第一大道投資分析手冊-wenkub
2023-07-07 00:11:16 本頁面
【正文】 假設作按揭,四年后賣出，房價上升幅度0年份20022003200420052006現(xiàn)金流 (收入為正，支出為負)房款￥4800000按揭款￥2880000首付款￥－1920000租金//￥731498￥731498￥731498還按揭款/￥－376438￥－376438￥－376438￥－376438賣房收入￥4800000按揭還本￥－1915675凈現(xiàn)金流￥－1920000￥－376438￥355060￥355060￥3239384內(nèi)部收益率IRR%總現(xiàn)金回報(不考慮時間成本) ￥3573066報率1%回報率2%● 4年還按揭總額：￥1505752 = 4 * ￥376438，其中本金= ￥964,325利息=￥541427● 賣房時按揭還本=總按揭款4年還按揭的本金=￥2880000￥964,325=￥1915675● 一般來說如果按揭還款35年，總的按揭款中，約有65%是本金，35%是利息。3. 標準情況下某寫字樓投資收益測算某單價按20000元/月/建筑平米，假設租金也等比增加按32美金/月/建筑平米,（屬CBD甲級辦公樓較高租金水平，參見附表）交房時間比第一大道晚14個月，其余測算條件同第一大道。（參見圖2）通過第一大道與某寫字樓的對比，在租金回報率接近的情況下，而實際的投資收益有顯著的區(qū)別。4. 附圖（1） 第一大道采用一次性付款與按揭付款投資收益的對比 圖1（2） 采用按揭, 第一大道與財富中心投資收益的對比圖2第二部分：第一大道投資風險分析1. 投資第一大道可能出現(xiàn)的風險● 受市場供需等狀況的影響，寫字樓租金可能走低；● 受市場供需等狀況的影響，寫字樓售價可能走低；● 變現(xiàn)困難，流動性較差；2. 考慮風險因素后的投資收益分析假設● 將原租金26 US$/月/平米下調(diào)到20 US$/月/平米；● 將原來的不考慮空置及其他費用，調(diào)整為考慮空置及其他費用且占租金的10％；● ％營業(yè)及附加稅調(diào)整為17％房產(chǎn)稅加營業(yè)稅；● 將原來的不考慮房價變化，調(diào)整為房價下降10％3. 考慮風險因素后第一大道寫字樓投資收益測算項目計算單價￥16,000面積300平米總價￥4800,000按揭比例60%貸款總額￥2,880,000年利率％ 月息：％貸款期（月）120CBD甲級辦公樓租金20
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