城市化背景下－－商業(yè)地產(chǎn)研究-wenkub
2023-03-19 20:24:41 本頁(yè)面
【正文】 城市、商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，是目前擺在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面前最棘手的問(wèn)題。對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這種有大影響力和拉動(dòng)力的商業(yè)巨市，更當(dāng)如此。城市化背景下－－ 商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)地產(chǎn)研究商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 業(yè)態(tài) ？商業(yè)地產(chǎn)小知識(shí) 業(yè)種 ？－－以什么方式賣－－賣什么商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 歷史上的八次業(yè)態(tài)創(chuàng)新次數(shù) 名稱 業(yè)態(tài) 開(kāi)始 時(shí)間 高潮期 特征1 百 貨 商店 1852年 1860－ 1940 擴(kuò) 大品種2 一價(jià)商店 1878年 1880－ 1930 同一價(jià)格3 連鎖 商店 1859年 1920－ 1930 組織創(chuàng) 新4 超 級(jí) 市 場(chǎng) 1930年 1935－ 1965 自 選購(gòu) 物5 購(gòu) 物中心 1930年 1950－ 1965 商店聚集6 自 動(dòng) 售 貨機(jī)第二次世界大 戰(zhàn) 后 1950－ 1985 自 動(dòng) 售 貨7 步行商 業(yè) 街 1967年 1967－？ 漫步 購(gòu) 物8 多媒體 銷 售 1980年 1980－？ 電視 、網(wǎng)上 購(gòu) 物商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 業(yè)態(tài)手風(fēng)琴定律綜合化專業(yè)化雜貨店1860年前專業(yè)店1860年后百貨店1930年后便利店1950年商業(yè)街 20世紀(jì) 60年代時(shí)間城市化背景下的商 業(yè) 地 產(chǎn) 城市與商業(yè)地產(chǎn) ――“ 城 ” 與 “ 市 ” 商業(yè)地產(chǎn)一般都分布在城市最重要的地段，最顯要的位置，代表著城市的形象，注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與整個(gè)城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將能夠?yàn)槌鞘性龉馓聿?。解讀 “ 城 ” 與 “ 市 ”城市化背景下的商 業(yè) 地 產(chǎn) 綜觀中國(guó)的商業(yè)版圖，以廣州、上海、北京為核心的珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和京津塘地區(qū)已經(jīng)開(kāi)始從行政區(qū)劃上的 城市群落 逐步形成從“ 中心城市 — 大城市 — 中型城市 — 小城市 ”的逐層輻射的城市商圈，各商圈內(nèi)呈現(xiàn)出高度一體化的融合局面。 城市化背景下商業(yè)與地產(chǎn)的對(duì)接商 業(yè) 地 產(chǎn)誘 惑 天河城廣場(chǎng)樣板效應(yīng) 天河城廣場(chǎng)總投資 12億元，建筑面積 16萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積 10萬(wàn)平方米的天河城廣場(chǎng)成為廣州少有的大型高檔購(gòu)物中心，每天的客流平均達(dá)到 20萬(wàn)人次， 2023年整個(gè)購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)額達(dá)到 36億元，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心之一。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 中外商 業(yè)發(fā) 展 規(guī) 模 對(duì) 比分析 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì) GDP中商 業(yè) 所占比例 美國(guó)零售商 業(yè) 50強(qiáng) （億 美元）中國(guó)零售商 業(yè) 50強(qiáng)(人民 幣億 元 )英法德日 美國(guó) 中國(guó) 零售 總額 占零售總額零售 總額 占零售 總額15％左右 16－ 17％ 10％左右 4910 ％ %同發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)商業(yè)總體規(guī)模過(guò)小，大型商業(yè)所占市場(chǎng)份額很小。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著 消費(fèi)型地產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn)裂變 。 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展條件（ ShoppingMall ）商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位 尺度人 均 G D P 業(yè) 態(tài) 發(fā) 展 情 況 1000美元 百 貨 商店 興 起2023至 3000美元 超 級(jí) 市 場(chǎng)興 起6000美元 便利店 興 起8000美元 倉(cāng)儲(chǔ) 式商店 興 起12023美元 購(gòu) 物中心大 發(fā) 展的 時(shí) 代 尺度一：經(jīng)濟(jì)水平 在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位 尺度商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 尺度三： 依據(jù)城市化進(jìn)程的國(guó)際規(guī)律來(lái)為大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做出定位世界城市化過(guò)程中，城市商業(yè)中心的變遷有其規(guī)律性。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位初級(jí)階段 城市化率 30%以下 商業(yè)向城市的幾何中心 聚集 零售行業(yè)的特征： －－ 向心聚集 中級(jí)階段 城市化率 70 %以下 零售行業(yè)的特征： －－ 離心分散 商業(yè)向城市的幾何中心 發(fā)展高級(jí)階段 城市化率 70%以上 零售行業(yè)的特征： －－ 離心聚集 商業(yè)離開(kāi)城市的幾何中心，向 郊區(qū)聚集商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 零售商 ―― 商業(yè)開(kāi)發(fā)商 ―― 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ―― 由于居住開(kāi)發(fā)需要有商業(yè)配套設(shè)施，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商被迫進(jìn)入商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。 地址的選擇商 業(yè) 地 產(chǎn)類 型和 規(guī) 模常見(jiàn)的類型有：? 折扣型 ――? 專賣型 ――? 景觀型 ―― ? 娛樂(lè)型 ―― 生活型 ―― 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的類型和規(guī)模的確定 商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究商業(yè)項(xiàng)目分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 超廣域 ？商業(yè)地產(chǎn)小知識(shí) 廣域 ？分 類 指 標(biāo)設(shè) 置地域 功能定位 服 務(wù)對(duì) 象 客流量服 務(wù) 人口基本商 業(yè) 面積基本 設(shè) 置 業(yè)態(tài) 與 業(yè)種 配套行 業(yè)市中心商業(yè) 區(qū)城市 規(guī) 劃的中心商 業(yè) 區(qū)； 歷史形成的商 業(yè)集聚地購(gòu) 物、文化 娛樂(lè) 休閑 、旅游并與金融、商 務(wù)結(jié) 合國(guó)內(nèi)外及本市消費(fèi) 者 50萬(wàn) 30萬(wàn)平米大型百 貨 店、 專業(yè)店、 專賣 店，文化娛樂(lè) 、餐 飲旅 館 、金融服務(wù) 、旅游服務(wù) 、展示、 圖書(shū)報(bào) 刊、 郵電業(yè)區(qū)域商 業(yè)中心居民聚居區(qū)、商 務(wù) 集聚地、公共交通集散地周 邊購(gòu) 物、文化 娛樂(lè) 、休 閑該 地區(qū)及外來(lái)消費(fèi) 者25萬(wàn) 20萬(wàn) 10萬(wàn)平米購(gòu) 物中心、超市、百 貨 店，文化 娛樂(lè) 、餐 飲
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