【正文】 。 1954年 ， 河南省會(huì)由開(kāi)封遷往鄭州 ， 20世紀(jì) 90年代 ， 鄭州被定為國(guó)家級(jí) 15個(gè)商貿(mào)試點(diǎn)城市 ， 21世紀(jì)初確立鄭州的中原城市群核心地位 。 ? 鄭州的飲食娛樂(lè)等服務(wù)業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá) ， 高端消費(fèi)場(chǎng)所遍布全市 ， 高端消費(fèi)水平居全國(guó)的前列 。 潛在的消費(fèi)群體將是推動(dòng)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。 ? 現(xiàn)狀：目前在崗 6人 ， 近期需招聘 1人 。 ? 部門(mén)人力資源職能完善 ， 陸續(xù)為體系內(nèi)其他部門(mén)輸送新員工 。 工作重心不明確，造成部門(mén)重點(diǎn)工作的偏差 會(huì)員招募的壓力過(guò)大，造成工作質(zhì)量的降低 中原順馳集團(tuán) 第一部分 前階段工作回顧 一、各部門(mén)工作回顧 銷(xiāo)售管理部 ： ? ， 共有編制 15人 ， 其中鄭東 5人 ， 洛陽(yáng) 5人 ， 共享 5人 。 置業(yè)聯(lián)動(dòng)：確定聯(lián)動(dòng)對(duì)接人員、商討聯(lián)動(dòng)模式。 對(duì)鄭州市 166家高檔消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行順馳會(huì)雜志的鋪設(shè)。 置業(yè)店亮相布置的配合。 大客戶(hù)工作：確定重點(diǎn)大客戶(hù)名單及工 作步驟統(tǒng)一說(shuō)辭及資料準(zhǔn)備拜訪了 21家 單位 中原順馳集團(tuán) 第一部分 前階段工作回顧 一、各部門(mén)工作回顧 客戶(hù)資源部： ? 6月 1日 —6月 17日：亮相準(zhǔn)備 外賣(mài)場(chǎng)聯(lián)系。 ? 例會(huì)沒(méi)有起到應(yīng)有的作用 ， 沒(méi)有及時(shí)解決當(dāng)期問(wèn)題； ? 外賣(mài)場(chǎng)信息過(guò)于封閉 ， 不了解公司動(dòng)態(tài) ， 不了解其他部門(mén)工作的進(jìn)度 。順 馳 鄭 東 第 一 大 街 開(kāi) 盤(pán) 操 作 思 路 匯 報(bào) 中原順馳集團(tuán) 匯報(bào)提綱 第一部分 前階段工作回顧 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 第三部分 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)操作思路 第四部分 當(dāng)前工作重點(diǎn) 第五部分 各部門(mén)工作支持 中原順馳集團(tuán) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 本項(xiàng)目位于鄭州市鄭東新區(qū)起步區(qū) ， 位于CBD中心和龍湖居住區(qū)之間 ， 西鄰 107國(guó)道 ， 東臨東四環(huán) ， 區(qū)域四周道路通暢 ， 區(qū)內(nèi)規(guī)劃有中學(xué) 、 商業(yè) 、 郵政 、 消防站 ， 周?chē)型鈬?guó)語(yǔ)小學(xué) 、緯五路一小 、 鄭州一中 、 藝術(shù)中心 、 會(huì)展中心 、47中 、 河南友誼醫(yī)院等 。 中原順馳集團(tuán) 第一部分 前階段工作回顧 一、各部門(mén)工作回顧 企劃部： 一 、 ? 金博大外賣(mài)場(chǎng)的設(shè)計(jì)裝修 ? 