城市化背景下－－商業(yè)地產(chǎn)研究-文庫吧
2025-02-18 20:24 本頁面
【正文】 年后法國 1852－ 1880（28年）1880－ 1914（ 34年）1914－ 1950（36年）1950年后日本 1904－ 1922（ 18）1923－ 1937（ 14）1938－ 1973（35）1974年后中國 1894－ 1949（55年）1950－ 1995（ 45年）1995－ 2025（30年）2025年后中國與西方國家的差 別距美、法 50年，距日本 30年距美、法、日 60年距美、日 60年，距法 30年距美、日 50年，距法 75年同發(fā)達國家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考中外超 級 市 場 比 較 創(chuàng) 新 階 段 發(fā) 展 階 段 成熟 階 段 衰落 階 段美國 1830－ 1935（ 5年）1936－ 1965（ 30年）1966－ 2023（35年）2023年法國 1959－ 1962（ 3年）1963－ 1968（ 5年）1969－日本 1953－ 1959（ 7年）1960－ 1989（ 30年）1990－香港 1960－ 1971（ 11年）1972－ 1982（ 10年）1982－中國 1981－ 2023（20年）2023－ 2023（ 20年）2023年中國與西方國家的差 別距美、 50年，距法日港 30－ 40年大體相距 30－ 40年大體相距 30－40年同發(fā)達國家超級市場的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考日本各 類 型 購 物中心比 較 參考鄰 里型 社區(qū)型 區(qū)域型 超區(qū)域型商圈半徑（公里） 1－ 2 3－ 5 10－ 20 30－ 40時間 距離（分） 3－ 5 5－ 8 10－ 15 20－ 30商圈人口（萬人） 1－ 2 5－ 10 50－ 100 200以上停 車場 容量（ 輛 ） 50－ 100 300－ 500 2023－ 5000 5000－ 10000商店組成超 級 市 場 綜 合超市 1家 百 貨 店 2家 百 貨 店 2－ 6家專業(yè) 商店 專業(yè) 商店 綜 合超市 2家 綜 合超市 2－ 3家綜 合店 飲 食服 務(wù) 服裝店 服裝店藥 店 其它 飲 食服 務(wù) 飲 食服 務(wù)洗衣店 雜貨 店 雜貨 店其它 其它 其它10－ 20家 20－ 40家 100－ 200家 180－ 250家商 業(yè) 低 進 入壁 壘 的后果 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 在中國，進入市場的壁壘過低使行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模向兩極發(fā)展，大企業(yè)盲目擴張和小企業(yè)無節(jié)制發(fā)展，導(dǎo)致 “低市場集中度和過度競爭 ”進入市場壁壘低進產(chǎn)品差別程度低企業(yè)小型化大企業(yè)盲目擴張市場過度競爭市場集中度低商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 另一方面，地方行政壟斷造成異地市場的高進入壁壘商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場的現(xiàn)狀不難看出：開發(fā)商和投資者對于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。許多開發(fā)商在項目前期就聘請專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進行詳細策劃。面對越發(fā)挑剔的投資者，專業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產(chǎn)競爭之中。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著 消費型地產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn)裂變 。 商業(yè)地產(chǎn)是 “ 三高產(chǎn)品 ” ： 高風(fēng)險、高回報、高技術(shù)含量。商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展條件商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 國外參考：主要判斷元素：人均 GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件?人均 GDP3000－ 4000美元時，家庭汽車擁有率 15－ 20％，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ ShoppingMall ）－－ 開始發(fā)展?人均 GDP10000美元，家庭汽車擁有率 60％，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ ShoppingMall ）－－ 成熟發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展條件（ ShoppingMall ）商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）：主要判斷元素：人均 GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費總量?都市型 大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均 GDP水平達到 2500美元?郊區(qū)型 大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均 GDP水平達到 4000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達 15－ 20％ 商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展條件（ ShoppingMall ）商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 國內(nèi)之所以與歐美發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的 GDP水平 有明顯的差距，但仍然具備發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項目，主要因素在于其 人口密度 遠遠大于歐美城市的人口密度， 消費總量 決定大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的市場潛力。商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的基礎(chǔ)條件，是項目所面對核心商圈的消費總量，因為它體現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了 GDP的水準。 商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展條件（ ShoppingMall ）商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位 尺度人 均 G D P 業(yè) 態(tài) 發(fā) 展 情 況 1000美元 百 貨 商店 興 起2023至 3000美元 超 級 市 場興 起6000美元 便利店 興 起8000美元 倉儲 式商店 興 起12023美元 購 物中心大 發(fā) 展的 時 代 尺度一：經(jīng)濟水平 在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 尺度二：交通狀況 國外大型商業(yè)地產(chǎn)（ Shopping Mall）
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