以上。 布置和裝飾有個性化不藝術(shù)化要求，但對建筑結(jié)構(gòu) 形式無特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異。 2年以上。一般 40平米 到 80平方米為最佳。 150~500平方米，租期至少 2年。 一般在 300——500平米之間 房租控制在 /平米 /天，租房年限 5年以上， 一般至少 7到 9年。 2年以上。 2）樓板承重：乙方廚房區(qū)樓板負(fù)荷為 450kg/㎡，餐廳區(qū)活荷載為 250kg/㎡ 3）供電：甲方提供空調(diào)及 200KW的用電量，并提供一條 185銅芯電纜于甲方配電室引至乙方 指定位置，乙方自設(shè)配電盤，并獨(dú)立安裝電表 4）供水：甲方提供 25噸水 /天，供水管徑為 ，水壓不小于 ㎏ /㎝ 并具有相應(yīng)的用水指標(biāo)； 5）排水：甲方提供相應(yīng)的排水管線位置，排水管徑不小于 6英寸； 6）隔油池：在餐廳附近區(qū)域應(yīng)提供適宜位置，供餐廳制作隔油池，該位置將不導(dǎo)致爭議或影 響相鄰關(guān)系； 7）化糞池：甲方提供與化糞池相連的管道至乙方租賃區(qū)域； 8）排煙：提供室外相應(yīng)的排放油煙管道位置，該位置將不導(dǎo)致爭議或相鄰關(guān)系。 13）消防系統(tǒng)：乙方自設(shè)消防系統(tǒng)并與甲方連通； 14）電話：甲方提供兩條電話線路。 二、談判時要避免談判破裂 ? 有經(jīng)驗的招商人員，不會讓談判完全破裂，否則根本不必談判，他總會讓對方留一點(diǎn)退路，以待下次談判達(dá)成協(xié)議。招商人員應(yīng)避免與沒權(quán)決定事務(wù)的人談判，以免浪費(fèi)自己的
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