城市商業(yè)綜合體酒店和主力店招商談判技巧與流程-wenkub
2023-03-19 20:24:41 本頁面
【正文】 從而連帶地產(chǎn)生了整 個(gè)商業(yè)經(jīng)營體系的崩潰。 專家點(diǎn)評 ：太古匯能把眾多國際一線品牌引入廣州，主要得益于廣州近幾年消費(fèi)力的丌斷 提高，及項(xiàng)目所在的天河商圈的快速發(fā)展。 太古匯的定位以中高端為主，顧及丌同層次人群的需求。 了解所在區(qū)域消費(fèi)者和適合的主力店的特點(diǎn)是招商成功的前提。 在項(xiàng)目中能夠主勱吸引人流、對其他品牌有號召力的店，就是主力店。 包括兩個(gè)方面： 一個(gè)是面積大，能夠帶來大量人流，一般面積在 5千～ 2萬平方米。 每個(gè)主力店都有自己的選址要求，大賣場要求周邊人口密度在1020萬人之間，人均收入要求是 元以上。目前招商已完成七八成，成 功引入多個(gè)國際一線品牌以及丌少國內(nèi)著名品牌。如果已進(jìn)入的品牌開業(yè)后能獲得成功，會(huì)引發(fā) 聚合效應(yīng)，吸引更多的國際品牌進(jìn)入，有劣廣州商業(yè)檔次的再提升。原來設(shè)想將主力店引入，是要利用主力店旺場，沒想到 運(yùn)用丌當(dāng)?shù)慕Y(jié)果卻走向了反面 一、成功實(shí)現(xiàn)主力店招商是項(xiàng)目整體成功關(guān)鍵 主力店對商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營影響 : 一、成功實(shí)現(xiàn)主力店招商是項(xiàng)目整體成功關(guān)鍵 主力店對商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營影響 : 缺乏目標(biāo)客戶源 制定不合 理 未進(jìn)行項(xiàng)目定位 不了解商業(yè)運(yùn)作方 式 項(xiàng)目未能準(zhǔn)確定位 開發(fā)商不愿意 承擔(dān)招商費(fèi)用 項(xiàng)目未能及時(shí)招商 租金及其年遞增率 主力店招商失敗七點(diǎn)原因剖析： 一、成功實(shí)現(xiàn)主力店招商是項(xiàng)目整體成功關(guān)鍵 主力店幵丌能解決所有商業(yè)難題 : 一、成功實(shí)現(xiàn)主力店招商是項(xiàng)目整體成功關(guān)鍵 主力商家?guī)载⒛芙鉀Q所有難題，如果項(xiàng)目本身是存在問題的，則主力商家的引入 丌能將問題解決。 實(shí)現(xiàn)主力店成功招商四大步驟： 1 掌握正確的招商程序 按擬定的定位初步確定主力店條件 3 召開主力店招商懇談會(huì) 對分層次的目標(biāo) 群進(jìn)一步介紹項(xiàng)目情況及合作條件 2 4 實(shí)現(xiàn)主力店成功招商四大步驟： 召開主力店 招商懇談會(huì) 對目標(biāo)客戶專人 跟進(jìn) 掌握正確 的招商程序 按擬定的定位 初步確定主力店 條件 商圈分析 市場定位 業(yè)態(tài)定位 主力店業(yè) 態(tài)確認(rèn) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建造 實(shí)現(xiàn)主力店成功招商四大步驟： 召開主力店 招商懇談會(huì) 對目標(biāo)客戶專人 跟進(jìn) 掌握正確 的招商程序 按擬定的定位 初步確定主力店 條件 通過相關(guān)網(wǎng)站、展覽會(huì)、各地商會(huì)、招商局、研討會(huì)等各種渠道接觸、了解符合條件的 零售商或其他服務(wù)商，并掌握其拓展新店的計(jì)劃，最后再確定主力店目標(biāo)名單，并將其 設(shè)立三層目標(biāo)群。 ?建筑面積 3000—6000平方米，基本年限 10年以上。 旅行社傭金計(jì)劃 賓館服務(wù)跟蹤系統(tǒng) 質(zhì)量評估費(fèi)用 酒店管理公司其他費(fèi)用 酒店前期籌備管理費(fèi)用 每間客房 1000美元或者最低 30萬美元 取高者 技術(shù)服務(wù)費(fèi)用 洲際酒店就酒店選址評估所發(fā)生的差旅和住宿費(fèi)用 商圈要求 物業(yè)要求 面積 合作方式 位于市中心，新老城區(qū)結(jié)合部或大型住宅小區(qū)內(nèi)的門面房；對于大型超 市消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時(shí)間在 10分鐘以內(nèi)的范圍為核心商圈，所 需 1030分鐘的范圍為邊際商圈，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口要 求在 1520萬人 最好框架結(jié)構(gòu)，期房、現(xiàn)房都可。 租期 10年以上。 布置和裝飾有個(gè)性化不藝術(shù)化要求，但對建筑結(jié)構(gòu) 形式無特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異。 2年以上。一般 40平米 到 80平方米為最佳。 150~500平方米，租期至少 2年。 一般在 300——500平米之間 房租控制在 /平米 /天，租房年限 5年以上， 一般至少 7到 9年。 2年以上。 2）樓板承重：乙方廚房區(qū)樓板負(fù)荷為 450kg/㎡，餐廳區(qū)活荷載為 250kg/㎡ 3）供電：甲方提供空調(diào)及 200KW的用電量，并提供一條 185銅芯電纜于甲方配電室引至乙方 指定位置，乙方自設(shè)配電盤，并獨(dú)立安裝電表 4）供水：甲方提供 25噸水 /天，供水管徑為 ，水壓不小于 ㎏ /㎝ 并具有相應(yīng)的用水指標(biāo)； 5）排水：甲方提供相應(yīng)的排水管線位置，排水管徑不小于 6英寸； 6）隔油池：在餐廳附近區(qū)域應(yīng)提供適宜位置，供餐廳制作隔油池，該位置將不導(dǎo)致爭議或影 響相鄰關(guān)系； 7）化糞池：甲方提供與化糞池相連的管道至乙方租賃區(qū)域； 8）排煙：提供室外相應(yīng)的排放油煙管道位置，該位置將不導(dǎo)致爭議或相鄰關(guān)系。 13）消防系統(tǒng)：乙方自設(shè)消防系統(tǒng)并與甲方連通； 14）電話：甲方提供兩條電話線路。 二、談判時(shí)要避免談判破裂 ? 有經(jīng)驗(yàn)的招商人員，不會(huì)讓談判完全破裂，否則根本不必談判，他總會(huì)讓對方留一點(diǎn)退路，以待下次談判達(dá)成協(xié)議。招商人員應(yīng)避免與沒權(quán)決定事務(wù)的人談判，以免浪費(fèi)自己的
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