賣(mài)場(chǎng)道具的制作 （ X展架 、 KT板 、 氣球等 ） ? ? （ 戶(hù)外路牌 、 候車(chē)亭 、 高檔樓宇液晶電視廣告 ） ? （ 大河報(bào) 、 鄭州晚報(bào) 、 鄭州日?qǐng)?bào) 、 經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報(bào) ） 中原順馳集團(tuán) 第一部分 前階段工作回顧 一、各部門(mén)工作回顧 企劃部： 二 、 后續(xù)推廣工作 “《 鄭州晚報(bào) 》 55周年紀(jì)念 ” 廣告發(fā)布 組織 “ 京津百人看房團(tuán) ” 的活動(dòng) 三 、 其他 “ 2020中原城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)成果博覽會(huì) ” CBD展場(chǎng)的布置 洛南項(xiàng)目 、 鄭東項(xiàng)目模型制作 （ 正在進(jìn)行中 ） “ 順馳會(huì) ” 一期及會(huì)員申請(qǐng)表的印刷 外包合同的簽訂 、 審批 、 付款 中原順馳集團(tuán) 第一部分 前階段工作回顧 一、各部門(mén)工作回顧 企劃部： 前階段工作中出現(xiàn)的問(wèn)題 ? 個(gè)人不明確各自的工作范疇 ， 不知道輕重緩急 ，無(wú)邏輯條理性 ? 執(zhí)行者在處理具體事件上比較亂 ， 無(wú)計(jì)劃性 ? 部門(mén)分工不明確 ， 沒(méi)有將具體的責(zé)任落實(shí)到個(gè)人 。 順馳會(huì)簡(jiǎn)介、章程、守則、入會(huì)須知、會(huì)員權(quán)益及優(yōu)惠細(xì)則、入會(huì)申請(qǐng)表的起草及確定。 對(duì)鄭州、洛陽(yáng)銷(xiāo)售部及置業(yè)店接待人員進(jìn)行順馳會(huì)培訓(xùn)。 中原順馳集團(tuán) 第一部分 前階段工作回顧 一、各部門(mén)工作回顧 客戶(hù)資源部： ? 6月 21日 —6月 30日：客戶(hù)資源工作正常開(kāi)展 大客戶(hù)工作：與 8家單位接觸，共發(fā)展近 800名會(huì)員。 會(huì)刊對(duì)接工作。 ? 目前 ， 已經(jīng)在崗 8人 ， 其中鄭州 4人 ， 洛陽(yáng) 3人 ，共享 1人 。 中原順馳集團(tuán) 第一部分 前階段工作回顧 二、目前營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)人員現(xiàn)狀 銷(xiāo)售部 ： ? 編制：鄭東銷(xiāo)售部 7月份定編 14人 ， 開(kāi)盤(pán)前需要擴(kuò)大編制 ， 應(yīng)當(dāng)擴(kuò)充到 20人的編制； ? 現(xiàn)狀：目前鄭東銷(xiāo)售部有在崗員工 10人 ， 其中正式員工 2人 （ 范璐 、 彭岱 ） ， 計(jì)劃提前轉(zhuǎn)正 1人 （ 閆會(huì)芳 ） ，試用期員工 7人 （ 陳影 、 吳慧桃 、 王潔 、 柴繼超 、 牛麗娜 、 郭春燕 、 張?jiān)丛?） 。 其中轉(zhuǎn)正人員 1人 （ 牛曉龍 ） ， 計(jì)劃提前轉(zhuǎn)正人員 1人 （ 田萌 ） ， 適用期人員 4人 （ 張華 、 方黎麗 、 龐培 、 黃睿 ） 。 ? 商貿(mào)物流行業(yè)成為鄭州最發(fā)達(dá)的支柱性產(chǎn)業(yè) ，并造就了大量的高端客群 。 中原順馳集團(tuán) 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 一 、 鄭州城市理解 經(jīng)濟(jì)背景分析： 結(jié)論：根據(jù)以上的分析 ， 可以肯定鄭州市的經(jīng)濟(jì)狀況處于不均衡的發(fā)展?fàn)顩r ， 部分發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)造就了大量的富裕高端人群 ， 并拉動(dòng)了消費(fèi)市場(chǎng)的整體增長(zhǎng) ， 導(dǎo)致社會(huì)上出現(xiàn)強(qiáng)烈的貧富差距 。 ? 從宏觀城市的角度看 ， 鄭州是一個(gè)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代產(chǎn)生的城市骨架 ， 政治 、 經(jīng)濟(jì) 、 文化等功能分門(mén)別類(lèi)的被安排在特定的區(qū)域 ， 特別是以京廣線為界 ， 西側(cè)為傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地 ， 東側(cè)為政治文化中心區(qū) （ 行政區(qū) ） ， 城市以火車(chē)站和二七廣場(chǎng)為中心 ， 構(gòu)成了商業(yè)中心區(qū) 。 ? 從目前的狀況看 ， 鄭州的高端居住和消費(fèi)場(chǎng)所基本集中在鄭州市的東部 （ 行政區(qū) ） ， 以省委 、 省政府為中心 ， 以金水路 、 紫荊山路為骨架的四方格的區(qū)域內(nèi) 。 中原順馳集團(tuán) 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 二 、 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)理解 ? 據(jù)鄭州市統(tǒng)計(jì)局調(diào)查 ， 2020年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 ， 同比增長(zhǎng) %；全市商品房新開(kāi)工面積 M2（ 發(fā)放施工許可證面積 ） ， 竣工面積 M2。 其次從房地產(chǎn)功能和用途來(lái)看 ， 住宅 、 寫(xiě)字樓的功能區(qū)分模糊 ， 商住樓盤(pán)與寫(xiě)字樓價(jià)格差異比較小 。 中原順馳集團(tuán) 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 二 、 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)理解 ? 2020年全市共銷(xiāo)售商品房面積 （ 含商品房預(yù)售 ） M2， 同比增長(zhǎng)達(dá) %， 增速高于投放增長(zhǎng)的 。 ? 2020年二手房成交套數(shù)為 8796套 ， 比 2002年增長(zhǎng) 64%， 交易面積達(dá)到 M2， 增長(zhǎng) %。 也是未來(lái) 25年最有吸引力的消費(fèi)市場(chǎng)之一 。 中原順馳集團(tuán) 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 二 、 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)理解 結(jié)論：縱觀鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng) ， 我們可以發(fā)現(xiàn) ，鄭州市場(chǎng)已經(jīng)積累了大量的房地產(chǎn)需求 ， 并且具有可觀的上升空間 ， 為我們提供了很好的營(yíng)銷(xiāo)背景 ， 但是目前缺乏突破價(jià)格瓶頸的契機(jī) ，市場(chǎng)消費(fèi)情緒不足 。 中原順馳集團(tuán) 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 三、鄭東新區(qū)區(qū)域價(jià)值解析 鄭東新區(qū)價(jià)值分析： 1． 它是按照國(guó)際發(fā)達(dá)城市的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一規(guī)劃的城市新區(qū) ， 是讓鄭州一次性進(jìn)入國(guó)際大家庭的唯一途徑 ， 與原有的舊城有著天壤之別； 2． 鄭東新區(qū)與舊城之間有著明確的邊界但又緊密相連 ， 既能做到城市功能的借用 ， 又使新區(qū)沒(méi)有陌生感；既保持了原有的城市歷史文脈 ，又能夠迅速提高城市國(guó)際化品質(zhì) ， 是共生城市理論的完美表達(dá) ， 為鄭東新區(qū)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的發(fā)展平臺(tái)； 中原順馳集團(tuán) 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 三、鄭東新區(qū)區(qū)域價(jià)值解析 鄭東新區(qū)價(jià)值分析： 3． 鄭東新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市的水平 ， 而且超過(guò)了國(guó)際上許多新型都會(huì)的城市標(biāo)準(zhǔn) ， 是目前中國(guó)最高標(biāo)準(zhǔn)的城市模型 ， 對(duì)于消費(fèi)者而言 ， 具有相當(dāng)強(qiáng)大的誘惑力； 4． 鄭東新區(qū)將吸引河南省主要的經(jīng)濟(jì)命脈部門(mén)和企業(yè)進(jìn)入 ， 實(shí)際上將形成了一個(gè)與舊城完全對(duì)比的新區(qū) ， 類(lèi)似于印度的德里和新德里之間的城市模型 ， 這種反差將極大的提升鄭東新區(qū)的地位 ， 對(duì)于有著人口接近一億人的河南省來(lái)說(shuō) ， 是人們未來(lái)工作和居住的 “ 圣地 ” ； 中原順馳集團(tuán) 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 三、鄭東新區(qū)區(qū)域價(jià)值解析 鄭東新區(qū)價(jià)值分析： 5． 六平方公里的龍湖將形成中原一代 “ 稀缺資源 ” 的集中投放 ， 如此大面積的水面將形成對(duì)于生存環(huán)境 、 局部氣候 、 自然環(huán)境的有效改善 ，也會(huì)居住人群資源的優(yōu)化組合； 6． 政府對(duì)于鄭東新區(qū)的建設(shè)的關(guān)注度和力度非常高 ， 巨額資金的投放 、 優(yōu)惠政策的實(shí)施以及政府嚴(yán)厲的監(jiān)管 ， 足以形成對(duì)于鄭東新區(qū)快速建設(shè)的有力推動(dòng) ， 使其在短期內(nèi)見(jiàn)到成效 。 它的出現(xiàn)將成為鄭州城市化進(jìn)程的重要節(jié)點(diǎn) ， 因此對(duì)于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)具有非常強(qiáng)烈的打擊作用 。 中原順馳集團(tuán) 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 三、鄭東新區(qū)區(qū)域價(jià)值解析 結(jié)論：從以上的分析中可以發(fā)現(xiàn) ， “ 第一大街 ” 所處的區(qū)域價(jià)值極高 ， 甚至可以說(shuō)是鄭州唯一的高價(jià)值商業(yè)居住區(qū)塊 ， 對(duì)于城市高端人群具有相當(dāng)強(qiáng)烈的吸引力 ， 是順馳集團(tuán)有史以來(lái)開(kāi)發(fā)的最好的土地 。 中原順馳集團(tuán) 第三部分 開(kāi)盤(pán)操作思路 一、財(cái)務(wù)指標(biāo)分解 二、銷(xiāo)售節(jié)奏安排 三、推盤(pán)策略 四、價(jià)格策略 五、推廣策略 六、工作計(jì)劃排期 中原順馳集團(tuán) 第三部分 開(kāi)盤(pán)操作思路 一、財(cái)務(wù)指標(biāo)分解 開(kāi)盤(pán)財(cái)務(wù)指標(biāo)分解 2020年銷(xiāo)售回款指標(biāo)分解 中原順馳集團(tuán) 第三部分 開(kāi)盤(pán)操作思路 一、財(cái)務(wù)指標(biāo)分解 開(kāi)盤(pán)財(cái)務(wù)指標(biāo)分解： 10月開(kāi)盤(pán)實(shí)現(xiàn)回款 。 中原順馳集團(tuán) 第三部分 開(kāi)盤(pán)操作思路 一、財(cái)務(wù)指標(biāo)分解 開(kāi)盤(pán)財(cái)務(wù)指標(biāo)分解： ? 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)當(dāng)天住宅部分完成 250套 ， 商業(yè) 25套；認(rèn)購(gòu)當(dāng)月住宅部分認(rèn)購(gòu)共 400套 ， 商業(yè)完成 40套 。 ? 渠道分解包括：自然到訪 、 口碑傳播 、 戶(hù)外 、 報(bào)廣 、 電視 、 活動(dòng)等客戶(hù) 資源渠道到訪以外所有客 戶(hù) 。 ? 配合認(rèn)購(gòu)節(jié)奏 ， 部分新品樓門(mén)隨認(rèn)購(gòu)節(jié)點(diǎn)推出 。